Реконструкция как тренд. Неэффективным торговым центрам понадобится реконцепция

В условиях снижения покупательной способности населения обостряется борьба торговых центров за посетителя. Как водится, в ней есть победители и побежденные. Но что же делать последним, если объект становится и низкодоходным, если не убыточным, и неликвидным, а арендаторы, у которых на фоне кризиса не идет бизнес, съезжают один за другим? Выход есть — нужно менять или улучшать концепцию.

Лидеры и лузеры

В ближайшее время мы, вероятно, будем наблюдать на рынке торговой недвижимости расслоение на объекты успешные, доказавшие свою жизнеспособность в сложных экономических условиях, и неэффективные. Первых в Москве, конечно, немало. «Есть торговые центры с отличным месторасположением, большим потоком посетителей, профессиональной и эффективной управляющей компанией, в которых арендаторы даже сейчас, в условиях снижения покупательной способности, по-прежнему платят высокую арендную ставку», — подтверждает Наталья Давиденко, руководитель департамента брокерских услуг компании ASTERA. Директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Максим Карбасникофф считает такими объектами ТРЦ «Европейский» и «Мега». «Они давно существуют, раскручены и хорошо работают. В условиях кризиса первыми пострадают торговые центры со слабой концепцией, с арендаторами, торгующими некачественными брендами, — они не выдержат конкуренции в новых условиях, — считает эксперт. — Плохая концепция — одна из основных проблем российского рынка торговой недвижимости. Вот почему, например, в Польше кризиса в торговле почти не чувствуется? В Варшаве в три раза больше коммерческих площадей, чем в Москве, но благодаря удачным концепциям и прозрачности рынка там все обстоит благополучно».

Наш рынок молод и недостаточно цивилизован, а главное, далек от насыщения, и потому до недавнего времени почти любой объект на нем приносил определенный доход. Именно поэтому девелопер довольствовался тем, что возводил примитивную коробку, не заботясь ни о местоположении своего торгового центра, ни о правильной концепции, ни о продвижении, ни о грамотной планировке, ни о подъездных путях и т. д. Ну а потом оставалось только назначить арендаторам ставку за помещения и стричь купоны. Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME, считает, что «привычные схемы работы с развитием кризисной ситуации на рынке часто оказываются малоэффективными, и целый ряд объектов, которые могут перестать приносить своим владельцам прежнюю прибыль, нуждаются в реконцепции».

Пока не поздно

Пересмотру или коррекции в первую очередь стоит подвергнуть планируемые объекты. Если проект существует только на бумаге, можно полностью поменять его концепцию с учетом реалий: уменьшить или увеличить площади (в зависимости от города, ситуации на рынке региона, конкуренции и пр.), сделать выбор в пользу операторов более низкого ценового сегмента, отказаться от размещения арендаторов, чьи площади будет тяжело реализовать в случае, если они выйдут из проекта. Кроме того, можно пересмотреть даже местоположение.

Эксперты считают, что время мегапроектов прошло, и теперь инвесторы переориентируются на менее пафосные и масштабные ТЦ, ведь они смогут стать более ликвидными и быстрее окупятся. К тому же потребности Москвы в крупных объектах уже удовлетворены. В новых условиях арендаторы предпочитают находиться как можно ближе к своему покупателю и стремятся занять позиции в районных ТЦ, расположенных близко к станциям метро, железной дороги и автобусным остановкам. «Небольшие микрорайонные торговые центры обладают для инвесторов и арендаторов целым рядом преимуществ. Так, в связи с дефицитом площадок найти в Москве небольшой надел земли для строительства микрорайонного ТЦ легче, чем для возведения большого объекта, — уверен Максим Брусов, директор департамента инвестиций компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Кроме того, небольшой торговый центр не требует обустройства солидного паркинга, так как для значительной части покупателей он будет находиться в шаговой доступности. Потребность в таких ТЦ испытывают не только существующие жилые массивы, но и многочисленные новые кварталы жилой застройки в Москве и городах-спутниках». Затраты на такой объект будут меньше, а сроки окупаемости короче. Например, вложения в строительство микрорайонного центра площадью 5 тыс. кв. м сегодня составляют примерно 15 млн долл. и окупаются около семи лет. В то же время для крупноформатных ТЦ этот срок составляет в среднем 7–11 лет. В компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» прогнозируют, что в ближайшие годы объемы вложений в этот рынок составят сотни миллионов долларов со стороны инвесторов и крупных сетевых компаний.

Многие девелоперы предпочитают отложить возведение проектов, которые находятся на нулевой фазе до тех пор, пока ситуация не станет более понятной, или ждут, когда подешевеет строительство. Это время можно потратить с пользой. «Если управляющая компания считает, что для формирования качественного инвестиционного актива необходима реконцепция, то, учитывая длительность процесса, в сегодняшней ситуации лучше хорошо подготовиться к предстоящим переменам: оформить и согласовать техническую документацию, архитектурный проект реконцепции, заложить финансовую базу проекта, подписать новые договоры аренды и т. д.», — советует Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований компании Knight Frank.

Так поступил, например, застройщик торгово-офисного центра в Рязани: концептуальный анализ, выполненный компанией Becar, позволил скорректировать имеющиеся планировочные решения будущего объекта. Консультанты увеличили этажность здания, перепланировали внутреннее пространство многофункционального комплекса, оптимизировали функциональное пространство, разграничив торговую и офисную части, покупательские и транспортные потоки. В результате плановый срок окупаемости проекта теперь составляет шесть-семь лет.

Смена лошадей на переправе

Сложнее всего сейчас придется тем, кто уже не может заморозить строительство объектов. Большинство хозяев таких ТЦ, готовых приблизительно на 80% и не заполненных при этом хотя бы наполовину, определенно окажутся в трудной ситуации. «Если говорить о строящихся объектах, то за последнее время рынок резко изменился. Сократились возможности по развитию почти всех торговых сетей (как из-за нехватки средств, так и из простой осторожности), поэтому реализовать даже самые удачные концепции, созданные всего год назад, уже не всегда возможно», — говорит Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. Он предлагает два выхода из ситуации: отложить открытие на год-полтора или изменить концепцию на существующей стадии. В первом случае, если уже есть некоторое количество предварительных договоров аренды, придется потратить определенные финансовые средства на их расторжение либо договориться с ритейлерами об отсрочке открытия и сохранить за ними места. Мягкая реконцепция, которая позволит максимально снизить ущерб, нанесенный уже существующим арендаторам, и заполнить объект до конца, может оказаться разумным компромиссом.

«Возможно расширение представленных ценовых сегментов, — продолжает К. Королев, — это свое­образная арендная диверсификация — если у товаров средней ценовой категории будет больше сложностей, чем у более экономичных магазинов, то последние не дадут комплексу пустовать при открытии. Кроме того, возможен вариант, когда здание разбивается на несколько очередей, ввод которых будет производиться по мере заполнения арендаторами». Главное при этом — подготовить грамотную маркетинговую стратегию и направить посетительские потоки так, чтобы перекрытые проходы в здании, его недозаполненность не бросались в глаза. Важно, чтобы всем было ясно — это не последствия кризиса, а так и было задумано.

Реброкеридж forever

Что же насчет действующих торговых центров — как быть им? Спад на потребительском рынке приведет, предположительно, к сокращению ассортимента, а также к структурным изменениям розничного товарооборота. Потребители прежде всего начнут экономить на развлечениях, товарах длительного пользования, продуктах импортного производства. Кстати, более рискованным становится положение специализированных центров: если упадет спрос на определенную группу товаров, то они опустеют. Тогда им придется переходить на другой формат, выбирать иную аудиторию, оптимизировать структуру, то есть провести реконцепцию, а то и редевелопмент — иначе говоря, переориентироваться на другой сегмент — например, склады.

«В сегодняшней ситуации особенно популярными будут такие направления, как реброкеридж (изменение пула арендаторов) и смена управления», — считает Н. Сазонова. Многие эксперты уверены: операторы и особенно якоря дешевого ценового сегмента вытеснят более дорогих. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин считает, что откроются новые возможности для региональных компаний. «В сложившейся ситуации малоизвестные пока российские игроки получат дополнительный шанс выйти на столичный рынок: они меньше зависят от привлечения заемного финансирования, а также имеют большой опыт ожесточенной конкуренции с грандами на небольших региональных рынках, — утверждает он. — В итоге появляется надежда, что клиентоориентированность, эффективность и устойчивость станут важнее размера компании и раскрученности ее бренда».

Однако не все так однозначно. Марки премиум и люкс сейчас испытывают снижение спроса, однако, по словам Н. Давиденко, торговые центры, собравшие дорогие брендовые марки, — ГУМ, ЦУМ, «Времена года», «Барвиха Luxury Village», а также бутики в Третьяковском проезде, останутся на рынке. У них уже сложилась своя целевая аудитория, которая за покупками отправляется именно сюда; она и будет поддерживать названные ТЦ. Для них реконцепция не особенно актуальна. С другой стороны, «есть крупные международные бренды, которые получают кредитование даже в нынешних условиях и используют кризис для собственного развития, в частности для экспансии на российский рынок, — комментирует М. Карбасникофф. — Они придут в торговые центры на место арендаторов со слабой концепцией своего бизнеса. Последние будут вынуждены либо изменить ее, либо уйти с рынка». Эту тенденцию продемонстрировала H&M, одна из крупнейших сетей одежды, открыв в конце 2008 г. свой первый магазин в МФК «Метрополис». Как бы то ни было, в Paul`s Yard отмечают, что на фоне сворачивания крупных известных операторов («Арбат Престиж», «Мосмарт», «Банана-Мама», «МИР») достаточно успешно идут дела у дискаунтов и магазинов электроники, например у «Ашана», «Метро», «Техносилы», «МедиаМаркета», «М. Видео» и других.

Переориентироваться на иную целевую аудиторию можно и временно. Константин Королев рассказал, что в Туле в 2005 г. открылся торговый центр «ФогСити», арендаторами в нем стали индивидуальные предприниматели и небольшие магазины. Через два-три года, когда большая часть инвестиций вернулась за счет высоких ставок и небольшой нарезки площадей, всех арендаторов сменили, освежили объект и заполнили федеральными сетями, представляющими хорошо известные марки более высокого уровня. Во время прошлого кризиса подобным образом выжил «Охотный Ряд». Как бы неприятно это ни звучало, но ради сохранения объекта и такой вариант неплох, в том числе реализованный не полностью, а частично.

Главное — не затягивать с реконцепцией, пока еще не поздно. «Собственник может, конечно, дождаться, когда денег вообще не останется, и ему придется продать объект за долги, а может сейчас отдать управление на аутсорсинг и получить полный пакет антикризисных мер», — говорит К. Королев. Роль профессионального управления торговой недвижимостью в условиях кризиса, безусловно, возрастает.

Все упирается в деньги

Главная проблема реконцепции заключается в необходимости привлекать дополнительные финансовые средства, что сделать в настоящее время не так легко, особенно учитывая задержки платежей со стороны арендаторов и снижение ставок в ТЦ. «Кроме того, при потере ритейлеров необходимо привлекать новых, однако в большинстве своем в настоящее время они не нацелены на развитие, особенно за счет размещения в торговых центрах, подлежащих реконцепции», — считает Ольга Широкова, директор департамента аналитики, консалтинга и исследований компании Blackwood. В то же время Н. Сазонова отмечает, что в условиях неспокойного, кризисного рынка очень сложно провести качественные маркетинговые исследования, выявить слабую сторону проекта и принять какое-то адекватное решение. «Однако есть и положительный момент: загрузка экспертов рынка недвижимости сейчас снижена, и сотрудничество с профессиональной компанией, способной провести реконцепцию и повысить доходность торгового центра, стало более доступным и результативным мероприятием», — говорит она. Действительно, в условиях усилившейся конкуренции консалтинговые компании стали предлагать доступные пакеты услуг, куда помимо прочего входят и брокеридж, и реконцепция. Так поступила, например, компания WELHOME, специалисты которой утверждают: «Такой подход имеет сразу два принципиальных преимущества: он позволяет снизить затраты на консалтинг со стороны собственника за счет комплексности услуг и дает заказчику гарантию эффективной работы на каждом этапе реконцепции, учитывая обязательства по реализации площадей». О сходной позиции заявляет и К. Королев: «Мы, как компания, являющаяся консультирующей, управляющей и эксплуатирующей организацией, готовы предложить реконцепцию бесплатно для тех объектов, где мы выполняем функции УК. То есть готовы работать на общую цель — повышение доходности объекта. Фактически за результат мы отвечаем собственной возможностью получить прибыль». В свою очередь Роман Соков, директор по консалтингу компании Becar Realty Group, предлагает взвесить все за и против, прежде чем проводить реконцепцию: «В период финансовой нестабильности возникает вопрос целесообразности: насколько вложение инвестиций будет оправдано, каковы риски». Как бы то ни было, нет сомнений, что своевременная реконцепция поможет многим объектам торговой недвижимости выжить и повысить эффективность в непростые кризисные времена.

Роман Соков, директор по консалтингу компании Becar Realty Group:

«В обычное время реконцепция актуальна в тех случаях, когда рядом с торговыми центрами находятся конкурирующие с ним качественные объекты торговой недвижимости, превышающие по площади данный ТЦ, удобные и комфортные для покупателя.

Сейчас, в кризисных условиях, необходимость реконцепции напрямую связана с финансовыми показателями доходности объекта. Смена или корректировка концепции ТЦ становится актуальной, когда существующая не приносит ожидаемого дохода, ведет к снижению показателей ликвидности, негативно влияет на уровень прибыли».

Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований компании Knight Frank:

«Можно отметить, что реконцепция торговых центров — явление достаточно частое: корректировка концепции функционирующего торгового объекта — это ежедневный труд управляющей компании. Вот наглядные примеры: ТЦ «Меркадо» и «Перекресток» (г. Липецк) были переименованы в гипермаркеты «Карусель» (ребрендинг); ТЦ «Миллион Мелочей» (Бибирево) и универмаг «Москва» (Ленинский проспект») — изменение планировки и увеличение площади (редевелопмент); известный пример реброкериджа — ТЦ «Дружба» (ст. м. «Новослободская») и «Европарк», где смена якорного арендатора положительно повлияла как на имидж, так и на посещаемость объектов».

Полина Жилкина,директор департамента аналитики компании ADG group:

«Реконцепцию можно проводить как для объектов, находящихся в стадии планирования, так и для работающих торговых центров. В последнем случае собственники могут пересмотреть состав арендаторов и даже заменить якоря — например, продуктовый супермаркет на магазин более низкой ценовой категории. В данной ситуации решение о реконцепции ТЦ будет в большей степени зависеть от переговоров с арендаторами — насколько они удовлетворены продажами, могут ли продолжать выполнять условия договора».

Ольга Широкова, директор департамента аналитики, консалтинга и исследований компании Blackwood:

«Подвергнутся реконцепции в первую очередь наименее удачные объекты, где, например, неграмотно подобраны якорные арендаторы, торговая галерея не соответствует запросам целевой аудитории, отсутствуют удобные подъездные пути и неправильно спроектирована парковка. Кроме того, сюда же можно отнести торговые центры, которые в период финансового кризиса оказались не в состоянии удержать ритейлеров. Такие объекты рискуют оказаться в списке депрессивных, нуждающихся в изменении стратегии их дальнейшего развития».

Ирина Богатырева

Дата публикации: 12:14 05 февраля 2009

Источник: bpn.ru