Дом платежом красен

Переезжая за город, владельцу коттеджа в организованном поселке нужно быть готовым к тому, что придется ежемесячно выплачивать управляющей компании кругленькую сумму, которая, кстати, совершенно не зависит от длительности проживания в доме или интенсивности использования местной инфраструктуры. Ну а если он все-таки не платит, чем ему может грозить игнорирование обязательств?

Почем жизнь в поселке

Коммунальные и эксплуатационные платежи следует разделять. Вода, газ и электричество оплачиваются по факту потребления, а стоимость услуг эксплуатирующей компании, в том числе охраны, уборки пешеходных дорожек, вывоза мусора и т. д., — величина более или менее постоянная.

Плата за проживание зависит от многих факторов, прежде всего от размера имущества. Обычно она начисляется из расчета за 1 кв. м, а иногда и за сотку земли. За определенные характеристики участка, например расположение у воды, может быть введена наценка.

По словам Алексея Коротких, руководителя отдела продаж Villagio Estate, сумма платежей зависит от размера участка. Например, в поселках Гринфилд, Лазурный Берег и Риверсайд владельцы 20 соток платят около 19 тыс. руб. в месяц, собственники 60 соток — чуть больше, около 24 тыс. руб. Хозяева крупных наделов (около гектара) — примерно 30 тыс. руб. В Millennium Park платежи несколько выше, поскольку поселок большой, в нем много общественных зон и больше затрат на их содержание.

Дополнительная наценка идет на участки, расположенные вблизи водных каналов. Если 20 соток, не примыкающие к каналу, обходятся примерно в 20 тыс. руб. в месяц, то примыкающие на 5 тыс. руб. дороже.

Кроме того, на сумму влияет класс проекта и уровень инфраструктуры. Минимальные платежи в охраняемом поселке категории эконом, где не предусмотрено иной инфраструктуры, кроме охраны, составляют, по словам генерального директора компании «ФинессКо» Надежды Мозгалевской, 2 тыс. руб. в месяц и больше. В поселках бизнес-класса обслуживание дороже — от 10 тыс. руб. в месяц, а в элитных — от 30 тыс. руб. «В премиум-классе размер ежемесячных платежей достигает порой 1–2 тыс. долл., — утверждает Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение». — В среднем ценовом сегменте величина эксплуатационных расходов варьируется в пределах 400–1000 долл. в месяц без учета «коммуналки». Впрочем, в настоящее время эти цифры имеют тенденцию к уменьшению».

В крупном загородном объекте стоимость услуг может оказаться ниже, чем в клубном поселке, поскольку вся сумма делится на несколько сотен домо­владельцев. Вместе с тем масштабный проект нередко предполагает большое количество общественных зон и обширную инфраструктуру, содержание которых обходится недешево.

Следует отметить, что общее собрание жителей поселка вправе принимать решение о повышении или снижении ежемесячных расходов, так как именно на нем выбирают эксплуатирующую организацию и решают судьбу объектов инфраструктуры.

Необходимо и достаточно

Проживание в поселке удорожают такие объекты, как спортивный или оздоровительный комплекс, бассейн, конюшня, поле для гольфа, яхт-клуб. А вот ресторан и магазин могут стать самоокупаемыми, при условии что у них достаточно клиентов.

«Для того чтобы не оплачивать все эти услуги, инфраструктуру в поселке можно просто не строить, — предлагает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Сократить же платежи удастся, сдав объекты в аренду или продав их как самостоятельный бизнес. Привлекая профессионального провайдера, девелоперская компания снизит финансовую нагрузку на жильцов».

«Один из распространенных способов уменьшения расходов — перепрофилирование внутренней инфраструктуры поселка на внешний спрос, — считает Иван Шульков, директор Департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». — Такой вариант позволяет окупить спортклуб или спа-комплекс при условии, что он востребован в данной местности. Если поселок стоит у дороги с высоким автомобильным или пешеходным трафиком либо находится неподалеку от других населенных пунктов, то это вполне реально. Впрочем, жители некоторых загородных комплексов, особенно элитных, не хотят видеть посторонних на своей территории, предпочитая скорее согласиться на высокую ежемесячную плату».

Еще один вариант — ликвидация по решению жителей поселка какого-либо объекта инфраструктуры и возведение на его месте жилого дома на продажу. Или перепрофилирование. «Конюшню с площадкой для верховой езды можно заменить, например, на бассейн с сауной. За более востребованный объект жители будут платить охотнее», — говорит И. Шульков.

С глаз долой — из сердца вон?

Бывает так, что люди не живут в принадлежащих им загородных домах либо приезжают туда очень редко, а кто-то изначально приобретал недвижимость с инвестиционными целями. Другие, имея коттедж, большую часть года отдают предпочтение городской среде, а третьи надолго уезжают за границу и часто «забывают» о платежах. Случается порой, что жители недовольны работой сотрудников коммунальных служб или считают, что уровень обслуживания не соответствует выставленным счетам. Наконец, финансовые трудности, особенно в нынешних изменившихся условиях, могут испытывать даже те, кто обладает довольно высоким доходом.

Однако даже если хозяин не проживает в доме и не пользуется инфраструктурой, он обязан оплачивать 100% по всем счетам эксплуатирующей компании (если в договоре с ней не предусмотрены иные варианты). В противном случае остальные жители поселка будут вынуждены в складчину покрывать неплатежи.

«Обычно эксплуатирующие организации стараются решить проблемы просрочек оплаты полюбовно», — говорит Н. Мозгалевская. В качестве карающих мер они могут прекратить подачу газа, воды, электричества (п. 80 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».) Впрочем, как замечает М. Литинецкая, если владелец недвижимости находится в отъезде, никакие отключения не помогут. В такой ситуации у управляющей компании остается один путь — в суд.

Что говорят юристы

Эксплуатирующая организация взаимодействует с собственниками коттеджей в поселках на основании договора управления. Владелец дома, который не осуществляет выплаты, нарушает условия данного документа. Взыскать долг законными способами можно только в суде. Дела, в которых иск предъявлен на сумму до 50 тыс. руб., передают на рассмотрение мировому судье, а от 50 тыс. и более — районному. «В данном случае будет подан иск об исполнении условий договора (управления, или поставки, или оказания услуг) в части порядка оплаты. Если контракт был составлен управляющей компанией грамотно и аккуратно, судебный процесс может закончиться на первом же заседании», — комментирует Илья Богданов, старший юрист компании Tenzor Consulting Group.

Следует учесть, что место жительства гражданина определяется его постоянной регистрацией. Поэтому неплательщик, фактически находясь за границей, может официально проживать в том же самом коттеджном поселке. И даже если он покинул территорию РФ, иск подают по месту последнего проживания или нахождения имущества в России, а суд направляет запрос по указанному адресу за границей. Дело будет принято к рассмотрению после того, как извещение вернется из-за рубежа.

Старший юрист Magisters Георгий Осипов подчеркивает, что должник не освобождается от ответственности даже в том случае, если он является иностранным подданным. «В случае установления договором подсудности иск подается в согласованный сторонами суд, — рассказывает юрист. — Уведомления высылаются за границу (это занимает довольно много времени, но альтернативных вариантов, увы, нет). Если подсудность не установлена, но к отношениям сторон согласно коллизионным нормам применяется российское право, то иск подается по месту исполнения договора либо неосновательного обогащения (чаще всего это место нахождения недвижимого имущества). И, наконец, если применяется иностранное право, иск подается по месту жительства ответчика».

Избавится ли неплательщик от обязательств, продав свою недвижимость? Оказывается, нет. Более того, если в договоре купли-продажи коттеджа не указано иное, новый собственник не должен отвечать по долгам предшественника.

Еще один нюанс: взыскание осуществляется с того, кто подписал договор управления, даже если это не хозяин дома. Прямой зависимости между фактом владения недвижимостью и обязанностью вносить плату нет.

А может ли истечь срок давности по иску о неплатеже? По информации И. Богданова, общая исковая давность составляет три года с момента, «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права», то есть когда клиент в первый раз не перечислил необходимую сумму. Казалось бы, достаточно не платить в течение трех лет, и исковая давность пройдет. На самом же деле это лишь ограничит сумму долга — взысканию будут подлежать только суммы задолженности за три года, предшествующих подаче иска. Но ведь коммунальные платежи производят ежемесячно, и каждый из них имеет свой срок давности.

Ирина Богатырева

Дата публикации: 13:41 02 марта 2009

Источник: bpn.ru