Как государство должно поддерживать строителей?

Власть должна оказывать застройщикам поддержку с тем, чтобы они сумели преодолеть негативные последствия экономической нестабильности. Какая именно помощь нужна участникам рынка, рассказывают эксперты.

Эдуард Тиктинский, председатель совета директоров холдинга RBI:

– Меры, предпринимаемые государством, эффективны, но требуют доработки.

В первую очередь следует скорректировать программу выдачи банкам субординированных кредитов. Сейчас государство готово предоставить деньги лишь в том случае, если собственник банка вложит в капитал своего учреждения такую же сумму. Но, как правило, владельцы финансовых институтов такими возможностями не располагают. На мой взгляд, власть должна подставить плечо и изменить эту схему. К примеру, сделать так, чтобы собственник банка вкладывал в уставный капитал четверть выдаваемой государством суммы.

При этом банк должен не переводить предоставленные ему средства в валюту, а инвестировать их в развитие приоритетных сфер экономики. Задача властей – определить такие отрасли и следить за использованием средств. В свою очередь, финансовые учреждения должны тщательно выбирать предприятия, которым нужно оказывать поддержку. И отвечать за свой выбор.

Система выкупа квартир у застройщиков, конечно, необходима, однако ее также нужно скорректировать. Сегодня город приобретает жилье по 47 тыс. руб. за квадратный метр. Однако эта цифра ниже себестоимости строительства.

Ведь помимо затрат на возведение дома инвестор платит за аренду земли, подключение здания к инженерным сетям, несет многие другие расходы.

Если государство будет покупать жилье по низким ценам, ни к чему хорошему это не приведет. Строители готовы продавать квартиры только по полной себестоимости строительства плюс 5%.

Кирилл Вязовский, вице-президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:

– Прежде всего, необходимо, чтобы город перестал облагать процентами рассрочку платежей за приобретаемые на торгах участки.

Надо разрешить отдавать в залог право аренды земельных участков. Таким образом можно будет получать кредиты у банков, что сейчас особенно актуально.

Вместе с тем нужно внести изменения в существующие инвестиционные договоры. Я имею в виду ту их часть, где сказано об оплате дополнительно построенных квадратных метров. Сейчас деньги берут исходя из оценок, рассчитанных в долларах США еще в докризисный период. Из-за роста курса американской валюты сегодняшние платежи существенно выше тех, которые мы производили во время строительства, что серьезно уменьшает норму прибыли застройщика.

Сергей Максимов, декан факультета региональной экономики и управления ИНЖЭКОНа, профессор, научный руководитель Петербургского ипотечного форума и Гражданского жилищного форума:

– Меры по поддержке стройкомплекса, безусловно, необходимы – в первую очередь для того, чтобы обеспечить занятость населения. Ведь строительство является системообразующей отраслью, которая дает рабочие места десяткам тысяч людей.

Кроме того, государству следует поддерживать не только застройщиков, но и потребителей их продукции – покупателей жилья. Властям необходимо обеспечивать занятость населения напрямую. Что, в конечном счете, позволит стабилизировать спрос на рынке недвижимости и тем самым поддержать строителей.

Возможно, следует снизить налоговую нагрузку, предоставлять рассрочки по взятым строителями кредитам, подумать над внедрением других подобных мер.

Проведения одних лишь конкурсов по выкупу жилых площадей у застройщиков явно недостаточно для поддержки участников рынка.

Владимир Смирнов, генеральный директор инвестиционно-строительной группы «Норманн»:

– На мой взгляд, в нынешних условиях поддержка нужна как строителям, так и рядовым гражданам, которые собираются покупать квартиры.

Несмотря на все проблемы экономического характера, потребность людей в жилье не исчезла. Однако многие боятся потерять свои доходы, из-за чего в настоящее время формируется отложенный спрос. В этой ситуации государство должно разрабатывать различные меры, направленные на поддержку россиян, которые приобретают жилую недвижимость с помощью ипотечных кредитов. Потерявшим работу заемщикам необходимо предоставлять определенные преференции при выплате кредита. Подобные меры в настоящее время предпринимает АИЖК, однако объемы данной работы нужно увеличить.

Безусловно, государство должно предпринимать более эффективные меры для поддержки строительного комплекса. В частности, необходимо создавать условия для привлечения банковских ресурсов – поддерживать возможные инициативы финансовых учреждений в сфере проектного финансирования.

Инициативу города по выкупу жилья у застройщиков по 47 тыс. руб. за квадратный метр нельзя назвать действенной формой поддержки строительной отрасли. Ведь еще недавно инвесторы приобретали участки под строительство жилья по $500–600 за квадратный метр. При расчете выкупной стоимости неплохо было бы учитывать эти цифры.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании «РосСтрой»:

– Поддержка строительного комплекса со стороны государства пока декларативна.

Конкурсы по приобретению жилых объектов у застройщиков направлены не на поддержку строителей, а на решение стоящих перед государством социальных задач.

Государство покупает жилье по ценам, соответствующим инвестиционной себестоимости строительства. Тем самым оно лишает строителей перспектив развития и возможности освоения новых объектов.

Что нужно строителям? Дешевые деньги. Во всем мире снижаются ставки по кредитам, а у нас они лишь растут, перекрывая все инфляционные прогнозы.

Совершенно абсурдным является увеличение ставок по валютным займам. Но даже в этой ситуации сегодня получить кредиты под строительство невозможно.

К чему это приведет? К отсутствию предложения на рынке жилья. Застройщики, которые сумеют преодолеть нынешние трудности, будут вынуждены компенсировать сегодняшние издержки и убытки. Как следствие – произойдет повышение цен, которое перекроет докризисные показатели.

Руслан Чипчиков, генеральный директор ЗАО «СтройИнжиниринг»:

– В сегодняшней ситуации государству лучше не вмешиваться в работу строителей какими-либо административными мерами. В то же время власть должна создавать условия для эффективного функционирования нашей отрасли, разрабатывать различные меры поддержки, которые бы позволили развиваться частной инициативе.

Контроль над работой строителей со стороны государства может оправдывать себя в благоприятных условиях. Сегодня такие шаги будут лишь мешать.

Власти заявляют о поддержке строителей, однако задействуют при этом далеко не все механизмы. На мой взгляд, необходимо, в частности, ослабить налоговую нагрузку и снизить административные барьеры. Кроме того, нужно активней использовать бартерные схемы – например, брать со строителей плату за аренду земельных участков не деньгами, а квадратными метрами.

Городу следует выставлять на торги небольшие территории по 5–10 тыс. кв. м – в этом случае строители будут активнее участвовать в аукционах. Возможно, стоит ввести систему рассрочки по оплате права аренды земли. Все это не требует выделения больших сумм из бюджета и позволит поддержать строителей не на словах, а на деле.

Выкуп жилых площадей у застройщиков – мера если и не очень эффективная, то отнюдь не лишняя. Во всяком случае, участникам рынка предоставили механизм быстрой продажи своего товара.

Лев Каплан, вице-президент союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

– Ошибочно утверждать, что государство поддерживает строительный бизнес. Власть предоставила деньги нескольким банкам в надежде на то, что они окажут соответствующую помощь реальному сектору экономики, в том числе – строительному комплексу. Однако ожидаемого результата не последовало. Всем очевидно, что эти деньги были использованы для совершения валютных спекуляций.

На мой взгляд, государству следует раскрыть возможности для кредитования потребительского спроса населения или проектного кредитования застройщиков. На большее строителям рассчитывать не стоит.

Вячеслав Семененко, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, член совета директоров холдинга Setl Group:

– Многие предпринятые властью шаги корректны и своевременны. Я имею в виду программу АИЖК по реструктуризации кредитов, поддержку приоритетных проектов в строительной сфере. На местном уровне – это выкуп у застройщиков земельных участков для возведения социального жилья.

Однако все эти меры лишь начинают воплощаться в жизнь. Поэтому говорить об их эффективности пока рано.

Аукционы по приобретению жилых объектов у петербургских застройщиков, как известно, провалились. В вопросах расчета стоимости квартир необходимо искать компромиссы и учитывать специфику местного рынка. Иначе – не надо называть эти меры антикризисными.

Желательно использовать дополнительные формы поддержки строительной отрасли: выдавать кредиты застройщикам по льготным ставкам, развивать практику государственно-частного партнерства в строительстве. К примеру, предоставлять госгарантии по кредитам. Необходимо также создать систему государственных сберегательных касс.

Реализация этих мер позволила бы поддержать дееспособность одной из ключевых отраслей экономики страны. Спрос необходимо стимулировать не только путем реструктуризации кредитов, но и за счет развития новых программ жилищного кредитования.

Многие государства, пострадавшие от кризиса, сегодня активизируют ипотечные инструменты, поскольку они способны приводить к качественным улучшениям не только в строительной отрасли, но и в экономике всей страны.

Сергей Бардин

Дата публикации: 12:18 03 марта 2009

Источник: bpn.ru