Загородный рынок: скромнее, дальше, но не дешевле

Сейчас загородный рынок недвижимости переживает период неопределенности: отсутствие покупателей и кредитов, колебание цен и пока нечеткие перспективы. Аналитики считают, что ситуация прояснится к середине апреля. Тогда станет понятно, возвращается ли спрос, на какие объекты и в каком объеме. Ответы на эти вопросы и определят дальнейшее развитие рынка. Тем не менее уже сейчас можно заметить, что загородный сектор меняется, и довольно ощутимо. Об этих переменах и новых тенденциях говорили участники круглого стола, который был организован аналитическим центром IRN.ru в рамках выставки «Домэкспо».

Еще три года назад найти на загородном рынке поселок экономкласса было не так просто. Девелоперы не особенно увлекались этим сегментом: при высокой стоимости подмосковной земли и имеющемся спросе возводить объекты элит- и бизнес-классов было намного выгоднее. А потому застраивали прежде всего наиболее престижные направления вблизи Москвы. Однако по мере насыщения рынка дорогими поселками ситуация начала меняться. По словам экспертов IRN.ru, сегодня основная тенденция — смещение предложения в демократичную ценовую нишу. «Если раньше загородный рынок был ориентирован преимущественно на богатых людей, то в последние три года доля поселков экономкласса постоянно увеличивается», — отмечает коммерческий директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерина Смурыгина.

Во многом это произошло из-за расширения географии застройки: девелоперы стали осваивать земли не только на Рублевке и Новой Риге, но и на северо-востоке, юге и юго-востоке Подмосковья. Так, доля предложения на престижных направлениях за последние два года сократилась с 86 до 77,6%, а объемы застройки в традиционно недорогих районах региона, напротив, увеличились почти в 1,5 раза — с 14 до 22%. Кроме того, загородные поселки все чаще стали появляться на удаленных от Москвы расстояниях. Два года назад более 50% из них находилось в 20-километровой зоне от МКАД. К началу 2009 г. число таких объектов сократилось в 1,5 раза. Зато количество поселков на расстоянии свыше 50 км от Кольцевой автодороги выросло в три раза.

Кризис, скорее всего, будет способствовать развитию этого тренда, поскольку роскошь перестает быть модной. Как рассказал руководитель аналитического центра Олег Репченко, некоторые девелоперы в попытке удержаться на рынке были вынуждены переориентировать свои проекты, изначально заявленные как бизнес-класс. Они раздробили имеющиеся участки на более мелкие, уменьшили проектные площади домов и стали предлагать их в сегменте эконом.

Кстати, сокращение площади домов — это еще одна общая тенденция загородного рынка. Неоправданно большие постройки уходят в прошлое. Теперь покупатели предпочитают рациональные планировки. Так, с 2006 по 2008 г., по данным IRN.ru, средняя площадь коттеджей уменьшилась на 22 кв. м, а таунхаусов — на 16 кв. м. В результате возник парадокс: цены на домовладения за четыре последних года выросли меньше, чем средняя стоимость 1 кв. м на загородном рынке. Все это свидетельствует о том, что загородное жилье становится по карману не только состоятельным гражданам, но и среднему классу. Впрочем, большая доступность коттеджей и таунхаусов пока не выразилась в снижении цен.

Как и на рынке московских квартир, период максимального роста стоимости загородного жилья пришелся на 2005–2006 гг. Тогда за год коттеджи и таунхаусы подорожали на 25–30%. Однако позже развитие рынка пошло по другому сценарию: в последние два года цены увеличились лишь на 9–11%. Таким образом, загородное жилье дорожало намного медленнее, чем московские квартиры. В связи с этим, предполагают аналитики IRN.ru, цены на коттеджи и таунхаусы «просядут» гораздо меньше, чем на городское жилье. «Сегодня «загородка» обладает наибольшей устойчивостью к снижению цен, — говорит Е. Смурыгина. — Этот сегмент рынка по-прежнему остается привлекательным с инвестиционной точки зрения».

Надо сказать, что разная динамика роста цен имела и другие последствия. В 2005 г. коттедж стоил в среднем в четыре раза дороже квартиры. К 2009 г. разрыв сократился вполовину. Сегодня некоторые загородные дома эконом-класса, не говоря уже о таунхаусах, вполне сопоставимы по стоимости со среднестатистической московской двух-, трехкомнатной квартирой. А иногда жилье за городом оказывается даже дешевле.

Впрочем, такие дома расположены обычно не ближе 30–40 км от МКАД (а если речь идет о таунхаусах, то не ближе 20км), что предполагает большие временные затраты на дорогу до работы и обратно. Однако вместо обычной квартиры площадью 60–80 кв. м покупатель приобретает собственный дом или таунхаус, а это не менее 120 кв. м, да еще с небольшим участком земли. Так, за 8,9 млн руб. можно купить хорошую трехкомнатную квартиру в Москве или коттедж в Подмосковье площадью 214 кв. м и около 18 соток земли.

Основываясь на сравнительном анализе цен, эксперты предполагают, что в ближайшем будущем загородное жилье экономкласса может составить альтернативу городскому. Особенно если появится возможность покупать коттедж с зачетом имеющейся недвижимости. Первые подобные программы уже существуют. Так, компания «Инком» предлагает схему trade in, по которой городская квартира принимается в зачет стоимости загородного дома. Пока этим предложением могут воспользоваться покупатели коттеджей и таунхаусов в собственных проектах компании — в комплексах «Покровский» и «Маленькая Шотландия», а также в элитных поселках, реализуемых под брендом Villagio Estate: Millennium Park, Monteville, Лазурный Берег. Вероятно, и другие крупные фирмы будут предлагать клиентам подобные схемы покупки.

От прогнозов дальнейшего поведения цен на загородном рынке в этом году аналитики IRN.ru воздержались. По их словам, говорить о каком-либо усредненном размере снижения пока довольно сложно. Некоторые застройщики, надеясь привлечь покупателей, действительно готовы предоставить им значительный дисконт. А кто-то действует по-другому. Так, компания ОПИН зафиксировала цены на свои объекты в долларах, поэтому в рублях за последние месяцы дома существенно подорожали. Но, по словам О. Репченко, тенденция развития станет понятна не раньше середины апреля.

Яна Казакова

Дата публикации: 11:41 24 марта 2009

Источник: bpn.ru