Новостройку заморозили. Что делать дольщикам?

- Дмитрий вас беспокоит. Я вложил деньги в новостройку, выплатил полную стоимость квартиры, но дом никак не доделают. Говорят, что стройка заморозилась в связи с кризисом...

- Какой вид договора у вас заключен?

- Договор долевого участия в строительстве, подписан в 2006 году.

- Если у вас имеются обоснованные сомнения в том, что дом будет достроен в срок, то вы имеете право подать в суд иск о расторжении договора и взыскании убытков, причем их размер будет равен нынешней рыночной стоимости квартиры, аналогичной вашей недостроенной квартире.

Закажите оценку рыночной стоимости такого жилья в компании, которая профессионально занимается оценкой недвижимости. В иске указывайте именно ту сумму, которая будет значиться в акте оценки, а не первоначально оговоренную цену квартиры по вашему договору. Поскольку в последние годы жилье дорожало, то, думаю, выигрыш у вас получится весьма приличный.

- А в какой суд обращаться?

- Вы имеете право выбрать место нахождения суда в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, а именно: обращаетесь либо в суд по месту нахождения (юридическому адресу) ответчика, т. е. компании, с которой вы заключали договор, либо в суд по своему месту жительства.

Требуют доплату за лишние метры

Сергей Анатольевич, это Наталья Владимировна. В 2004 году мы заключили договор о покупке квартиры в строящемся доме. По договору общая площадь квартиры 93 кв. м. Дом сдали с просрочкой, а когда мы пришли подписывать акт приема-передачи квартиры, нам сказали, что по контрольным обмерам общая площадь составляет не 93, а 99,8 кв. м. Они включили в эту площадь балкон и неотапливаемую лоджию. С меня потребовали доплатить за лишние метры по цене на данный момент - она почти в 4 раза выше той, которая была при заключении договора!

- Вы сами БТИ не пробовали вызывать?

- Да по обмерам БТИ площадь квартиры вообще оказалась 83,9 кв. м, то есть даже меньше, чем я оплатила по договору. Я сообщила это застройщику, и меня обвинили в том, что я злостный неплательщик...

- Смело обращайтесь в суд - другого пути нет. Поскольку вы заплатили за 93 кв. метра, то имеете право взыскать с застройщика разницу - цену неполученных вами 9 кв. метров.

- А цену указывать на какой момент?

- Просите больше: думаю, в иске стоит указать цену кв. метра на момент подачи иска. Также требуйте компенсацию за моральный вред и неустойку за просрочку передачи квартиры (если, конечно, у вас не предварительный договор купли-продажи - по нему неустойки не светят).

- Я правильно понимаю, что балкон и неотапливаемая лоджия не входят в общую площадь квартиры?

- Правильно, по Жилищному кодексу не входят.

- Вы считаете, шанс выиграть в суде велик?

- Да, шансы у вас очень хорошие.

Кстати

Чтобы выяснить адрес местонахождения ответчика, адвокаты советуют заказать в налоговой инспекции выписку из Единого реестра юридических лиц, указав название компании и ее ИНН (эти данные имеются в договоре и документах, которые фирма выдает вам при внесении денег за новостройку). Так вы узнаете последний адрес компании, по которому определяется место обращения в суд (адреса могут меняться, поскольку многие фирмы, чтобы избежать ответственности, после заключения договоров с гражданами перерегистрируются в других городах).

Вопрос - ребром

Можно ли получить деньги с компании-банкрота

- Сергей Анатольевич, ходят разговоры, что наш застройщик близок к банкротству. Посоветуйте, что делать?

- Всем дольщикам, которые опасаются банкротства строительных компаний, нужно иметь в виду такие моменты.

Первое: если дом уже построен и введен в эксплуатацию, немедля обращайтесь в суд с иском о признании вашего права собственности на квартиру. Судебная практика по таким делам сейчас сложилась благоприятная для дольщиков, я и мои коллеги уже выиграли более тысячи исков.

Второй вариант - ситуация, когда стройка заморожена или даже не начиналась. Увы, суды обычно отказывают в исках о признании права собственности на долю в объекте. Поэтому у таких граждан остается единственный путь: обращаться с заявлением об установлении размеров требования и включении в реестр требований кредиторов. Такое заявление нужно подавать в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (здесь рассматриваются дела о банкротстве).

Дальше дожидаетесь решения суда о признании должника банкротом, публичных торгов, на которых распродается имущество компании, и получаете свою часть из этой выручки.

Цифры

40% строек жилых домов, по оценкам экспертов, заморожено сейчас в Москве.

50% строек приостановлено в Подмосковье.

Оцениваем шансы отстоять свои права

Вид договора

Договор участия в долевом строительстве.

Насколько реально выиграть суд

Вы защищены по полной программе: можно взыскать через суд убытки (стоимость жилья), пени за просрочку сдачи дома и др.

Вид договора

Договор соинвестирования.

Насколько реально выиграть суд

Вашему адвокату придется потрудиться: в частности, доказать в суде, что ситуация подпадает под Закон «О защите прав потребителей», а соответственно можно взыскать неустойку за нарушение сроков строительства.

Вид договора

Предварительный договор купли-продажи.

Насколько реально выиграть суд

Есть шанс вернуть вложенные деньги, но, как правило, не стоит рассчитывать ни на индексацию, ни на пени за просрочку. В то же время в судебной практике стали появляться первые решения, более благоприятные для покупателей.

«Не надо квартиры - отдайте деньги»

- Мы заключили с застройщиком договор, по которому 40% цены жилья платим до госприемки дома, а 60% - после. На эти 60% мы планировали взять ипотечный кредит, но из-за снижения зарплаты ипотека нам теперь недоступна. Мы хотели бы отказаться от квартиры и получить назад уже уплаченные деньги. В договоре сказано, что за это компания вправе удержать 5%. Правомерно ли это? Как нам действовать?

- Прежде всего имейте в виду: по Гражданскому кодексу заключение предварительного договора вообще не может предусматривать какую-либо оплату! Именно поэтому застройщики, использующие «серые» схемы с предварительными договорами, часто практикуют параллельное заключение договоров о продаже векселей. То есть вам заявляют, что вы платите за квартиру, а юридически все выглядит так, будто вы просто изъявили желание приобрести вексель, что никоим образом не связано с приобретением жилья.

- Что же делать?

- Фактически вас вводят в заблуждение, поэтому вы вправе требовать признания сделки недействительной и возврата своих денег без каких бы то ни было удержаний, штрафов - через суд.

- Мы заключили договор долевого участия в феврале 2008 года. Срок передачи квартиры по договору - III квартал 2009 года. Но сейчас дом построен только на 70%, и все заморожено. Явно, что в срок они не сдадут. Нельзя ли нам сейчас отказаться от квартиры и потребовать возврата денег? Какие издержки у нас при этом будут?

- Закон об участии в долевом строительстве предусматривает, что дольщик вправе расторгнуть договор и потребовать возврата денег, если становится очевидным, что квартира не будет передана в срок, установленный договором. Так что вы можете обращаться в суд с иском о расторжении договора, приложив подтверждение приостановки стройки и заключение эксперта строительной организации о 70% готовности дома.

Обратите внимание: застройщик не вправе удерживать с вас какие-либо суммы - более того, вы можете потребовать от компании пени за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Прогноз

Как минимум 50% застройщиков, по оценкам экспертов, к концу этого года могут оказаться банкротами, потому что не смогут выплачивать набранные ими кредиты.

Анна Добрюха

Дата публикации: 12:34 25 февраля 2009

Источник: bpn.ru