Лекарство для ипотеки

Ипотека, которую еще год назад продвигали практически как панацею от всех жилищных проблем россиян, сегодня сыграла злую шутку со своими приверженцами. С началом кризиса вокруг ипотечной темы образовался новый клубок проблем. Конечно, России в отличие от США не грозят массовые дефолты, так как в большинстве регионов ипотечные сделки пока не превысили 15–20% от всего числа сделок с недвижимостью. Но тем не менее количество просрочек по ипотечным кредитам с каждым месяцем растет. Власти разрабатывают меры по спасению ипотечных заемщиков.

Материнский капитал и налоговый вычет

По итогам 2008 г. доля просроченных кредитов достигла 8% ипотечного портфеля. При этом более чем в десяти российских регионах уровень просрочки уже превысил 10%.

Кроме того, по словам президента Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Евгения Бернштама, почти в два раза по сравнению с прошлым годом увеличилось количество проблемных ипотечных кредитов, переданных на взыскание коллекторам. Все это симптомы новой волны проблем, связанных с ипотекой.

Из-за мирового финансового кризиса ипотечные заемщики оказались в сложной ситуации. Во-первых, во многих компаниях снижают зарплаты либо сокращают персонал. А ведь в последние годы наши банки успешно практиковали опыт американских коллег, которые выдавали кредиты, основываясь не столько на текущих доходах заемщика, сколько на перспективных, поэтому зачастую ежемесячный платеж по ипотеке достигал 50–60% от зарплаты. При сокращении дохода человек, получивший такой кредит, автоматически оказывается на грани разорения.

Во-вторых, девальвация рубля. По данным АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), в целом по России доля валютных займов составляет 21%. При этом в Москве, МО и Санкт-Петербурге в валюте оформлялось до 80% всех жилищных кредитов. Теперь ежемесячные платежи этих клиентов существенно возросли.

В ответ на такие отнюдь не радужные перемены государственные власти разработали ряд мер, которые должны смягчить последствия кризиса для рынка ипотеки и конкретных заемщиков. Приведем некоторые из них.

В этом году был отменен трехлетний мораторий на использование материнского капитала для погашения или оформления ипотечного кредита. По новым правилам уже с начала этого года все женщины, у которых второй и последующий ребенок родился в период с 1 января 2007 г., могут направить полученный материнский капитал на то, чтобы взять жилищный заем или погасить уже имеющийся долг перед банком.

В 2009 г. размер материнского капитала составляет 299 731 руб. 25 коп. К 2010 г. он будет индексирован до 307 650 руб. Сумма, конечно, очень небольшая по сравнению со средним размером ипотечного кредита. Тем не менее уже сейчас на рассмотрении Пенсионного фонда находится почти 8 тыс. заявлений о направлении материнского капитала на погашение ипотечных кредитов. (Всего на формирование материнского капитала из федерального бюджета планируется выделить 26,3 млрд руб.)

С начала 2009 г. в два раза увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет. Государство наконец признало, что 1 млн руб. — слишком низкий порог для большинства крупных российских городов. Однако это нововведение связано с рядом нерешенных проблем. В своем выступлении на заседании Международного ипотечного клуба начальник отдела продаж и развития компании «Ажур аудит» Александр Немыкин подчеркнул, что новое правило однозначно распространяется только на сделки, заключенные с 1 января 2008 г. А если инвестиционный договор на покупку квартиры в строящемся доме был подписан раньше, то это уже спорный вопрос, ведь формально заключение инвестиционного договора или договора долевого участия — это еще не покупка жилья. Однако деньги за квартиру по нему уже внесены. Так что этот вопрос юристам еще только предстоит решать. «Кроме того, покупателю жилья разрешили делать налоговый вычет с 2 млн руб., а для продавца, который платит налог с продажи, оставили прежнюю сумму налогового имущественного вычета при сроке владения до трех лет — 1 млн, — рассказывает А. Немыкин, — то есть теперь противоречия между покупателем и продавцом обострятся. Продавец будет заинтересован, чтобы в договоре указывалась сумма до 1 млн, а покупатель, конечно, захочет вписать 2 млн, чтобы получить больший налоговый вычет». Пока трудно представить, как будут разрешаться эти противоречия на практике.

Скорая помощь АИЖК

К началу 2009 г. была разработана программа реструктуризации кредитов АИЖК, которая подразумевает для заемщика возможность отсрочки или уменьшения размера ежемесячных платежей сроком на один год. Вопрос о том, насколько будет уменьшен ежемесячный платеж, в каждом случае решается индивидуально, все зависит от того, насколько сократился доход заемщика. Программа включает в себя три возможных способа реструктуризации: стабилизационный заем, стабилизационный кредит и смешанный кредит.

Стабилизационный заем — по сути, это еще один кредит, который предоставляется заемщику для того, чтобы он смог гасить свой долг банку, пока его финансовое положение не нормализуется. Выдается он полностью за счет средств АИЖК в размере 12 стандартных ежемесячных платежей. То есть если заемщик должен вносить по кредиту ежемесячно 12 тыс. руб., то полный размер стабилизационного займа составит 144 тыс. руб. Но перечисляться они будут ежемесячными траншами. В течение этого года заемщик платит только проценты по стабилизационному займу. Они будут начисляться по той же ставке, по которой был выдан основной кредит.

Стабилизационный кредит — примерно то же самое, но с одним отличием. Он выдается не АИЖК, а банком-кредитором. После окончания льготного периода, если заемщик не смог восстановить свое финансовое положение, агентство может выкупить у банка проблемный стабилизационный кредит.

Третий способ — смешанный кредит. В этом случае старый кредит заемщика полностью погашается, а взамен выдается новый — на размер остатка долга. То есть если клиент остался должен 900 тыс., то новый кредит будут составлять как раз 900 тыс. (с поправкой на страховку и некоторые другие обязательные платежи). Объем средств, предоставляемых АИЖК, — 12 ежемесячных платежей заемщика, но не более 20% от общей суммы смешанного договора, остальные средства выделяет банк. Льготный период при смешанном кредите также составляет один год. Но размер платежей заемщика определяется индивидуально — условиями смешанного договора. Его минимальный размер 500 руб., максимальный — половина первоначального ежемесячного платежа.

По словам советника генерального директора ОАО «АИЖК» Андрея Языкова, на эти виды поддержки могут претендовать заемщики любого банка. «Для оказания государственной поддержки гражданам, попавшим в тяжелую жизненную ситуацию, не требуется дополнительных соглашений между агентством и банками, — уточняет он, — хотя мы просим это сделать, чтобы формализовать взаимоотношения». Но в любом случае первый шаг проблемного заемщика — обращение в свой банк. И только если кредитор выдаст письменный отказ в реструктуризации кредита, можно обращаться непосредственно в АИЖК.

Разумеется, такая помощь не имеет никакого отношения к благотворительности. За нее придется заплатить, пусть и не сразу. После льготного периода заемщик должен возобновить платежи в прежнем режиме. Плюс гасить «вспомогательные» займы: они включаются в общую сумму долга. Таким образом, платежи клиента в последующие годы несколько вырастут — на 10–15%. Зато сейчас существует шанс сохранить жилье и возможность найти соответствующую работу, чтобы восстановить свою платежеспособность.

Однако, к сожалению, под программу попадает только весьма узкий круг людей. Впрочем, по первоначальным критериям, действовавшим в январе, прибегнуть к реструктуризации или стабилизационному займу мог только тот заемщик, чей доход за вычетом ипотечного платежа составлял бы не больше одного прожиточного минимума на каждого члена семьи. Однако довольно быстро руководство АИЖК убедилось, что это слишком жесткая планка, и в начале февраля критерии были смягчены. Размер дохода, позволяющего претендовать на помощь, был увеличен до двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом всех необходимых платежей (коммунальных, кредитных и т. п.). Кроме того, немного расширился возможный метраж ипотечных квартир, владельцы которых имеют право рассчитывать на реструктуризацию кредитов.

И, самое главное, АИЖК согласилось оказывать помощь также тем, чьи кредиты были выданы в иностранной валюте либо под плавающую ставку. Это одно из наиболее важных изменений, поскольку существенно расширяет категорию людей, попадающих под действие программы. Тем более что именно эти группы — валютные и плавающие — сегодня входят в основную группу риска из-за девальвации рубля. Так, среднее значение индекса Mosprime, к которому привязывались плавающие кредиты в рублях, за последние три месяца составило более 24%, то есть процентная ставка заемщиков, оформивших такие кредиты, сейчас составляет около 30%.

Причем, как утверждают в агентстве, валютным заемщикам совсем не обязательно переводить займы в рублевые. «Если заемщик и (или) кредитор не посчитают необходимым изменить валюту кредита и установить фиксированную ставку, то заемщик может реструктурировать такой кредит, обратившись непосредственно в АИЖК. В случае если и заемщик, и жилье удовлетворяют всем базовым требованиям стандарта, может быть выдан стабилизационный заем», — говорит А. Языков.

Как эти возможности будут реализовываться на практике — покажет время. Первые результаты антикризисной деятельности АИЖК весьма скромны. На конец января было реструктурировано лишь несколько кредитов на всю Россию. Эти ссуды были выданы в Великом Новгороде, Самаре и Саратове. Во всех случаях доход заемщиков снизился более чем на 50% и не превышает теперь суммы ежемесячного платежа по кредиту.

По данным АИЖК, в агентство поступило уже более 300 полных пакетов документов от заемщиков на предмет рассмотрения и согласования реструктуризации ипотечных кредитов. Еженедельно в АИЖК приходит порядка 800 заявлений.

Банковская альтернатива

В связи с тем что стандартам программы АИЖК соответствует далеко не каждый проблемный заемщик, остальным приходится уповать на либеральность собственных банков.

Большинство коммерческих кредитных учреждений, действительно, либо уже предложило, либо разрабатывает собственные антикризисные программы. Эти схемы не отличаются разнообразием. Как правило, клиентам предлагают ту же самую реструктуризацию кредита: продлить срок или отсрочить платежи на полгода-год.

«Если заемщик ранее не допускал просрочек и сам обратился в банк с заявлением об изменившемся финансовом состоянии, мы будем рассматривать возможность реструктуризации такого кредита. Возможны удлинение срока кредитования, пересчет аннуитетного платежа, отсрочка по основному долгу — данные меры позволяют снизить размер ежемесячного взноса. Кроме того, в исключительных случаях мы готовы предложить заемщику временно вносить минимальный платеж, что позволит ему избежать дефолта в трудный период и продолжить выплачивать кредит после его преодоления», — рассказывает директор департамента по работе с партнерами Абсолют Банка Елена Воронина.

Несколько банков предложили валютным заемщикам программы перехода на рублевую ипотеку. «Для тех клиентов, которые попали в затруднительную ситуацию из-за девальвации российской валюты, мы готовы пойти на конвертацию кредита. Эта операция предусматривает пересчет остатка задолженности по текущему валютному курсу», — рассказывает заместитель начальника ипотечного кредитования Абсолют Банка Наталья Кудукаева.

Перейти с долларов на рубли возможно также в ВТБ 24, Альфа-банке, Банке Москвы, Национальной ипотечной компании, банке «Хоум Кредит». Правда, в большинстве случаев такая мера поможет заемщику сберечь нервы, но никак не деньги. Во-первых, платеж при смене валюты чаще всего становится больше. Во-вторых, заемщику придется изрядно потратиться на саму процедуру конвертации. Во всех банках, кроме одного, переход с одной валюты на другую осуществляется через заключение нового договора с заемщиком. Это означает, что расходы аналогичны тем, что ложатся на человека при получении кредита. Кроме того, в этом случае заемщик теряет возможность оформить налоговый вычет.

Единственный банк, который пошел другим путем, — «Хоум Кредит». Здесь с заемщиком, меняющим валюту, всего лишь заключается дополнительное соглашение к уже действующему договору. Это избавляет человека от трат на конвертацию и позволяет сохранить право на налоговый вычет.

Банк «Хоум Кредит», к слову, пошел дальше других и в плане антикризисных мер. Он первым предложил на рынок программу продажи кредитов. При такой схеме будут оформляться договор купли-продажи, дополнительное соглашение к кредитному договору, соглашение об аннулировании закладной и регистрироваться новая закладная на нового заемщика. Это означает, что фактически банк предоставляет ипотечный кредит новому покупателю такой квартиры на сумму остатка долга первого заемщика. Правда, перекупщик кредита будет платить за него не по той ставке, под которую заем был выдан изначально, а по текущей рыночной. «Схема интересная. В принципе она применяется и в других банках в рамках урегулирования споров по взысканию проблемной задолженности. Но из-за отсутствия массового спроса не рекламируется как специальная антикризисная мера. В данном случае (и это следует учитывать) потенциальный покупатель такой недвижимости должен соответствовать требованиям банка в части кредитоспособности», — говорит начальник отдела развития ипотечного кредитования Газэнергопромбанка Юлия Чернышева.

Заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов отмечает, что сегодня на рынке практикуется всего несколько стандартных способов реструктуризации задолженности: изменение сроков кредитования, графика платежей, коррекция штрафных санкций. «На их фоне такой вариант, как продажа кредита другому гражданину, выглядит инновацией. В целом предложенная схема — весьма эффективный способ продажи ипотечной квартиры, и она будет востребована рынком.

При этом она выгодна для обеих сторон. Если заемщик покупал квартиру в кредит два-три года назад, то у него даже появляется возможность заработать, реализовав квартиру по рыночной стоимости. Для банка данный вариант — эффективный способ перевода заведомо дефолтного кредита в кредит качественный». Правда, И. Жигунов также отмечает, что востребованность данной схемы будет зависеть от того, насколько жесткий подход к оценке новых заемщиков применяет банк, и кредитных условий, предложенных новому приобретателю. «Ведь сейчас и так число желающих взять ипотечный кредит сократилось. Среди причин — снижение уровня дохода, неуверенность в завтрашнем дне, нестабильная ситуация на рынках», — говорит он. Но при этом на рынке по-прежнему много банков, которые до сих пор не предлагают своим заемщиками никаких антикризисных программ, мотивируя это незначительным количеством обращений.

Яна Казакова

Дата публикации: 12:48 04 марта 2009

Источник: bpn.ru