Страшный сон ипотечника: уволили, остановили стройку, подняли проценты

Кризис прошелся по ипотечным заемщикам от души. Здесь и угроза увольнения с работы или «мягкий вид» уменьшения заработка через снижение общего количества рабочих часов на неделе, и возможность остановки стройки из-за кризиса. Отдельная тема - давление со стороны банков через письма клиентам с настоятельной просьбой погасить долги, или косвенное стимулирование расчетов по кредиту через настойчивые звонки или «гарантирование» снижение выплат при расчете с банком «в краткосрочный период». Как на это реагировать? Советы профессионалов помогут заемщикам узнать, что предпринять в том или ином сложном случае.

Ситуация № 1

Когда работа – волк: убегает в лес

Самый популярный и, одновременно, один из самых болезненных вопросов заемщиков - «что делать, если уволили с работы»? Как сообщила Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Татьяна Микеева, директор департамента кредитования Независимого Бюро Ипотечного Кредитования (НБИК), алгоритм дальнейших действий заемщиков, купивших вторичное жилье, первичное, загородный дом или землю будет одинаковым, так как отношения заемщика с банком регулируются кредитным договором и не зависят от типа приобретенного жилья.

Первое, что нужно сделать заемщику - обратиться в банк, чтобы либо изменить график платежей, либо получить отсрочку по платежам на несколько месяцев. «Банк, безусловно, пойдет навстречу заемщику, если до этого он вовремя вносил платежи и не допускал просрочек, и разработает индивидуальный график платежей, который будет комфортным,» – считает эксперт.

«В некоторых случаях руководство финансового учреждения идет навстречу и позволяет отсрочить выплаты по основному долгу (как правило, на срок не более шести месяцев)» - утверждает Александр Гребенко, генеральный директор компании «Кредитный и Финансовый Консультант».

Действительно, банки уже начали пересчитывать заемщикам их платежи (см. заметку «Банки начали помогать ипотечным должникам»).

Правда, заемщику следует учесть следующие вещи:

- скорее всего, после окончания периода отсрочки пени и штрафы все равно придётся уплатить;

- ни в коем случае не стоит бегать от службы безопасности банка – это обернется еще большими штрафами и повесткой в суд;

- если совсем безвыходное положение, можно договориться с банком о продаже квартиры и погасить за счет полученной суммы кредит.

Еще одна мера, которую могут предложить в банке с января 2009г. - воспользоваться помощью государства, если заемщик будет отвечать установленным требованиям, что позволит получить отсрочку погашения основного долга на срок до 12 месяцев, – напоминает Татьяна Микеева (НБИК).

Вопрос о государственной поддержке этой категории заемщиков настолько интересен, что достоин отдельного рассмотрения. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подготовило программу помощи заемщикам, чья платежеспособность резко упала в результате финансового кризиса в нашей стране. Возможность получения помощи от государства сроком на 1 год есть только у тех, кто соответствует требованиям Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) – специального подразделения АИЖК как раз для таких случаев.

В частности, на помощь государства могут рассчитывать только те заемщики, у которых в собственности нет никакой другой квартиры, кроме той, что куплена по ипотечному договору. Даже если у них есть доля в недвижимости в другом городе, то уже возникают проблемы. Сложности с государственной поддержкой возникнут так же, если у обратившихся есть депозит в банке.

Логика, вероятно, такая: категорию заемщиков с «кубышкой» в банке сложно отнести к беднякам, которым требуется помощь государства. Парадокс в том, что до кризиса оформить ипотечный договор могли только люди с хорошим достатком, работающие в основном, в финансовых сферах. Их отнести к «малоимущим» ну никак нельзя, но именно сотрудников финансовой отрасли увольняют чаще всего.

Определенный процент заемщиков сможет воспользоваться и государственной программой, позволяющей направить материнский капитал (около 300 тыс. рублей) на погашение задолжности.

«Считаю принятие закона об использовании материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам, взятым на строительство или приобретение жилья, очень своевременным – комментирует Надежда Герасимова, заместитель председателя Государственной Думы РФ. - В условиях финансового кризиса эта мера должна поддержать финансовое положение семей с детьми и поспособствовать смягчению финансовых проблем банков».

Понятно, что этот закон не для всех, а только для родителей с младенцами, причем не первенцами. Действие закона применяется к кредитам, взятым на срок по 31 декабря 2010 г. Распространяются эти правила также на кредиты, полученные матерью, ее родителями или супругом до момента рождения или усыновления ребенка, предоставившего ей право на материнский капитал.

Ситуация № 2

Взят кредит на новостройку. Стройка «замерзла»

Очень сложной ситуацией является «заморозка» стройки в связи с финансовыми проблемами организации в период кризиса. Здесь наши эксперты дают более осторожные советы.

Прежде всего, стоит посмотреть договор, заключенный с компанией-застройщиком, и если там прописаны какие-то штрафные санкции в случае задержки сдачи дома, нужно обратиться к руководству, с требованием выплатить полагающуюся компенсацию. В этом редком, а по нынешним временам просто чудесном случае, вы даже сможете от кризиса что-то приобрести. (Хотя и нужно заметить, что раз у организации нет денег на окончание строительства, то, скорее всего, на выплату компенсации тоже рассчитывать сложно). Если в договоре это не прописано, остается только ждать улучшения финансового положения компании.

Многое зависит и от того, какая форма договора заключена между застройщиком и дольщиком. Если вам повезло, и у вас есть на руках договор, заключенный в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ (а по такой схеме работают не более 10-15% строительных компаний), то нужно попытаться получить неустойку. Причем начинать решать вопрос с застройщиком следует в досудебном порядке – это наиболее рациональный путь.

В соответствии с п. 2 ст. 6 закона «Об участии в долевом строительстве…», если застройщик нарушает сроки передачи участнику долевого строительства квартиры, то ему придется уплачивать пеню. Пеня определена законом «в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Если участник долевого строительства — гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Ситуация № 3

«Письма счастья» или добровольно-принудительный порядок

С усугублением экономического кризиса в нашей стране, пик которого, по оценкам аналитиков, придется на этот и 2010 год, ряд заемщиков может столкнуться с «просьбами» со стороны банков в «кратчайший срок» погасить задолженность по ипотеке. Хотя бы частично. В этом случае нужно начать с внимательного прочтения кредитного договора, заключенного с банком, и понять, может ли банк в одностороннем порядке менять условия договора или нет.

Если может, тогда выход только один - рефинансировать кредит в банке, который предложит лучшие условия. Хотя рефинансирование пойдет уже по новым, ужесточенным «кризисным» правилам. Окажутся ли они лучше – вот вопрос.

Если в договоре не оговорено изменение условий кредита в одностороннем порядке, тогда смело можно проигнорировать такое «письмо». Обращаем ваше внимание, что настоятельные просьбы, так и останутся просьбами, если они не зафиксированы в соответствующих пунктах кредитного договора. (см. материал на эту тему «Банк решил повысить процент: действия заемщика»).

Разумеется, проблемы ипотечных заемщиков, не исчерпываются перечисленными сложностями. Да и в каждой ситуации можно накопать кучу нюансов. Но ясно одно – складывать лапки и ждать, когда ситуация сама собой рассосется, не стоит. Нужно действовать.

Наталия Трушина

Дата публикации: 13:41 10 марта 2009

Источник: bpn.ru