Мега-трудности мегапроектов

Заявив о себе года четыре назад, они росли как грибы после дождя. С первыми ударами кризиса они исчезли. И то, и другое особых последствий не имело, поскольку возникли они на бумаге, а исчезали, как правило, не попрощавшись. Речь о так называемых «мегапроектах»: мега-поселках и «новых городах». Самое время разобраться, что вообще стояло за такими проектами, что двигало зачинателями проектов, почему они посыпались. Ведь кризис закончится и они вернутся. О нелегкой судьбе мегапроектов рассуждают эксперты КДО daily.

КДО daily: В чем же причина провала мегапроектов?

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: Не будем так категоричны. Есть, например, коттеджный поселок Millennium Park, который вполне подпадает под определение мегапроекта — площадь 285 га, 670 участков площадью от 0,2 до 2 га. И он уже практически застроен, активно ведется продажа.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

Присоединюсь. В рамках проекта «А101» возводится и продается жилой микрорайон «Калужская застава», проектные сроки строительства 2008-2012 годы, а также поселок «Антоновка-2», где продаются земельные участки. Правда, совокупная площадь этих двух проектов составляет 73,6 га, тогда как площадь всего проекта «А101» — 13 тыс. га. С другой стороны, проект выставлен на продажу в виде участков. Известно, что участок в 127 га приобрела компания «ПИК». Также было заявлено о сотрудничестве с немецкой компанией FOM Real Estate, которая будет участвовать в освоении 164 га. На этой территории планируется возвести район «Немецкая деревня», часть которого будет сдаваться в долгосрочную аренду экспатам.

КДО daily: Тогда договоримся о терминах. Что такое мегапроекты?

Олег Борисенок, ведущий аналитик «Океанит консалтинг»:

Если речь идет о так называемых «новых городах», то, наверное, следует плясать от позапрошлогоднего постановления Правительства «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». В первоначальной редакции условием попадания в список называлась площадь жилой недвижимости в 1 млн кв. м.

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»:

Что касается поселков, то неофициальный критерий профессиональной среды предполагает освоение территории площадью свыше 100 га.

КДО daily: То есть, если «город» разбить на участки до 100 га, то получится что проект «скорее жив», а если свыше 100 га, то еще лучше — вместо одного мегапроекта получим несколько. Но предположим, что стремление строить мегапроекты было искренним. Зачем?

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate:

Боюсь, вопрос снова поставлен некорректно. У проектов этого типа, как и у других, с точки зрения девелопера есть как преимущества, так и недостатки. Несколько лет назад баланс склонялся в сторону первых, сегодня картина изменилась. Преимущества мегапроектов известны. Возможность удешевить строительство за счет его масштаба и централизации. Последующее снижение эксплуатационных платежей. Возможность создания богатой инфраструктуры и выведение ее на хозрасчет, без обязательных платежей с каждого домовладения. Большие поселки традиционно предусматривают просторные прогулочные зоны, не дают превратить его в маленький город. Некоторые недостатки имеют объективный характер: высокие риски, связанные с трудностью прогнозирования сроков поглощения рынком таких объемов, вопросы согласования, обеспечение крупномасштабных строек достаточным объемом инженерных коммуникаций и объектов инфраструктуры. Никуда не деться от длительных сроков строительства и того, что масштабный проект требует не менее масштабных инвестиций. Другие недостатки связаны с характерными ошибками девелопмента.

КДО daily: Характерные ошибки девелопмента именно мегапроектов?

Омар Гаджиев:

В мегапроектах их риск возрастает. Например, увеличивается риск «недостроя». Поэтому крайне важна уверенность в финансовой состоятельности застройщика. Высока вероятность потери качества строительства, т.к. застройщик вынужден привлекать нескольких подрядчиков, утрачивая возможность соблюдать высокий уровень стандартов работ. Может утратиться сам смысл загородной жизни. Когда из одного конца поселка до другого нужно добираться на машине, и если поселок при этом поделен на крошечные участки, он напоминает улей. Труднее соблюдать социальную однородность. Может снизиться уровень безопасности. Вероятны конфликты при управлении поселком и в вопросах принятия совместных решений. Наконец, в связи с длительным сроком реализации крупного проекта, он характеризуется значительными изменениями. К примеру, вместо бассейна может быть построен другой функциональный комплекс, может измениться (в большую или меньшую сторону) количество домов, размер участков.

КДО daily: Похоже, число недостатков...

Омар Гаджиев:

Забудьте все, кроме главного. Главная проблема это финансирование. Привлечь деньги под такой проект и до кризиса было сложно в виду слишком длительных и размытых сроков строительства (не менее 10-12 лет). Для любого кредитора это большой риск. До тех пор пока ситуация на мировом финансовом рынке не стабилизируется, наши банки не смогут вновь начать кредитование подобных проектов. А это может произойти не раньше, чем через два-три года. В этой ситуации остается только ждать и реализовывать проекты поменьше, менее рискованные и с более короткими сроками строительства, и по возможности на собственные средства.

Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:

В ряде проектов застройщики пытаются обеспечить финансирование через фонды прямых инвестиций. Не думаю, что это будет успешный пример, хотя решающее влияние на результат окажет сегмент рынка, в котором реализуется проект. В некоторых проектах активными покупателями площадок с расчетом формирования земельных банков выступали кредитные организации. Сегодня они также испытывают трудности с ликвидностью. Решение вопроса может быть найдено в освоении проекта очередями и выстраивании всей модели проекта исходя из этого принципа.

Омар Гаджиев:

И еще один момент. Платежеспособный спрос со временем восстановится. Мегапроекты могут несколько рассредоточить покупательский спрос, переориентировав его за город. Но дело в том, что большая часть мегапроектов ориентирована на элитный и бизнес сегменты. Еще до кризиса оба эти сектора находились в стадии насыщения. А с учетом общего экономического спада велика вероятность того, что жить в очередном «городе миллионеров» будет просто некому. Таким образом, на успех смогут рассчитывать проекты, радикально переформатированные на сегмент эконом-класса, города-спутники с предложением стоимостью менее $300 тыс.

КДО daily: Возвращаемся к настоящим «мега» — к «новым городам»?

Олег Борисенок:

С ними происходит, в общем-то, то же, что и с остальными проектами. Мегапроекты находятся в более сложном положении, именно потому, что они «мега». Я полагаю, что кризис не просто отодвинул перспективу их реализации до неких лучших времен. У них уже были два, три, четыре года совсем неплохих времен. Проблема в том, что у наших компаний практически нет опыта проектов, реализация которых занимает 10-15 лет. Я имею в виду опыт реализации в рыночных условиях. Чтобы осуществить такой проект, всем — девелоперу, кредиторам — нужно быть уверенными в более-менее стабильной экономической и политической обстановке на эти самые 10-15 лет вперед, а такой уверенности нет.

Мария Литинецкая:

Действительно, в России отсутствует опыт реализации подобных проектов. Чисто практически для их реализации необходима либо поддержка государства, либо наличие доступа к административным ресурсам и возможность привлечения достаточного финансирования. В ситуации стабильной экономики развитие проектов проходило трудно, сейчас подтолкнуть их развитие может либо активная поддержка государства, либо вход в проекты компаний со средствами.

Сергей Лядов:

Я бы не проводил жесткой границы между малоэтажными и многоэтажными мегапроектами. Несмотря на кризис, перспективы реализации тех и других достаточно привлекательны. Они проектируются вокруг столицы и крупных городов, где в том или ином виде существует политика в области размещения производственных сил. С преодолением кризиса дефицит трудовых ресурсов снова заявит о себе в полной мере. Миграционный фактор является одним из основных при строительстве масштабных объектов. Как показывает опыт, крупным мегаполисам просто нужны большие объемы рабочей силы, в том числе «белые воротнички» — представители среднего класса, готовые приобретать жилье и на свои средства, и в кредит.

Иван Шульков:

Согласен. Мировой финансовый кризис сломил наиболее интересный и важный вектор развития загородных территорий Московского региона — комплексное освоение земель. Значительно отодвинулись по срокам перспективы формирования крупных районов организованной и достаточно однородной по качеству загородной жилой застройки. Основные причины появления мегапроектов, факторы их развития вполне реальны. Это окончание процесса раздела крупных земельных активов и их легализация. Это развитие столичного мегаполиса в сторону субурбанизации — разрастания пригорода. Это выход на рынок новых участников с большими финансовыми ресурсами. Это политическая стабильность и экономический рост. Как общий вектор развития. Вести серьезный бизнес, не рассчитывая на стабильность, вообще невозможно.

КДО daily: В июне 2007 года были объявлены проекты-победители, претендовавшие на получение государственной поддержки в рамках нацпроекта «Доступное жилье»; в московском регионе такими проектами стали «Рублево-Архангельское», «А-101» и «Большое Домодедово». Что с ними произошло? Что произойдет?

Иван Шульков:

В целом мегапроекты Московского региона находятся на «бумажной» стадии и, по всей видимости, реализовываться в ближайшие 2-3 года не будут. Тем не менее, перспективы «А-101» выглядят чуть более определенно. В ноябре бывший акционер и член совета директоров Собинбанка Сергей Кириленко продал свою долю в компании «Масштаб», которая планировала развивать этот проект на Калужском шоссе. Часть территорий площадью около 300 га, которые непосредственно примыкают к Южному Бутово, возможно, рассматриваются московским правительством как объект приобретения. В случае покупки наиболее вероятным форматом их развития будет преимущественно типовая панельная 17-этажная застройка, то есть создание очередного спального района за пределами МКАД, подобного Бутову, Солнцеву, Кожухову, только с еще более сложной транспортной ситуацией. Однако девелопер анонсировал и начало строительства в этом году бизнес-парка на175 тыс. кв. м офисных площадей.

Наталья Бланкова:

В проекте «А101» уже доработан общий генплан и оформляются договорные отношения с девелоперскими компаниями, которые войдут в проект. Начало реализации планируется на 2009 год и, при наличии достаточного финансирования и всей разработанной документации, первые проекты, точнее первые очереди проектов, будут введены в эксплуатацию не ранее 2011-2013 годов.

Мария Литинецкая:

Строго говоря, в ноябре 2008 года компания «Масштаб» вышла из проекта «А101», который теперь является собственностью компании «Август-Эстейт». Возможно, этот шаг укрепит шансы проекта. Вообще, в течение 2005-2008 гг. в Подмосковье было заявлено строительство около 10 мини-городов. Стремление девелоперов к освоению крупных территорий было не в последнюю очередь связано с заявлениями государства о необходимости резкого увеличении жилого фонда в стране и его готовности оказать административную и финансовую поддержку девелоперским компаниям, возводящим крупные проекты. В 2007 году государством действительно были отобраны 22 проекта комплексного развития территорий по всей стране, три из которых находятся в Московской области: «Большое Домодедово», «Рублево-Архангельское» и «А-101». В декабре 2008 года появилось сообщение о том, что государство планирует сократить в этом году количество проектов до 9 наиболее успешных. В Московской области в это число войдут «А101» и «Большое Домодедово».

Иван Шульков:

Следует напомнить, что компания Coalco планирует продать предприятие «ГВСУ-Центр», обладающее крупными строительными мощностями, которое и приобреталось в надежде на реализацию масштабного проекта «Большое Домодедово». В частности, переговоры о продаже ведутся с компанией «СУ-155».

КДО daily: Так ли, эдак, но «Большое Домодедово» обречено на застройку. Такой массив относительно свободной подмосковной земли найти трудно. Кроме того, здесь, кажется, легче удастся решить транспортную проблему, чем в районе Калужского шоссе. Я имею в виду дублера Волгоградского проспекта, который тем или иным маршрутом, под тем или иным названием, но выйдет к Бесединской развязке. А главным образом, возможность строительства полноценной ветки пригородного железнодорожного сообщения на Бронницы и Малино. Осталось знаменитое «Рублево-Архангельское»?

Иван Шульков:

Действительно, это один из первых мегапроектов, анонсированный еще в 2004 году и до сих пор находящийся на «бумажной» стадии. Очевидно, это сыграло свою роль в том, что проект был лишен статуса пилотного в рамках программы «Доступное жилье» и соответственно государственной поддержки.

Мария Литинецкая:

Одновременно получив финансирование Сбербанка. В конце 2007 года проект был продан компанией «Нафта-Москва» структурам Бинбанка. Недавно стало известно о том, что 10% проекта принадлежит Сбербанку, так как именно он предоставил деньги на покупку проекта. Сбербанк уже выдал Бинбанку кредит в размере $4,5-5 млрд. под залог земли. В настоящее время проект находится в стадии пересмотра концепции.

Наталья Бланкова:

Да, проект претерпел существенные изменения в концепции. Так, в первой очереди предусмотрено строительство многоэтажных домов, чего ранее не предполагалось. Сейчас ведется инженерная подготовка территории первой очереди проекта «Рублево-Архангельское». Вообще, сегодня один из наиболее действенных методов получения денег для поддержания строительства мегапроектов — продажа части активов. Этот вариант не самый лучший, но на данный момент — единственный реальный, особенно если проект находится на начальной стадии строительства. Продажа активов позволит привлечь деньги на создание определенного строительного объема привлекательного для покупателей, то есть как минимум два-три этажа каждого объекта, где к тому времени начнутся продажи.

Иван Шульков:

Вряд ли создатели этих проектов желали участвовать в них на протяжении всего периода реализации, который составил бы от 10 до 30 лет. Вряд ли всерьез верили в возможность развития проектов такого масштаба в сегодняшней России. Полагаю, что собственники проектов имели более прагматичные планы — капитализация в десятки раз бывших сельскохозяйственных земель, приобретенных по невысокой стоимости путем лэнд-девелопмента данных территорий, а затем продажи данного актива.

Альберт Акопян

Дата публикации: 13:19 29 января 2009

Источник: bpn.ru