Без резких движений

То, что на офисном рынке наметилась тенденция к понижению ставок, — признанный факт. Некоторые компании задумываются о найме более дешевого помещения. Но это не значит, что арендаторы массово снимаются с насиженных мест. Все-таки переезд — дело хлопотное и затратное, и немногие решаются сменить офис из-за тысячи-другой долларов в месяц. Все ждут, что будет дальше, и пристально следят за тенденциями рынка.
 

А упало, В пропало…

Согласно канонам антикризисного менеджмента, для того чтобы дольше продержаться на плаву, нужно либо больше зарабатывать, либо меньше тратить. Первое в условиях спада рынка почти невозможно, поэтому большинство компаний фиксируются на втором. Тем более что аренда помещения зачастую составляет одну из основных статей расходов компаний. Кроме того, активно идут пересмотр планов развития, сокращение штатов, а это значит, что высвобождаются излишки площади. Погоня за роскошью тоже закончилась. Внезапно оказалось, что имидж — это не все, и тратить большие средства на высококлассное помещение в престижном месте сегодня для многих неприемлемо. По всем этим причинам многие арендаторы подумывают о переезде из дорогого и качественного помещения в более скромное, иногда меньшее по площади.

«Уже известны случаи, когда компании меняют свои офисы в престижных районах на те, что расположены не только за пределами ТТК, но и МКАД», — добавляет Константин Королев, генеральный директор компании Smart Property.

В результате, как отмечает Марк Форвард, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, снизился спрос на дорогие офисы класса А, а также на не самый качественный класс В–, который в период активного роста рынка был явно переоценен. Но вообще, по мнению консультантов, класс В наименее пострадал от кризисной ситуации, «так как в офисы категории В+ согласны переезжать компании, которые ранее занимали площади в зданиях класса А, но не готовые сейчас за него переплачивать», объяснила Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International.

Впрочем, помещения низкого ценового сегмента, похоже, в данный момент тоже востребованы. «Сейчас у владельцев офисов класса С и старых административных зданий есть отличный шанс заполнить пустующие площади, а заодно, возможно, и поднять свои невысокие ставки аренды», — говорит К. Королев. К тому же эти объекты привлекательны еще и тем, что в них несложно подобрать блоки даже по 10–20 кв. м, то есть арендатор может регулировать свои затраты на офис.

Ну а наблюдается ли обратный процесс — перемещение арендаторов в более комфортные офисы в связи с удешевлением последних? Эксперты считают, что пока не наблюдается. «Компании сейчас заняты скорее оптимизацией затрат, чем попыткой занять более качественное помещение. Пока снижение арендных ставок не настолько велико, чтобы спровоцировать массовый переезд из класса С в А или В», — поделился директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow Роман Соков.

«Невозможно точно сказать, какой класс помещений больше пострадает от кризиса, но очевидно, что в зоне риска находятся те офисы, по которым были заключены сделки в течение последних 12 месяцев и по-прежнему существует только предварительный договор аренды», — добавил Андрей Постников, директор по Европе департамента услуг для корпоративных клиентов Jones Lang LaSalle. Не секрет, что многие новые площади пустуют, так как арендаторы в нынешних условиях откладывают свой переезд.

Рвать ли с прошлым?

Падение ставок по разным офисным объектам составило за последние несколько месяцев от 10 до 50%. Порой для арендаторов открываются настолько заманчивые возможности, что некоторые предпочитают разорвать существующий договор и переехать в более дешевое помещение. Разница в 100% и более порой оправдывает потерю страхового депозита и штрафы, предусмотренные за преждевременный выход из договора. «Многие арендаторы бизнес-центров класса А, заключившие договоры в конце 2007 — 2008 г., оказались в ситуации, когда их арендная ставка отличается от текущей на рынке в полтора-два раза, — говорит Марина Моргунова, старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений CB Richard Ellis. — Тогда оказывается более выгодным заплатить штраф в размере трех-шестимесячной аренды за расторжение договора, чем продолжать снимать помещение, ведь положительный экономический эффект будет достигнут в период до одного года».

Между тем не следует забывать, что переезд компании — мероприятие дорогостоящее. Помимо возможных убытков от потери страхового депозита, который при досрочном расторжении договора аренды остается у арендодателя, и уплаты штрафа существует оплата услуг переезда (примерно 4 тыс. руб. за одно рабочее место). Наконец, недополученная прибыль вследствие простоя в течение нескольких дней, оснащение нового офиса необходимым сетевым оборудованием, стоимость выполнения фирменной отделки или внесения в интерьер элементов корпоративного стиля также обойдутся недешево.

Дмитрий Волков, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки компании Praedium проводит для примера простой расчет. Предположим, до кризиса компания арендовала офис класса А площадью 1 тыс. кв. м в пределах Садового кольца по чистой арендной ставке 1 тыс. долл./кв. м в год. После того как штат сократили на 25%, сняли новое помещение уже 750 кв. м в здании класса В по ставке 550 долл. Экономия составила почти 600 тыс. долл. в год. С одной стороны, это много, с другой — примерно соответствует затратам на переезд (в нашем примере около 40–50 тыс. долл.) и выплату штрафа по прежнему договору аренды (в данном случае 500 тыс. долл.).

«Получается, что переезд в другой офис компания может рассматривать только в том случае, если считает, что продолжительность спада рынка составит более одного года», — комментирует эксперт.

В реальности немногие решаются на такой серьезный шаг. Во-первых, потому что владельцы подешевевших объектов, как правило, не спешат анонсировать низкие ставки, а во-вторых, потому что арендаторы все чаще договариваются о снижении платы на старом месте. «На практике ситуация, как правило, не доходит до расторжения договора, — рассказывает М. Моргунова. — Нередки случаи, когда собственники идут на снижение ставок, понимая, что нового арендатора будет найти непросто. Кроме того, многие договоры, подписанные в офисном сегменте класса А, не предусматривают возможности их досрочного расторжения».

Любопытно, что арендаторы, заключившие договоры в 2005–2006 гг. на срок пять и более лет, часто получают отказ. «Это объясняется тем, что рынок значительно снизился, но еще не достиг уровня цен 2005 г.», — считает Д. Волков.

Тенденции, однако

Итак, многие арендаторы, как, впрочем, и арендодатели, колеблются, не зная, какие шаги предпринять. Для ответа на вопрос «Что делать?» нужен прогноз, а поскольку в нынешних условиях сделать его достаточно проблематично, остается пристально наблюдать за тенденциями рынка. Что же показали последние месяцы?

Как отмечают все брокеры, с наступлением рецессии арендаторы заняли выжидательную позицию и до сих пор пытаются понять, сколько офисных помещений им потребуется (то есть какой штат будет у компании) и какие на рынке установятся ставки на помещения. «К концу прошлого года у большинства игроков появилось понимание, что кризис уже случился, и это вызвало некоторое оживление на рынке, — констатирует М. Форвард. — Возобновились переговоры у арендаторов, наконец появилась возможность выбора. Январь существенного падения не принес, ставки немного снизились — в среднем по Москве не более чем на 3%».

В свою очередь О. Ясько считает, что январское снижение было несколько значительнее. Во всяком случае, для помещений классов А и В оно составило примерно 5–7% с начала года. «Многие девелоперы с наступлением нового финансового года и после анализа ситуации на рынке офисной недвижимости в целом, а также существующей и потенциальной конкуренции (увеличивающейся в том числе за счет освобождающихся площадей, предлагаемых в субаренду) пришли к выводу, что настала пора существенного пересмотра коммерческих условий», — говорит эксперт. Раньше осени никто из аналитиков повышения арендных ставок не ожидает.

В этой ситуации, чтобы не потерять арендаторов, собственники становятся более гибкими не только в отношении ставок: уменьшают депозит и авансовый платеж, готовы рассматривать рубль как расчетную единицу, предлагают скидки в первые месяцы после подписания договора. Но есть и другие рычаги. «Во-первых, можно разрешить компаниям сдачу части их площадей в субаренду, — перечисляет К. Королев. — Во-вторых, предложить переезды внутри здания в более дешевые помещения». А чтобы не особенно сильно потерять в доходах ото всех этих мероприятий, собственник, скорее всего, пойдет на снижение эксплуатационных расходов, хочет он того или нет, но ему придется оптимизировать затраты управляющей компании и службы эксплуатации. Самое главное — не довести при этом здание до состояния, когда оно перестанет технически соответствовать изначальной классности.

Цены снижаются, продажи тоже

Тренды на рынке покупки-продажи офисов схожи с тенденциями аренды. «Причем в сфере покупок выжидательный подход покупателей выражен в большей степени. Компаний, у которых есть деньги и заинтересованность в недвижимости, по нашим оценкам, достаточно много, однако они не торопятся совершать сделки, полагая, что цены еще не достигли дна», — говорит А. Постников. Что касается продавцов, то некоторые из них уводят объекты с рынка, чтобы переждать плохие времена и не отдавать по текущим, снижающимся ценам. Часто собственники снимают свои объекты и переключаются на арендный бизнес, который на сегодня является более предпочтительным.

«Существенно снизился и объем инвестиционных покупок, многие из анонсированных ранее сделок по приобретению крупных активов были расторгнуты или отложены», — добавляет М. Форвард.

Те компании, перед которыми раньше стояла дилемма — покупка или аренда, сегодня склоняются в пользу последней. Они не могут позволить себе вывести из оборота деньги на приобретение даже подешевевших объектов. Это еще одна причина, почему сделок с офисными помещениями сегодня стало меньше.

С падением спроса снижаются и цены. В первую очередь на этот шаг идут те собственники, которым средства необходимы для завершения текущих проектов либо для выплаты по обязательствам. «Они вынуждены продавать активы, соглашаясь на дисконты», — комментирует О. Ясько. По ее словам, уже в январе были отмечены существенные скидки в предложениях по продаже офисных площадей, доходящие в некоторых случаях до 50–60% от уровня цен июля 2008 г.

Опыт свидетельствует, что большинство собственников уже морально готовы к торгу от экспонируемых цен на 20–30%, утверждают специалисты компании RRG. Впрочем, стоимость отдельных объектов может быть существенно пересмотрена. Один из них — на Тверской — только за первый зимний месяц потерял в цене 41%.

Исследование RRG также показало, что в январе снижение по офисным помещениям в пределах Садового кольца составило 19%, за пределами — 14%. Причина лежит не только в кризисе и девальвации рубля. На цену повлияло и увеличение средней площади объекта. Ведь чем больший объем предлагают, тем дешевле он стоит. К тому же в нынешних обстоятельствах желающих приобрести крупный бизнес-центр находится немного.

Но несмотря на сложившуюся ситуацию, инвестиции в офисы никто не отменял. В долгосрочной перспективе это пусть и не самый выгодный, но весьма надежный инструмент вложения средств, поэтому долго пылиться на полке он не будет.

Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow:

«В настоящее время, по нашим наблюдениям, массового процесса переезда арендаторов не наблюдается. Экономия, которую организация получит при переезде в помещение с более низкими арендными ставками, может быть невыгодна в сопоставлении с затратами на переезд даже в долгосрочной перспективе и при условии дальнейшего снижения расценок на аренду».

Константин Королев, генеральный директор компании Smart property:

«Владельцы зданий, уже заполненных арендаторами, стараются не допустить массовых миграций компаний в более дешевые офисы. Больше всего проблем сейчас у собственников новых объектов, которые должны были быть введены в эксплуатацию в конце 2008 — первой половине 2009 г. Арендаторы не спешат въезжать в помещения, которые были забронированы в докризисный период. У многих штат сократился более чем на 30–40%. Соответственно, потребности в площади также уменьшились».

Ирина Богатырева

Дата публикации: 13:45 12 марта 2009

Источник: bpn.ru