Ценопад или стагнация? Кризис покажет

Когда начнут снижаться цены на жилье? Этот вопрос несколько лет подряд задавали аналитикам рынка недвижимости потенциальные покупатели и журналисты. И вот наконец свершилось. Не было бы счастья, да мировой экономический кризис помог. В Москве и области застройщикам и инвесторам еще удается сдерживать натиск — здесь наблюдается стагнация, хотя при покупке квартиры можно получить значительные бонусы и скидки, которых не было прежде. Ну а в регионах начался ценопад.

По данным компании CENTURY 21, суммарный спад на рынке недвижимости в 2008 г. может достичь 40%, а снижение объемов продаж в регионах предположительно будет следующим: до 50% — Дальний Восток, до 40% — Сибирь, до 30% — Урал, до 20% — Центральная Россия, до 15% — юг России, 10–15% — Москва и Санкт-Петербург. Уже в октябре прошлого года в Уральском федеральном округе цены снизились на 20%, и те объекты, что совсем недавно продавали по 2500 долл. за 1 кв. м, выставляли по 2100 долл. за 1 кв. м. Практически во всех регионах наблюдается застой на рынке и падение цен. Исключение пока составляют курортные города — Краснодар, Анапа, Геленджик. Здесь крупные проекты многофункциональных жилых комплексов у моря не заморожены, квадратные метры в них не подешевели, хотя застройщики готовы предоставлять значительный дисконт при торге — до 15%.

Считается, что остановить резкое падение цен на недвижимость может сокращение объемов строительства. В докладе заместителя министра регионального развития РФ Сергея Круглика приводятся данные, свидетельствующие о том, что в 2009 г. будет построено на 15% меньше жилья, чем в 2008 г. Причем если в предыдущие десять лет наблюдался рост числа домов, введенных в эксплуатацию, то в 2008 г. отмечена стагнация. Количество возведенного жилья в 2007–2008 гг.составило 61 млн кв. м. В 2009 г. эта цифра заметно сократится — до 52 млн кв. м.

«В условиях кризиса финансового сектора было бы неверно предполагать отсутствие негативных последствий в строительной отрасли, — говорит Евгений Скоморовский, представитель компании «Century 21 Запад». — В частности, можно ожидать сокращения объемов строительства. Это коснется не только бумажных проектов, но и тех, что уже находятся в стадии реализации. Конечно, заявленные планы девелоперских структур рано или поздно будут осуществлены, однако говорить сейчас о конкретных сроках преждевременно. Кроме того, к тому моменту, когда удастся преодолеть кризис, количество и состав этих компаний на рынке могут претерпеть значительные изменения».

Аналитики консалтинговой компании GVA Sawyer в отличие от С. Круглика давали более пессимистичный прогноз. По их данным, в 2010–2011 гг. объем ввода может снизиться до 60–80% от показателей, запланированных на 2008 г., что будет соответствовать ситуации 2003–2004 гг. Но даже при столь значительном сокращении строительства цены на жилье, особенно в регионах, начнут падать. «В условиях невысокой ликвидности недвижимости в регионах, — уточняет Е. Скоморовский, — а также слабого платежеспособного спроса стоимость 1 кв. м не может иметь ярко выраженную растущую динамику».

Рынок жилья в соседних с Московской областью регионах всегда находился в незавидном положении — довольно часто действовал остаточный принцип. Компании, которым не удавалось зацепиться в Москве, шли в соседние регионы. Впрочем, и здесь была и остается своя золотая жила — Калужская область. Чем же она перспективнее Тульской или Тверской? Экологией, природными ресурсами, потенциалом? Все перечисленное имеет место, но главное — юго-запад некогда приглянулся столичным девелоперам, поэтому в этот регион инвестировали в первую очередь. В результате на землях Калужской области стали появляться технопарки, перспективные предприятия, а вместе с ними — жилые микрорайоны.

В начале прошлого года заместитель губернатора Калужской области Максим Акимов был настроен весьма оптимистично, утверждая, что к 2010 г. в регионе будут строить не менее 1 млн кв. м жилья в год. Основанием для подобных прогнозов стали цифры, предоставленные компаниями-застройщиками. По количеству возводимого жилья лидирует столица области Калуга. Здесь работают порядка 15 застройщиков. Это, в частности, СУ-155, развернувшее деятельность в двух районах города. В Правгороде компания намерена ввести в строй 126 тыс. кв. м жилья на участке в 9 га, а в Хрустальном обустроить 6,4 га. Кроме того, в Калужской области у СУ-155 имеются проекты в Обнинске (микрорайон Солнечная Долина) и Балабаново. Активны в регионе и другие москвичи, например компания «ПИК». Не обошли вниманием Калугу иностранцы. Корейская девелоперская фирма «Шинчанг рус» в середине лета прошлого года объявила, что планирует возвести здесь 300 тыс. кв. м жилья.

Однако кризис может внести коррективы в эти планы. Официально о каких-то изменениях, касающихся местного рынка недвижимости, пока никто не объявлял, но стагнация цен на жилье держится уже третий месяц. Исключение составляют разве что квартиры премиум-класса. В октябре и ноябре здесь еще наблюдался небольшой рост. Подобных показателей не было практически ни в одном другом городе России. Но на этом особенности рынка недвижимости Калужского региона не заканчиваются. В Боровске впервые за всю его новейшую историю начинается реализация сразу двух крупных проектов. ООО «Паритет-Строй» приступило к строительству комплекса «Комлево», а ООО «Строй Инвест Проект» заложило первый камень коттеджного поселка Усадьба Комлево.

Показатели строительной отрасли Тульского региона несколько уступают соседу. К 2010 г. здесь планируют увеличить количество вводимого жилья до 600–620 тыс. кв. м в год. «Чтобы заявленные нами цифры стали явью, нужно в разы увеличить объемы, а мы пока вводим в строй около 400 кв. м в год», — говорит губернатор Тульской области Вячеслав Дудка. Впрочем, таких грандиозных проектов, как в Калужском регионе, здесь пока нет. Многоэтажные дома, конечно, строят, но чаще точечно, а не целыми микрорайонами. Если же сравнивать жилой фонд двух областей по ценовому признаку, то можно заметить некий парадокс. Жилье эконом-класса в Тульской области дороже, чем в Калужской: 34 тыс. руб. за 1 кв. м против 31,2 тыс. руб. В бизнес-классе ситуация противоположная: в Туле 48,5 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Калуге — 64 тыс. руб. В премиум-классе Тула опять впереди — 70 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как в Калуге — 83,5 тыс. руб. Однако, как и везде по России, здесь стагнация.

Что касается количества сдаваемого в эксплуатацию жилья, то Тверская область не намного опередила Тульскую. «В 2008 г. мы планируем ввести в строй 465 тыс. кв. м жилья (в 2007 г. было 418 тыс. кв. м), половину которого составляют малоэтажные дома, — говорил в конце прошлого года первый заместитель губернатора Тверской области Василий Толоко. — Мы наметили увеличить объем малоэтажного строительства в два раза к 2010 г. Однако эти планы могут быть скорректированы кризисом». Пока же Тверская область лидирует среди приграничных к Москве регионов по стоимости 1 кв. м. «Самые высокие цены в ЦФО зафиксированы в Ярославской и Тверской областях. Самые низкие — в Курской, Ивановской и Тамбовской. Правда, эти области не граничат с Московской», — говорит Е. Скоморовский. Среди прилегающих к столичному региону областных столиц наиболее дешевое жилье в Смоленске. Здесь средняя стоимость 1 кв. м — в пределах 30 тыс. руб. Чуть выше во Владимире. В Рязанской области цены примерно такие же, как и в соседней Тульской.

Ну а как же Московский регион? По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», в ноябре 2008 г. на первичном рынке жилья Московской области объем предложения относительно предыдущего периода увеличился на 2% и составил 511 новостроек. Цены на квартиры практически не изменились — прирост относительно предыдущего месяца составил 1,6%. В объеме предложения основную долю составляли дома среднего класса (65,8%) и новостройки сегмента эконом (31,3%). При этом средний уровень стоимости квартир отличался незначительно (разница — 1,2%). По итогам месяца коррекция цен была отмечена в новостройках по территориальным поясам 13–25 км и 26–40 км от МКАД (-2,0 и -5,2% соответственно). За счет выхода на рынок дорогих предложений максимальный прирост отмечен в городах и поселках в поясе 6–12 км от МКАД (+4,6%). В остальных территориальных зонах стоимость недвижимости оставалась на прежнем уровне.

Между тем кризис уже начал проявлять себя. Впрочем, если в ценовых показателях стагнация налицо, то в части сокращения объемов строительства говорить о начавшейся рецессии, несмотря на безрадужные прогнозы, пока рано. Где-то застройщики и инвесторы уже объявили о закрытии проектов, где-то, напротив, не только не сворачивают начатое, но и заявляют о новых планах.

По итогам первых трех кварталов 2008 г. в Центральном федеральном округе помимо Москвы и Московской области по объему жилищного строительства лидировали Белгородская, Воронежская и Рязанская области, где за указанный период было введено в строй 635,6 тыс. кв. м, 440,2 тыс. кв. м и 372,8 тыс. кв. м жилой недвижимости. Наибольшая динамика отмечена в Ивановской области — прирост составил 79,7% по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. Заметно снизились темпы строительства в Тверской и Липецкой областях. И все же напрашивается резонный вопрос: каких сюрпризов ждать от кризиса на рынке недвижимости? Аналитики отвечают, что лучше немного подождать.

Светлана Осипова