Цессия по-голландски

Петербургские застройщики задолжали городскому бюджету 1,8 млрд руб. по инвестиционным договорам. Чтобы погасить долги, КУГИ готов организовать продажу прав инвесторов на голландских аукционах.

По данным заместителя председателя Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Дмитрия Куракина, должники составляют всего 4% от числа арендаторов земельных участков, однако их долг достигает 65% общей суммы.

КУГИ подставит плечо

«Перебои есть у многих крупных компаний, – рассказывает Дмитрий Куракин. – У застройщиков, как правило, есть два источника финансирования – банковские кредиты и доходы от продаж. Сейчас проблемы и с тем, и с другим. Я согласен с Романом Филимоновым (вновь назначенный вице-губернатор Петербурга, куратор строительного комплекса), который классифицирует ситуацию как «кризис менеджмента»».

По словам председателя КУГИ Игоря Метельского, сотрудники комитета проанализировали два десятка инвестиционных договоров по масштабным проектам и с участием крупных строительных компаний. Ситуация у застройщиков разная, и подходить в каждом случае КУГИ собирается индивидуально. «Мы ушли от системных мер», – пояснил Игорь Метельский. Если речь идет о предпринимательских рисках, инвесторам предстоит выкручиваться самостоятельно. Но если грозит социальная напряженность, город готов помочь.

В частности, на торги Фонда имущества в 2009 году попадут участки в «мелкой нарезке» – на большие территории сейчас спроса нет, как пояснил директор Фонда имущества Андрей Степаненко, – в отсутствие проектного финансирования осваивать крупные участки сложно. Коэффициент продаж составляет 0,85. Игорь Метельский рассказал, что некоторые застройщики собираются продать построенное жилье городу и погасить долг перед бюджетом за счет вырученных средств.

Еще одна антикризисная мера – дисконтировать стартовую цену на 25–30%, чтобы привлечь участников. Господин Метельский пояснил: в сегодняшних условиях оценка быстро устаревает. Кроме того, по словам Андрея Степаненко, повторные торги предполагается проводить также со значительным дисконтом.

Ненаказуемая инициатива

В качестве основной меры КУГИ предлагает инвесторам-должникам аукционные продажи прав на участки по так называемому голландскому методу – шагами на понижение. Важная, по мнению Игоря Метельского, задача подобных аукционов – вернуть вложения застройщиков. Принуждать к торгам застройщиков никто не собирается, хотя в инвестдоговоре переуступка прав в случае задолженности предусмотрена. Аукцион – дело добровольное.

Застройщики отнеслись к инициативе КУГИ настороженно. Пока для них не очевидно, будет ли участие в торгах действительно добровольным или администрация заставит застройщиков переуступать права на объекты, в которые они успели вложиться. Руководитель компании «ЛЭК» Павел Андреев полагает, что сначала стоит выяснить конкретные условия подобных торгов. «Сколько должников придет на торги, сказать невозможно. Для этого необходимо понимать их финансовое положение и условия торгов. Надеюсь, для тех, кто решится на продажу, это будет посильная помощь, которая позволит стабилизировать ситуацию», – заявил он.

«Возможно, с точки зрения пополнения городской казны это верный шаг, – рассуждает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. – Но есть высокая доля вероятности, что полученная в итоге аукциона низкая цена будет воспринята СМИ, банками, компаниями, ведущими переговоры о покупки земли как ложный ориентир. На самом деле она будет являться отражением панических настроений. Ведь, к сожалению, когда нет рынка – рыночные инструменты не работают».

По мнению господина Андреева, интерес к торгам, видимо, проявят компании, чьи долги по инвестдоговорам «настолько велики, что увеличивают себестоимость будущей стройки за предельное по рентабельности значение. Это в первую очередь касается участков, которые покупались перед самым началом кризиса». У фирмы «ЛЭК» таких участков нет, заверил Павел Андреев.

Разведка рынка

Выбранная «голландская» схема аукциона, работающая на понижение стартовой цены, застройщиков, напротив, не смущает. «Классический и голландский аукционы, в принципе, ничем не отличаются друг от друга, – пояснил Марк Лернер. – Оба преследуют одну и ту же цель – определить справедливую цену. Голландская модель лучше работает при тренде на понижение, помогает «прощупать» рынок сверху». Но вместе с тем застройщики полагают, что любая помощь городской администрации, даже в форме подобных аукционов, полезна. «Сейчас точно нельзя сидеть сложа руки», – резюмировал Павел Андреев. Пробные торги по продаже частного имущества на «голландском» аукционе Фонд имущества планирует провести 25 марта. Пока – не от застройщика.

Елена Зубова

Дата публикации: 13:11 17 февраля 2009

Источник: bpn.ru