3% - нереальная доступная ставка

Компания Panorama Estate подготовила исследование «Недоступная Москва». Многие эксперты КДО daily не без колебаний, но согласились высказать критические соображения по разработке коллег, а те в свою очередь согласились на критику ответить. Это свидетельствует, во-первых, о том, что взаимное доверие участников наших дискуссий достигло той степени, когда возможно публичное обсуждение интеллектуальных продуктов компаний. А во-вторых, о том, что «отвлеченная» тема доступности жилья снова интересна специалистам.

КДО daily: Разработчики национального проекта «Гражданам России — комфортное и доступное жилье» предлагали весьма туманную формулу доступности. Формула высчитывала, сколько лет понадобится семье с двумя работающими членами на то, чтобы, откладывая абсолютно все доходы, накопить денег на квартиру в 54 кв. м.

Предлагалось поверить, что жилье станет доступным, когда «коэффициент доступности» опустится с показателя 5,5 (лет) до показателя 3 (года). Здесь специалисты сразу обратили внимание на несуразности. Во-первых, абстрактность расчетов «накапливания» без всяких вычетов на питание, одежду и т.п., а главное, без учета инфляции и роста цен на жилье. Во-вторых, смущал размер квартиры в 54 кв. м: он явно отталкивался от социальной нормы в 18 кв.м общей площади на человека. Т.е. подразумевалась квартира на семью из двух работающих и одного ребенка, что противоречило демографической программе правительства. В-третьих, никак не объяснялся магический смысл цифры «3» — почему именно она означает доступность жилья.

Авторы исследования компании Panorama Estate предложили понимать под «доступностью» возможность приобрести в ипотеку квартиру средней рыночной стоимости на первичном рынке столицы семьей, в которой есть два получающих среднюю по Москве зарплату взрослых человека. Площадь — 50 кв. м независимо от количества детей — тоже объяснима: усредненная из наиболее ходовых в эконом-классе площадей, позволяющая семье из 3-5 человек жить в элементарно сносных условиях. В конце концов, по московским же законом нарушающими санитарные условиями считаются менее 10 кв.м на человека, хотя к коммерческому и приватизированному жилью даже это не относится. И самое важное, речь идет о покупке по ипотеке, т.е. по цене, актуальной на момент покупки. Да, сегодня «неактуальна» сама ипотека. Исходим из того, что аналитики Panorama Estate проанализировали ситуацию в прошлом — за последние три года — и с прицелом на будущее, надеемся не слишком далекое.

Некоторые цифры исследования поставлены экспертами под сомнение. В частности рублевый рост стоимости квадратного метра в первом квартале 2009 года. Или слишком уж резкий скачок первоначального взноса по ипотеке в 2008 году. Но главный вывод эти цифры под сомнение не ставят. А главный вывод таков: на протяжении всех этих трех лет реальный платежеспособный спрос средней московской семьи соответствовал ипотечной ставке в 3% (назовем ее «доступной ипотечной ставкой» (поскольку «реальной» принято называть ставку со всеми скрытыми платежами и комиссиями). Случайно ли это? Имеют ли эти расчеты практическое значение? Возможно ли при такой низкой ставке сдержать неизбежно возростающий спрос, т.е. сделать такую ставку реальной для семьи?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Экономика это в первую очередь наука о поведении покупателей. Я думаю, одного снижения с 14% до 3% будет достаточно, чтобы цены выросли в 3 раза. Раз деньги стали доступнее, а жилья больше не стало, значит, ценность денег относительно жилья упала. Авторы исследования подчеркивают: «Оговоримся сразу, что мы не призываем к появлению в нашей стране ипотеки под 3% годовых, как бы всем того не хотелось». Одновременно исследование все-таки касается возможных мер обеспечения 3%-ной ставки: «с точки зрения социальной программы, заявленной властями, тут есть пространство для маневра. А именно — ограничивать процентную ставку для конечного потребителя на некотором уровне, а оставшееся процентное «бремя» перекладывать на городской бюджет, то есть субсидировать». Таким образом, вопрос о том, как обеспечить сдерживание спроса остался открытым.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: К сожалению, ни субсидирование процентных ставок, ни частичная оплата квартир или первоначального взноса властями и иные способы доставания бюджетных денег «из тумбочек» не приведут к существенному увеличению доступности жилья. Да, такие меры расширят круг лиц, которые при текущем уровне цен могли бы купить жилье. Но количество товара, т.е. квартир останется таким же, значит и в реальности купить их сможет столько же человек, сколько и без льгот. Накачивание деньгами отрасли, при неизменном объеме предложения всего лишь приведет к витку цен.

КДО daily: То есть приговор однозначный — «надо больше строить»?

Александр Пыпин: Можно, конечно, полагаясь на классическую модель рыночной экономики предполагать, что увеличение денежного спроса на жилье в итоге приведет в будущем и к росту предложения жилья, учитывая инерционность строительной отрасли — через 2-3 года. Однако как показывает практика, в отраслях с высоким уровнем монополизации, государственного регулирования, коррупции, накачивание спроса гораздо лучше стимулирует рост цен, а не рост предложения. Учитывая все это, меры по накачиванию деньгами строительной отрасли, действенны были бы скорее для рынка индивидуального жилищного строительства, где действует множество малых предпринимателей, чем для рынка многоквартирных жилых домов.

Два способа реально увеличить доступность жилья в городах — это либо увеличить его предложение, либо снизить спрос на него. Для стимулирования строительства жилья в текущей кризисной ситуации наиболее эффективным будет работа с застройщиками, по выделению им на конкурсах льготных кредитов под строительство и достройку жилья с конкретными «социальными» параметрами. Нужно стимулировать не спрос, развивая ипотеку, а предложение, стимулируя строительную отрасль к возведению больших объемов жилья. Возможно, это похоже чем-то на Госплан, но достаточно проехать по улицам, чтобы увидеть, что 90% жилья в стране было построено именно в его времена.

КДО daily: Видимо, и для сдерживания спроса придется применять госплановские методы, распределять жилье директивно?

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Давайте не искать в нашем исследовании больше того, что ставили своей целью наши аналитики. В течение трех лет изменялась цена квадратного метра, начисленные зарплаты, ипотечные ставки, но величина доступной ипотечной ставки оставалась практически неизменной — около 3%. Иначе говоря, члены средней московской семьи со средним доходом на очередном семейном совете проводили расчеты и понимали, что им каждый месяц будет недоставать порядка 25 тыс. рублей для расчетов с банком.

КДО daily: В результате чего ипотека была доступна и выгодна кому угодно, только не этой семье...

Омар Гаджиев: Вопрос сдерживания спроса остался открытым лишь по той причине, что мы изначально не собирались его поднимать. Мы рассматривали ситуацию на рынке столичного жилья в аспекте его доступности для слоев населения со средним достатком. Остальные вопросы — тема отдельных исследований. «Больше надо строить» — это аксиома, обойти которую ни один вменяемый аналитик не пытается.

КДО daily: Хотелось бы все же понять, возможно ли в принципе, в том или ином виде, предоставление 3%-ной ставки той самой средней столичной семье, которой не хватало по 25 тыс. рублей ежемесячно. Но так, чтобы эффективно сдерживать спрос. В конце концов, мы все помним с чего начался нынешний кризис, когда домохозяйки в США, сравнив две цифры — ипотечной ставки в 5% годовых и ежегодного роста цен на недвижимость в 10% — брали ипотечный кредит чуть ли не по телефону. Но вернемся к исследованию.

Алексей Флишкин, аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: На мой взгляд, квартиры покупаются на сбережения, а оценить их реальный объем крайне трудно.

Омар Гаджиев: Соглашусь в том, что сбережения важны для уплаты первоначального взноса: 10-20-30%. В проделанной нами работе рассматривался вопрос доступности жилья для широких масс. Выплачивать кредит, при решении проблемы первоначального взноса, может любая семья, у которой есть ежемесячный доход, вне зависимости от наличия сбережений. Таким образом, потенциальные пользователи такой услуги, как ипотека, это более широкий круг людей, нежели круг людей, имеющих сбережения. Именно к широте масс, имеющих возможность приобрести жилье, мы и стремимся, говоря о доступности.

Алексей Флишкин: Выводы авторов исследования могли бы быть справедливыми при условии, что доходы населения распределены равномерно, однако у нас имеется явный дисбаланс: 80% населения имеют около 20% доходов/собственности. Соответственно с падением цены жилья на каждый дополнительный процент прирост доступности будет неравномерен (не линеен), а вполне может быть экспоненциален или будет выражаться иной зависимостью. (Экспоненциальный рост — рост с ускорением, например в геометрической прогрессии — КДО daily.). Кроме того, для оценки платежеспособного спроса авторы используют данные по средним доходам всего населения, а надо бы брать данные по средним доходам населения, у которого эти доходы выше себестоимости строительства. Иными словами, никто не будет продавать жилье по цене 15 тыс. руб. за кв.м при условии, что себестоимость кв.м — 20-30 тыс. руб.

Омар Гаджиев: Линейность зависимости между процентом доступности и ценой на жилье нигде в исследовании не постулировалась и, соответственно, при подведении итогов не использовалась. Вообще речь шла не о падении цены жилья, а о доступной процентной ставке, которую, соглашусь, следует защитить сдерживанием спроса. Что касается себестоимости строительства, то подчеркну: мы предложили наше определение «доступности» и на основании данной трактовки этого понятия была построена вся дальнейшая работа. Использование другого определения «доступности» имеет право на существование, но это будет уже совсем другое исследование.

Сергей Сидоров, исполнительный директор НП «Альянс Строителей»: Рассуждая в рамках оговоренной терминологии, следует отметить, что об ипотеке на первичном рынке жилья в сегодняшней ситуации говорить не приходится: на рынке отсутствуют какие-либо программы кредитования населения под строящееся жилье. Вряд ли стоит ожидать возобновления таких программ в ближайшие месяцы.

Омар Гаджиев: Именно поэтому основные выводы по ипотечной ставке сделаны за период, когда ипотека под строящееся жилье существовала.

Сергей Сидоров: Кроме того, необходимо подчеркнуть, что до момента оформления прав собственности на жилье банк несет повышенные риски. В связи с этим в большинстве существовавших ранее ипотечных программ на первичном рынке процент по ипотеке на инвестиционный период был выше на несколько процентных пунктов, чем процент по программам кредитования вторичного жилья. Дополнительно банк мог потребовать обеспечение в виде поручительства или залога, что является еще одной трудностью для потенциальных заемщиков. Этот факт важен при рассмотрении механизмов снижения процентной ставки.

Омар Гаджиев: Именно поэтому рассматривалась ипотечная ставка по кредитам, выданным на приобретение жилья на первичном рынке, а не на вторичном.

КДО daily: Итак, общий вопрос всем участникам «на равных». Возможно ли предоставление 3%-ной ставки средней столичной семье, субсидирование этой ставки, но таким образом, чтобы сдержать спрос со стороны, скажем так, частных инвесторов.

Сергей Сидоров: Очевидно, что простое уменьшение процентной ставки до 3% невозможно в ближайшей и даже долгосрочной перспективе. Ни один банк не будет работать себе в убыток. Чтобы значительно снизить ставку с существующих сегодня 17-20% необходимо задействовать ряд механизмов. Одним из таких механизмов может стать предоставление банкам доступа к «длинным» государственным деньгам именно под цели ипотечного кредитования населения. Обязательства же субсидировать ставку ложатся серьезным бременем на бюджет местного уровня на долгие годы вперед (на срок кредитования). Такие программы, кстати, уже существуют в регионах, но у них, на наш взгляд, нет шансов на успех. Субсидирование процентных ставок из регионального бюджета не улучшит, а наоборот может значительно усугубить ситуацию. Бюджет не может планироваться на 15-20 лет вперед, кроме того, при увеличении числа участников таких программ эта часть расходов будет значительно увеличиваться из года в год.

КДО daily: И все эти 15-20 лет семья, скорее всего, будет получать субсидию, даже если ее материальное положение значительно улучшится. Вообще-то реальные доходы семьи контролировать очень трудно. Мы это видим на примере очередников, четверть которых продает полученную квартиру уже в течение первых трех лет.

Сергей Сидоров: В том числе и поэтому оптимальным вариантом на сегодня представляется развитие механизмов «социальной» ипотеки, в которой будет субсидироваться не процентная ставка, а величина первоначального взноса. Таким образом, это сможет уменьшить сам размер кредита, а, соответственно, и выплаты по нему. Такой подход обеспечивает предсказуемость развития социальных программ.

КДО daily: Интересно, что многие очередники, по определению люди малообеспеченные, мало того, что соглашаются получить субсидию на первоначальный взнос, а значит, оплачивать далее ипотечный кредит, так многие тут же его погашали досрочно. Мы не знаем реальных размеров сбережений ни нуждающихся, ни тем более «средних» семей. Но как быть, если семья все-таки не в состоянии платить высокую ипотечную ставку, даже если государство оплатит первоначальным взносом 50% квартиры и более?

Сергей Сидоров: В этом случае ежемесячный платеж и так будет меньше. При проведении грамотной разъяснительной работы с заемщиками можно также увеличить средний срок кредитования. Если материальное положение семьи улучшится, они могут сокращать срок. Факт остается фактом: реализация государственных жилищных программ без активного участия государства невозможна.
Коммерческий сектор, стремящийся к сверхприбылям, не заинтересован в удешевлении квадратного метра, и это вполне логично. Поэтому сделать жилье по-настоящему доступным способно только взаимодействие власти и бизнеса в решении социальных вопросов. В частности, одной из таких мер может стать упрощение регистрации прав на жилье, что значительно снизит «инвестиционный» период, а, значит, сократит уровень рисков, процентных ставок и выплат по кредиту. Еще одной действенной мерой, активно обсуждаемой сегодня, может стать создание государственной корпорации в строительстве, которая могла бы замкнуть все существующие программы в этой сфере на себя.

Илья Шкоп: С одной стороны, предел «доступности» уже почти достигнут. Реальные сделки по квартирам проводятся с дисконтом 25-40% к рублевым ценам лета 2008 года. Также в начале марта на рынок ипотеки вернулись еще три банка. Теперь уже более десятка финансовых учреждений предлагают клиентам деньги на приобретение жилья на условиях лучших, чем те, что были в декабре 2008.

Но это лишь первые шаги к возвращению к прежнему состоянию. И его проблемам. Стране необходима массовая застройка. Вот и весь рецепт дальнейшего повышения доступности. Если бы для расширения масштабов строительства было достаточно нанять строителей и привлечь инвестиции в жилье, предложение за последние 5-10 лет могло бы сравняться со спросом. Однако этого не происходит. Почему? Нам не хватает двух вещей.

Во-первых, общегосударственной политики по подготовке инженерных площадок вокруг крупных городов под застройку микро и макрорайонов. К сожалению, муниципалитеты не в состоянии заниматься этой проблей ни финансово, ни организационно. Хотя могли бы выступать организаторами. Но это уже вопрос о компетенции руководителей, отвечающих за застройку.

Во-вторых, нужно облегчить доступ и капиталу, и новым компаниям на строительный рынок. Хотя при правильном подходе уже имеющиеся строительные фирмы могут строить в два-три раза больше. Что им требуется кроме государственных инженерных сетей? Конечно, свободный доступ к землеотводам, которого до сих пор нет.

КДО daily: Все тот же вопрос к «виновнику» дискуссии. Как установить ставку в 3%, но сдержать спрос?

Омар Гаджиев: Никто не говорит, что нужно обязательно субсидировать ипотеку до 3%, эту цифру мы обозначили всего лишь как показатель доступности ипотеки. Запустив на рынке ипотеку под 3%, мы действительно получим бешеный спрос. Чтобы его регулировать, нужно сделать ставку не минимальной, но и не заоблачной, а, например, 7-8%. Она, как нам кажется, учитывала бы и сбережения, и дополнительные доходы семьи. И давайте признаем: нет, никогда не было и не будет простых решений. Только комплексные, только сочетание мер, тонко регулируемых мер. Здесь большой простор. Если у нас используется такой механизм, как бесплатное распределение жилья, то любой другой механизм, любая форма ограничения спроса и субсидирования выглядит вполне рыночно.

Альберт Акопян

Дата публикации: 20:09 23 марта 2009

Источник: bpn.ru