Управляющие для офисов

В настоящее время в столице насчитывается свыше 40 управляющих компаний, только шесть из которых отвечают международным стандартам. Управлением в офисах классов А и В в Москве занимаются в основном европейские и американские компании, часто создаваемые специально под конкретный объект. В классе С вакантно более 80% рынка.

Тем не менее, по мнению ряда участников рынка, уже сейчас независимые управленцы, в том числе и российские компании, стали предлагать новые услуги и совершенствовать качество обслуживания в борьбе за деловые центры.

В динамике

Рынок обслуживания офисных центров в столице зародился еще в начале 1990-х, когда в Москву пришли западные УК. Тогда основными клиентами для них были зарубежные девелоперы, а термин «управление недвижимостью» был малоизвестен даже среди профессионалов рынка. После 2000 года постепенно идея профессионального управления недвижимостью стала проникать в массы. Но и сегодня низкий входной барьер на рынок управления делает перспективным создание собственной управляющей компании уже при наличии офисного центра площадью 30–40 тыс. кв. м.

Как отмечает Оксана Крымина, генеральный директор маркетинговой группы БЕШ, «профессионалы из уже существующих компаний оценивают такое решение собственника как „недальновидное”, „непрактичное”, поскольку привлечение уже существующей компании позволяет достигать более высокого качества. Впрочем, все мощные новички рынка управления 2004–2005 годов были сформированы в 2001–2003 годах именно в результате такого „недальновидного” решения собственников тех или иных крупных офисных зданий».

По словам Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, в настоящее время похвастаться профессиональным обслуживанием могут лишь офисные комплексы класса А и приблизительно 40% зданий класса В. Остальные здания классов В и С обслуживаются собственниками, из которых половина не имеет должного опыта в управлении недвижимостью. Рынок управленцев не успевает за растущим спросом со стороны владельцев коммерческих объектов. В настоящее время класс А делят управляющие компании при застройщике (Enka, Capital Group, «АЛМ-Девелопмент», «Форум Пропертиз») - 70%, консалтинговые компании (Nobble Gibbons, Colliers International) - 5%, независимые управляющие компании (Sawatzky Property Management, Hines International) - 10%, остальные - малоизвестные компании. В классе В процент малоизвестных компаний больше.

Отечественные УК имеют очень небольшой опыт привлечения объектов с рынка. Из них можно назвать «Габа-Эстейт», «Город» - не самые крупные по площадям в управлении, но наиболее самостоятельные.

Чем лучше управлять

Безусловно, самыми выгодными объектами для управления являются офисы класса А. «При современной ситуации на рынке труда, специфические кадровые требования к обслуживанию таких объектов не являются самыми сложными для исполнения,- считает Оксана Крымина.- При этом существует мало примеров, когда отечественным компаниям удавалось победить в конкурсе на управление классом А. Для объектов такого уровня особую важность приобретает умение строить имидж, гарантировать стабильность - и в этом у наших компаний пока мало опыта».

Поэтому отечественные компании предпочитают работать в классе В. Класс С считается самым сложным: сложность в данном случае означает не наличие неразрешимых проблем, а появление дополнительной работы из-за старых коммуникаций, значительного износа здания и т. д. При этом клиенты готовы платить за эксплуатацию значительно меньше. Соответственно, меньше и вознаграждение управляющей компании. По словам директора департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard Вячеслава Аксенова, низкие арендные ставки и узкий спектр предоставляемых услуг в офисных зданиях классов С и D делают этот сектор непривлекательным и практически нерентабельным для управляющих компаний.

Как отмечает Оксана Крымина, за класс С берутся либо компании, не имеющие потенциала для борьбы за класс В, либо специализирующиеся на проблемах класса С (варианты: есть «подходы» к собственникам зданий класса С, есть наработанные схемы реконструкции и т. п.).

Сколько стоит

Для каждого объекта стоимость управления и эксплуатации должна рассчитываться отдельно, в силу хотя бы разной себестоимости услуг. Поэтому вопрос с ценами - довольно запутанный, и УК не прикладывают усилия к его прояснению. По мнению Оксаны Крыминой, УК ссылаются на конкуренцию, но по сравнению с западными рынками конкуренция у нас практически отсутствует.

По словам Вячеслава Аксенова, в среднем услуги управляющих компаний в классах А и В составляют 15–25% от годового дохода, приносимого зданием. При заключении долгосрочных договоров на управление стоимость услуг составляет 10–15% от годового дохода.

Как отмечает Марина Великорецкая, генеральный директор управляющей компании Colliers FM, расценки УК для класса А составляют $75–85 за 1 кв. м в год (без НДС), а для класса В - $50–60. Причем, по ее словам, за последние годы расценки снизились. Здесь в том числе сыграла свою роль конкуренция на тендерах при понижении стоимости услуг.

Но явление это скорее временное. «Очевидно, что конкуренция между офисными зданиями в ближайшее время затронет и сферу их обслуживания»,- считает Николай Смирнов, директор департамента офисной недвижимости компании Vesco Realty. Это вызовет рост спроса на услуги профессиональных УК, а значит, и закономерный рост расценок на услуги.

Дата публикации: 23:35 24 февраля 2005

Источник: bpn.ru