Андрей Ликефет: «Проблем с получением кредитов мы пока не испытываем»

Мировой финансовый кризис довольно сильно ударил по нашим банкам. А от них уже волна пошла дальше, стали страдать различные сферы экономики. Остались без кредитов и застройщики. Сегодня замерли работы на многих объектах недвижимости. О том, как девелоперы оценивают сложившуюся ситуацию и каковы перспективы рынка недвижимости в ближайшие месяцы, мы попросили рассказать генерального директора корпорации «Жилищная инициатива» Андрея Львовича Ликефета.

- Этот кризис у нас не первый, поэтому отвечу, как отвечал и в 1998–1999 гг.: пока все нормально и предсказуемо. Мы, правда, с большими усилиями, но смогли завершить объекты, сдача которых была намечена на 2008 г. Сегодня находимся в процессе проектирования новых жилых домов. А это не такие затраты, как при строительстве. Так что кредитов пока нам хватает.

- Но говорят, что банки сейчас в таком состоянии, что кредитов почти не дают?

- Это не так. У нас 18-летняя кредитная история. Мы ни разу не нарушили договорных отношений, поэтому каких-то проблем при получении кредитов не испытываем. Когда говорят, что банки ужесточили требования, то здесь всегда надо понимать, к кому они эти требования ужесточили. В первую очередь к незнакомым клиентам, тем, кто не имеет хорошей долгосрочной кредитной истории. Безусловно, если компания новая либо сомнительная, то ее будут изучать очень тщательно. Хотя еще вчера многие банки раздавали кредиты почти всем, а сегодня столкнулись с их невозвратом. Правда, больше это касается потребительских кредитов, но на пороге уже невозврат ипотечных и хозяйственных займов. Считаю, что породили такую ситуацию мы сами.

- В смысле банки?

- Все. Считаю, что виноваты две стороны. Одни должны были просчитать свои возможности, а другие - их профессионально оценить. Да, банки, возможно, были не так требовательны и в большей мере виноваты в сложившейся ситуации, но обвинять только их не совсем справедливо.

- Но все же деньги были у банков…

- Да, они должны были думать о невозврате. Но эйфория предыдущих двух лет словно набросила некую пелену на глаза банкиров, и они потеряли бдительность. Вместо того чтобы тратить время на расчеты, понадеялись на авось… Ну а потом нельзя забывать и о мировом кризисе, который прошелся по рынку ценных бумаг, перекинулся на финансовый и другие сектора экономики. Ипотечный кризис в Америке коснулся только той части кредитов, которые выдавали без нормального обеспечения. Также и у нас. Пришел, показал паспорт - и тебе дали телевизор. Культуру необходимо воспитывать у населения, культуру благонадежного заемщика!

- Андрей Львович, сейчас нередко сравнивают этот кризис с кризисом 1998 г. А что вы думаете по данному вопросу?

- Думается, что этот кризис будет намного сложнее и глубже. Особенно сильно его влияние мы ощутим в феврале - апреле 2009 г. Пик кризиса, скорее всего, будет осенью. И продлиться он может гораздо дольше - от полутора до двух лет в зависимости от эффективности антикризисных мер.

- Значит, правы те, кто считает, что кризис пока больше в головах?

- Думаю, что в головах он уже давно. Если бы власти раньше начали говорить о нем, то людям было бы его гораздо легче воспринимать и все могли бы лучше подготовиться. Но ведь запрещали даже обсуждать. Это неправильно. Всегда лучше правда, пусть и горькая.

- А что, на ваш взгляд, будет у нас с ипотекой?

- Мне нравятся высказывания экспертов о том, что ипотеки у нас не было, а был лишь эксперимент, отработка механизмов. А ипотека пока не для нашей страны. Для нас - строительные сберегательные кассы (ССК). Была генеральная репетиция ипотеки, которая показала, что в переходный период механизмы американской модели ипотеки работают слабо. Сегодня вроде все это поняли, но спасти людей и их ипотечные кредиты государство обязано.

- А почему, как вы думаете, не пошли альтернативные формы ипотеки, те же ССК?

- Думаю, что в каждой ситуации все происходит как в жизни. Что-то пересилило, и американская модель завоевала право на жизнь. И, может быть, все бы было ничего, но стали давать ипотечные кредиты под высокие проценты и даже тем, кто почти не имел своих средств, а это нонсенс. Ипотека без 30% собственных средств и разумных - от пяти до восьми - процентов годовых экономически обречена.

- Депутат Госдумы Иван Грачев же говорил, что без 30% собственных средств выдавать кредиты людям ни в коем случае нельзя.

- Безусловно, Иван Дмитриевич великолепный специалист, знает не только теорию, но и практику. Написано в экономической литературе, что надо иметь 30%, значит, так надо было и поступать. А у нас 15, 10, а то и 0%. Ну что это такое? Все надеемся на русское авось, а это не всегда выручает, тем более в такой большой временной период, как 10–15 лет.

- В 1998 г. ваша компания работала по программе, схожей с ипотечной. И прошли тот кризис вы успешно, никто не пострадал, и все обязательства были исполнены.

- Да, мы отработали по программе «Комбиинвест» 12 лет, прошла она и испытание кризисом. Это была накопительная модель, как нормальная касса взаимопомощи.

Жаль, что ее не внедрили повсеместно. И сегодня я считаю, что кризис будет толчком для принятия закона об ССК. Эта программа зашагает по стране и оздоровит наш жилищный рынок, поможет увериться гражданам России в стабильном завтрашнем дне.

- Скажите, а почему не стали все же внедрять «Комбиинвест»?

- Не все же модели самолетов и машин идут в массовое производство. А может быть, еще не пришло время ССК.

- Значит, еще не вечер?

- Думаю, что да. Наша система в тяжелейших экономических условиях отлично себя зарекомендовала. Надеюсь, что сегодняшняя ситуация в стране заставит обратить на программу внимание муниципальных образований.

- Сейчас все говорят о законе 214-ФЗ; о том, что если в него внести поправки, то он обязательно заработает. Как вы относитесь к этому документу?

- В принципе закон хороший, но в нем не учтены определенные вещи, которые носят российский характер. Почему он сложен? Не потому, что надо что-то задекларировать или до конца запроектировать. Дело в том, что, публикуя декларацию, нужно определиться с затратами на два-три года вперед. Но как можно в условиях такой инфляции и нестабильности определиться с экономикой проекта? Вот это не очень понятно. Отвечать-то потом будешь ты. А неимоверное количество согласований, где никакие оговоренные законом сроки порой не работают?! Если эти и другие подобные факторы устранить, то закон вполне вписался бы в нашу действительность. К примеру, отдайте его в Италию, Испанию, да в любую европейскую страну, он там будет работать. Так что закон вполне нормальный, только попал не в то время и не в то место.

- Согласования - это действительно проблема. Но ведь можно на аукционе участок купить со всеми согласованиями, как это делается в других странах.

- Можно, однако сложно, да и потом работ по дальнейшему согласованию не убавляется. Запад старше нас, наверное, с годами и у нас будет легко, а пока…. Кроме того, не совсем правы те, кто сравнивает нас и Запад. Это как сказка о подснежниках. Принеси их в декабре, и все. Мы же находимся в зиме, а они в лете. Разный менталитет, разные экономики, посмотрите, на каком мы месте по основным показателям.

- Депутат Госдумы Александр Коган говорил о поправках, которые в законе все поставят на свои места: и защитят дольщика, и не будут мешать работать застройщику.

- С нетерпением их ждем. Кстати, Александр Борисович отнесся к этой проблеме очень серьезно, он работает в контакте со специалистами. Мы часто обсуждали эти вопросы в РГР за круглым столом. Надеюсь, что поправки сыграют положительную роль для стабилизации пошатнувшегося рынка и облегчат положение девелоперов и застройщиков, с одной стороны, и защитят дольщиков, с другой.

- Думаю, что если узаконят поэтапную оплату строительства дома, то тогда люди будут спокойны. А если, не дай бог, компания исчезнет, то хоть потеряют не так много.

- Вы правы. Мы всегда принимали средства поэтапно, по мере реализации объекта в соответствии с затратами, которые несли. Так делают все нормальные девелоперы. Тем более в нашей стране, где ты не можешь до конца спрогнозировать, какие будут цены. Вот многие компании и принимали порой лишние средства либо набирали большие кредиты, надеясь потом заработать побольше. Деньги эти шли не в стройку (просто не успевали осваивать), а в акции либо еще куда-то, в результате обрушения рынка акций и финансового кризиса деньги вкладчиков сгорели. Если бы девелоперской деятельностью занимались только профессионалы, то ничего бы подобного не было.

- Но с ростом цен на недвижимость к этому пирогу пристроились очень многие.

- К сожалению, да. Профессионалов на рынке осталось не более 50%, а все остальные - это люди пришлые, для которых строительство жилья не профессия, а способ обогатиться.

- Но если собирать средства поэтапно, то проект может быть дешевле?

- Безусловно, квадраты, за которые инвестор заплатил, - его при любых условиях. А цена за те, которые он еще не оплатил, корректируется согласно условиям рынка, и, как правило, ниже на процентную ставку.

- Закон о дольщиках выйдет с хорошими поправками, но всю картину может испортить отмена лицензирования строительной деятельности. Вы с этим согласны?

- Это очень важно. К примеру, если вы купили новый костюм, то старый можете выкинуть. А тут получается, что мы выкинули старый, а новый еще не купили. И можем остаться голыми. Вот отсюда и начались многие проблемы на рынке строительства жилья. Раньше требования СНИПа были жесткими, существовала отработанная технология… А к чему идем сейчас? Не родив новой системы, мы разрушили старую. Говорят, что многие получали лицензии за взятки. Возможно. Но тогда вы разберитесь с теми, кто давал и брал их за взятки, а не с отработанной десятилетиями системой. Например, вы придете и скажете: я - врач, хочу делать операции. Но кто же вас допустит к операционному столу без диплома, опыта работы, профессионального коллектива, необходимого для проведения операции! В строительстве должно быть так же.

- Но будут саморегулируемые организации, которые…

- Может быть. Но где они? Где законы? «Мы старый мир разрушим до основанья, а затем…» Кстати, в песне слова совсем другие были. Было «разроем». Разницу чувствуете?

Одно дело разрыть и все хорошее оставить, а другое - разрушить, все снести до основания. Зачем? Создай рядом, сравни эффективность и тогда прими объективно лучшее решение. Это очень важно. Как профессионал, который отработал на рынке более 30 лет, могу сказать, что поспешать нужно медленно и экономически выверенно.

Останавливаться нельзя, надо идти вперед. Хотя на дворе кризис, кадры необходимо беречь. Нехорошо выкидывать людей на улицу. Мы в ответе за них. Сегодня задача каждого гражданина - хорошо работать, руководителя - хорошо управлять. Задача правительства - выполнить все антикризисные мероприятия, которые наметили, довести их до производителя. Этот год будет нелегким. Но не нужно паниковать. Если мы будем работать четко и слаженно, то все у нас получится, и из кризиса мы выйдем без больших потерь. Поэтому пожелаю всем надежды, веры, любви и терпения.

Вениамин Вылегжанин

Дата публикации: 12:54 04 марта 2009

Источник: bpn.ru