Разведка в бизнес-центры

Офисный рынок все еще находится на этапе становления

Новые и реконструированные бизнес-центры - наиболее интересный сегмент офисного рынка и в чем-то аналогичен новостройкам на рынке жилья. Большинство предложений на вторичном офисном рынке - это помещения в зданиях советского периода - бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки. Бизнес-центры - показатель престижа для любого бизнеса. И конечно, здесь наиболее высокий уровень арендных ставок. Поэтому Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" провел полевое исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров города Москвы.

Великие конспираторы

По мере знакомства с рынком коммерческой недвижимости и, прежде всего, с офисным, неизбежно возникает странное ощущение, напоминающее столичный рынок жилья времен середины 90-х. Ощущение того, что ты не аналитик, призванный выполнить вполне понятный круг задач - собрать воедино данные об интересующем сегменте рынка, проверить их точность и выявить основные закономерности, а разведчик, задача которого - совершить вылазку в тыл врага и добыть сверхсекретные данные.

Вообще говоря, информация на рынке недвижимости крайне важна. Оператор рынка, владеющий данными о большей части активных объектов, их свойствах, сильных и слабых сторонах, а также об уровне цен - сможет более оперативно и качественно оказывать услуги по купле-продаже, сдаче в аренду или консалтингу.

Московский рынок жилья уже давно пережил период "игры в прятки". Прошли времена, когда прайс-лист каждой компании и ее эксклюзивные предложения носили статус военной тайны, которую следовало строго оберегать от конкурентов. А каждому потенциальному покупателю, для получения информации об интересующей квартире, предстояло пройти своеобразный фейс-контроль - вызвать к себе определенное доверие маклера, как к действительно возможному покупателю, а не сомнительному типу, проявляющему подозрительный интерес. Сейчас на сайтах практически всех крупных компаний есть полная информация о предлагаемых квартирах и домах-новостройках с указанием точных цен и условий покупки. А по телефонному звонку в большинстве фирм вам без особых проблем предоставляют все недостающие данные.

Но стоит только задаться целью узнать информацию не о квартире, а об офисном помещении, как все заметно меняется. Операторы офисного рынка не горят желанием отвечать на какие-либо вопросы. Их, прежде всего, интересует кто вы такой, из какой вы компании, и как в эту компанию можно перезвонить. Так что если вы "не при делах", разговаривать с вами никто не будет.

Данные на сайтах операторов офисного рынка тоже гораздо скуднее, нежели на сайтах операторов рынка жилья. В большинстве случаев подробное описание есть только по небольшому числу эксклюзивных предложений компании. Чаще вас будут просить отправить заявку менеджеру, нежели предоставлять возможность вдоволь покопаться в базе предложений. Но даже если вам улыбнется удача, и вы наткнетесь на базу данных из нескольких сотен вариантов - не обольщайтесь. Большая часть этих предложений - мертвые души. Позвонив по этим объявлениям, вы, скорее всего, услышите, что такого объекта уже нет. Дальше, разумеется, всплывает стандартный сценарий: - кто вы, из какой компании, как с вами связаться:

Рекламные объявления в прессе - это отдельная "песня". В большинстве предложений вообще нет адресов объектов - только станции метро или район - для конспирации. Бывает, что на фото даются только виды объекта изнутри - чтобы не опознали визуально. Любой сладкий вариант, особенно если это предложение помещения малой площади порядка 50-100 квадратных метров, конечно же, только что ушел, но вы, разумеется, можете оставить свои координаты или заключить договор на поиск. Вопрос реальной цены, арендных ставок и связанных с этим деталей - отдельная тема.

Если какое-то здание предлагает сразу несколько операторов рынка, то их данные об этом здании в чем-нибудь обязательно будут различаться. Вопросы цен и арендных ставок мы обсудим чуть позже. Гораздо забавнее выглядят нестыковки с количеством этажей в здании, его общей и полезной площадью, минимальной площадью блоков, количеством машино-мест, набором инфраструктуры. Это может быть связано с самыми разными причинами. Например, в одном случае имеется в виду общее количество уровней здания, а в другом - только количество надземных этажей. Или же одни считают только надземную площадь здания, а другие - с учетом подземной части, или же путают общую площадь с полезной. Нередко у кого-то из операторов не обновлены старые данные, а по мере продвижения строительного проекта все может неоднократно меняться. Как и следовало ожидать, конспирация создает больше проблем самим конспираторам.

Нормальна ли такая ситуация?

Это философский вопрос. С одной стороны, можно понять операторов офисного рынка. Здесь есть и элементарная лень - нежелание тратить время и силы на случайных людей. Есть и важный элемент бизнеса - оставаться незаменимым посредником между собственником здания и конечным арендатором. Существуют и другие цели: уменьшить утечку информации к конкурентам, ограничить свободу действий клиентов, например, повторное обращение к другому агенту компании, чтобы проверить действия своего агента.

Но, как показала практика, существует масса способов, получить нужную информацию несмотря на все чинимые препятствия. И открытый обмен данными, как и предоставление всей информации о товаре любому заинтересованному лицу, больше способствует развитию рынка, нежели игра в прятки. Возможно, рынку коммерческой недвижимости еще только предстоит сделать все те шаги, которые уже проделал его квартирный "собрат".

Но не исключено, что это рынок никогда и не станет более открытым. В отличие от квартирного рынка, направленного на реализацию товаров и услуг широкому кругу частных лиц, рынок нежилых помещений ориентирован на более узкий круг компаний. И пока большая часть офисных площадей, прежде всего, площадей класса А в новых бизнес-центрах, ориентирована на компании крупного и среднего бизнеса, у операторов офисного рынка нет никаких оснований идти в народ. Ситуация может заметно измениться только по мере насыщения спроса на аренду больших площадей и смещения приоритетов на работу с компаниями мелкого бизнеса.

Миллион с какой-то мелочью...

Сбор и проверка данных о первичном офисном рынке - задача непростая, но решаемая. Начнем с количественных характеристик.

Всего в процессе исследования аналитического центра www.irn.ru было выявлено 60 НОВЫХ И РЕКОНСТРУИРОВАННЫХ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ, активно предлагаемых в аренду или на продажу по частям. Сразу же следует оговориться, что современных офисных центров в Москве больше, но они уже заселены арендаторами и представляют собой здания вторичного рынка. Часть площадей в таких бизнес-центрах может время от времени выходить на рынок и присутствовать в рекламе и базах данных тех или иных операторов, однако, это уже совсем иной сегмент рынка. Данное исследование включило все заявленные на рынке бизнес-центры, которые только что построены или еще строятся и, соответственно, заполняются с нуля. Это почти все здания, срок сдачи ГК которых приходится на 2005 год, а также часть зданий 2004 и 2006 годов. То есть объем рынка примерно за два года.

Общая площадь всех новых и реконструированных бизнес- центров составляет чуть более 1 миллиона квадратных метров (точнее 1140000 кв. метров). Из них зданий класса А - 36 общей площадью 630000 кв.м, класса В - 24 общей площадью 510000 кв.метров. В среднем годовой объем первичного офисного рынка составляет порядка полумиллиона квадратных метров. Большинство зданий предлагается только к сдаче в аренду. Лишь в 9 бизнес-центрах площади можно выкупить в собственность.

Из 60 бизнес-центров 40 представляют собой строительство с нуля. Это, как правило, офисы класса А, построенные и оборудованные по последнему слову техники. Реконструированные здания, которых 20, чаще соответствуют классу В. Также 6 зданий являются офисно-торговыми центрами, а остальные 54 - бизнес-центрами без торговых помещений.

Полная тайна вкладов... и организаций

Как и следовало ожидать, вопрос ценообразования на офисном рынке содержит еще больше нюансов, чем на рынке жилья. Много лет продавцы новостроек практикуют всего лишь один прием - стоимость оформления по возможности добавляется к цене квартиры. При аренде офисных помещений таких довесков может быть заметно больше. Поэтому заявление о стоимости аренды помещения, составляющей столько-то долларов за квадратный метр в год, еще мало о чем говорит.

Во-первых, имеют место ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ, необходимые для поддержания здания в рабочем состоянии. Согласно исследованию аналитического центра www.irn.ru, для разных зданий они составляют от 70 до 0 за кв.м в год. Средняя величина эксплуатационных расходов, вошедших в исследование бизнес-центров, за кв. м в год. В разных источниках и у разных операторов заявленная цена аренды может как включать, так и не включать эксплуатационные расходы.

Во-вторых, к заявленной цене, как правило, следует добавить НДС. В отдельных случаях НДС уже включен в заявленную стоимость, но чаще всего - нет. В нашем исследовании все цены аренды приведены к единому формату - с учетом эксплуатационных расходов, но без учета НДС.

Средняя стоимость аренды офисов класса А, вошедших в исследование аналитического центра www.irn.ru, составляет 7 за кв. м в год, включая эксплуатацию. Средняя стоимость аренды офисов класса В - 6 за кв.м в год.

Наиболее дорогие офисы, очевидно, соответствуют Центральному округу. Ставки аренды в других округах во многом определяются свойствами отдельных бизнес-центров, относящихся к этим округам.

Впрочем, на этом дополнительные траты арендаторов не заканчиваются. Есть еще расходы на коммунальные услуги. Затраты на связь и Интернет, стоимость которых может оказаться совсем негуманной в силу ряда обстоятельств. К этому следует добавить стоимость аренды машино-мест.

Впрочем, есть еще и другие особенности ценообразования. В первую очередь, это размер арендуемой площади. Очевидно, что чем больше общая площадь, которая требуется компании, тем ниже должна быть стоимость аренды одного квадратного метра. Помимо этого цена аренды в рамках одного здания может различаться в зависимости от расположения помещений, этажа или каких-то иных нюансов. Нередко стоимость аренды в том или ином офисном центре - не одна цифра, а некий диапазон. Ну и, конечно же, никто не может знать конечную величину арендой ставки для каждой конкретной компании, достигнутую в процессе переговоров с учетом всех обстоятельств и деталей.

Следует упомянуть цены, по которым помещения в ряде бизнес-центров предлагаются на продажу. Средняя цена помещений класса А составляет 77 за квадратный метр, помещений класса В - 03. Эти цены заметно ниже стоимости квадратного метра жилья в новых элитных домах Центрального округа, которая в среднем находится на уровне тысяч и в отдельных случаях превышает тысяч.

Распределение количества объектов по классу здания	Распределение количества объектов по типу строительства	Распределение количества объектов по функциональному назначению
60% - класс А40% - класс В	67% - новое строительство40% - реконструкция	90% - бизнес-центр10% - торгово-офисный центр

Дата публикации: 16:23 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru