Призвать застройщика к ответу: допустимые и недопустимые изменения в проекте

Ко многим проектам применимо бессмертное «через четыре года здесь будет город-сад». Сладкоголосые барышни в офисах продаж и рекламные буклеты обещают обилие инфраструктуры, прекрасные панорамные виды, великолепную инженерию. После выясняется: чего-то, что сулили, нет, зато появилось нечто новое, о чем никто и не упоминал. А ведь обычный рекламный буклет с «обещалками» может послужить уликой для суда. В том, насколько сильно корректируются строительные проекты, страдают ли при этом интересы покупателей, в силах ли они что-то здесь поделать – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

«Никогда не врут столько, сколько перед выборами, во время войны и после охоты», - сказал Бисмарк. Человек своего времени, он, разумеется, не мог знать о некоторых вещах, очевидных нам – людям сегодняшним. Например, о том, что деликатно называется «искусством маркетинга», т.е. умением «впарить» товар покупателю.

Незыблемые и «подвижные»

Насколько застройщик считает себя обязанным выполнять то, что обещано в проекте? Мнения опрошенных нами участников рынка тут разделились. «Параметры объекта, которые являются существенными для клиента и определяют качество его квартиры, должны оставаться именно такими, какие были обещаны покупателю в момент заключения договора, - категоричен Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция». – И никакие аргументы инвестора не могут служить оправданием для их изменения».

Как отмечает эксперт, к этим ключевым показателям относятся объекты инфраструктуры, обеспеченность парковочными местами, количество квартир в каждом доме и еще ряд показателей. «Данные принципы закрепляются в договорах, заключаемых между покупателем и застройщиком. И сегодня, когда все больше объектов продаются в рамках 214-го федерального закона, ограничения по внесению изменений в проект становятся еще более жесткими», - убежден Иван Романов. Корректировка же, по его мнению, возможна только в тех позициях, которые не влияют на качество проживания. Например, человек приобрел две квартиры и желает объединить их в одну – это никоим образом не повредит интересам других жильцов.

Есть, однако, иная точка зрения – куда менее благостная. «Незыблемыми можно считать только те вещи, изменить которые застройщику очень дорого и хлопотно, - говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». – Прежде всего, это касается уже построенных элементов. Например, реализуется здание, у которого уже возведены первые этажи, и там расположен подземный паркинг. Как-то перепрофилировать его сложно, и покупатель может быть уверен, что уж это-то не пропадет».

Все остальное – в высшей степени сомнительно. Известно немало случаев, когда по ходу строительства обещанный детский сад становится офисным помещением, а там, где планировался многоэтажный паркинг, появлялся лишний жилой корпус, отмечает Наталья Ветлугина. Возможны и другие «мутации». К примеру, обещали фитнес, и действительно построили его. Но первоначально предполагалось, что он будет «закрытым» - т.е. только для жителей данного комплекса. Но созданная застройщиком управляющая компания посчитала и решила сделать объект доступным для всех – чтобы лучше окупался. «Вылететь из проекта или кардинально видоизмениться может все, что недоходно или слишком дорого в эксплуатации», - подводит итог аналитик «Нового города».

Суровый дядя Кризис

Кризис, уже без малого год, лютующий на рынке недвижимости, не мог не отразиться на описываемых нами процессах. «В прежние времена девелоперы соревновались в различных «фенечках», стремясь выделиться ими среди конкурентов. Экономика проектов на тот момент позволяла, - отмечает Петр Машаров, управляющий директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость». – Сейчас единственным конкурентным преимуществом стала цена. Да и, пожалуй, степень готовности дома. Поэтому и исчезают из проектов дорогие ландшафтные дизайны придомовой территории, отделка мест общего пользования становится более экономной, дорогие лифты меняют на более дешевые… Известны случаи, когда уменьшали даже высоту потолков в квартирах. Все это – необходимость при ограниченном финансировании».

Насколько такая политика допустима? Как считает Иван Романов («Мосстройреконструкция»), застройщик может заменять отдельные составляющие инженерного оборудования – без потери их качественных характеристик. А вот уровень отделки мест общего пользования – «спорный вопрос», и политику застройщика в данном случае должно, прежде всего, определять количество проданных квартир.

«Если продано большинство квартир, то заменять допустимо только те нефункциональные элементы отделки, которые застройщик не гарантировал клиенту, а запланировал как дополнительные опции, исходя из своей сверхприбыли. Это может быть, например, какое-то излишество, скульптуры… Но ключевые параметры объекта должны оставаться неизменными, вне зависимости от того, как изменилось положение застройщика», - отмечает эксперт.

В качестве примера он приводит возводимый его компанией комплекс «Грюнвальд». Несмотря на все экономические сложности и существенные изменения покупательских предпочтений, застройщик не отказался от облицовки фасадов дорогим натуральным камнем. 70% квартир уже продано, и покупателям обещаны фасады из натуральных материалов.

Принципиально иная ситуация – когда объект только стартовал, а конъюнктура рынка резко изменилась. Здесь общий уровень, в том числе и отделки, будет определять та средняя цена продажи, которая установится в новых экономических условиях. Корректировка проекта тут вполне допустима со всех точек зрения, в том числе и этической – поскольку ничьи интересы тут не страдают.

А надзорное око?

Строительство (как, впрочем, и любой бизнес в нашей стране) находится под жестким контролем государства. Нарушения не самые значительные, вроде присутствия на стройплощадке пары гастарбайтеров из стран СНГ без должным образом оформленных разрешений, сразу караются. В этом смысле кажется странным, что застройщики могут практически бесконтрольно менять проекты – они ведь оформлены и согласованы в различных надзорных инстанциях! Но так кажется только на первый взгляд.

«Возможность что-то нарушать напрямую зависит от административного ресурса компании, - говорит Наталья Ветлугина («Новый город»). – Что дозволено Юпитеру, не дозволено быку. Для кого-то мельчайшие нарушения приведут к замораживанию проекта, а кто-то может превратить детский сад в офисно-жилой комплекс – и ничего». Таким образом, застройщики «с административным ресурсом» корежить проект могут как хотят – надзорные органы будут, как герой старого фильма, «есть яблоко и смотреть в окно».

Реклама как доказательство в суде

Итог получается невеселым. Покупателям квартиры остается либо положиться на совестливость и порядочность застройщиков (предметы, демонстрирующие плохую выживаемость при столкновении с коммерческими интересами), либо провозгласить верность идеалам северокорейского учения чучхе и опираться на собственные силы. Каковы тут перспективы?

Представители строительного бизнеса, конечно, уверяют, что никаких. Инфраструктура и уровень отделки обычно официально не обещаны – в том смысле, что они не упоминаются в договорах, которые покупатель подписывает с застройщиком. Более того, российское законодательство в принципе базируется на том, что квартира – это пространство, заключенное между стенами. Соответственно, все, что происходит во внешнем мире, покупателю не принадлежит. Какой-такой фитнес или подземный гараж?

Автор готов был бы согласиться, если бы не одно «но». Года полтора назад на одной риэлторской, как это принято сейчас говорить, «тусовке» я познакомился с адвокатом, который рассказывал поистине удивительные вещи. Некий застройщик пообещал возвести здание за два года, а сам затянул строительство. Клиентов, разумеется, отфутболивал, а на угрозы обратиться в суд демонстративно смеялся – дескать, никаких сроков в договоре не указано, судиться с такой доказательной базой невозможно.

Однако адвокат, к которому обратились незадачливые покупатели, обратил внимание на рекламные буклеты застройщика – в них были прописаны сроки окончания строительства, причем, понятно, к тому моменту они уже истекли. Состоялся суд, который (несмотря на все доводы компании о том, что реклама – дело несерьезное, «чего не скажешь в шутейном разговоре?!») постановил, что отвечать за свои обещания придется. Застройщику постановили выплатить своим клиентам очень серьезный штраф…

Думается, не надо быть семи пядей во лбу, чтобы переложить вышеизложенную историю на тему нашей нынешней статьи. Привлекая покупателей, застройщики оставляют немало «следов»: буклеты, информацию в интернете. Собственный сайт, конечно, можно изменить – но существует такая вещь, как скриншот (screenshot) – «снимок» экрана, отображающий, что показывает ваш монитор в данный момент. В общем, позиция покупателей квартиры может оказаться вовсе не такой уж беззубой, как это кажется на первый взгляд.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:49 24 марта 2009

Источник: bpn.ru