Офисы. Падение ставок аренды: что дальше?

В первой половине 2008 года в сегменте офисной недвижимости продолжился рост ставок аренды. Вопреки прогнозам о стабилизации, в 2007 году ставки выросли на 35-40%, а к июлю 2008 года повысились еще на 20%. Полные оптимизма девелоперы стремились пересмотреть условия ранее заключенных договоров аренды, понимая, что у арендаторов нет другой альтернативы. Однако не прошло и полугода, как ситуация кардинально изменилась.

Даже сейчас далеко не все собственники офисных зданий готовы идти на уступки

Мировой финансовый кризис внес серьезные изменения в структуру рынка коммерческой недвижимости и продиктовал его участникам новые правила игры. Сложная экономическая ситуация оказала влияние не только на формирование предложения, но и на развитие спроса на офисные помещения. Спрос, более чувствительный к изменениям экономических условий, уже подвергся существенной коррекции, и перспективы его развития остаются туманными. На предложение влияют как резко выросший объем рынка субаренды (общее количество площадей классов А и В, предлагаемых в субаренду к концу 2008 года, превысило 100 тыс. кв. м), так и снижение объемов вводимых на рынок площадей, вызванное резким спадом строительной активности. После недолгого периода стабилизации, когда арендодатели занимали выжидательную позицию, ставки аренды начали снижаться.

Как это было

Чтобы не потерять арендаторов, многим собственникам пришлось пойти на уступки, в частности, на снижение арендных платежей. Так, в конце сентября средние арендные ставки на офисные помещения класса А находились в диапазоне $1100-2000/кв. м. в год, для класса В - $800-1100/кв. м в год, но уже через два месяца этот диапазон составил $900-1500/кв. м. и $700-1100/кв. м. в год соответственно. В конце октября некоторые владельцы, чувствуя изменение конъюнктуры рынка, заняли более гибкую позицию, обозначая ее в своих коммерческих предложениях фразами: "готовы к переговорам", "скидки обсуждаются" и т. п.

Однако даже сейчас далеко не все собственники офисных зданий готовы идти на уступки. Некоторые арендодатели не хотят снижать арендные ставки из-за проблем с финансированием и рефинансированием, так как это может привести к замораживанию других проектов, для реализации которых используются поступающие арендные платежи. Другие уверены в уникальности своего проекта и считают, что для их объектов никакие дисконты неприменимы. Наконец, есть третья категория - собственники, которые чрезмерно оптимистично оценивают текущую ситуацию.

Еще одна тенденция на рынке офисной недвижимости - высокий уровень свободных площадей. С сентября 2008 года их количество неуклонно растет (даже без учета предложений по субаренде и аренде площадей, освобождающихся в будущем, но предлагающихся уже сейчас) - это связано с выходом на рынок новых офисных помещений, а также с низкой активностью арендаторов. Если в конце сентября прошлого года уровень вакантных площадей составлял 4,2% в классе А, то в конце декабря он достиг уже 10,3%, что стало абсолютным максимумом за последние 8 лет. При этом стоит отметить, что в ближайшее время показатель может увеличиться до 20% с учетом зданий, выход на рынок которых ожидался в декабре 2008 года, но был отложен на январь-февраль 2009 года. А по мере ввода в эксплуатацию новых офисных площадей процентный показатель будет только повышаться, что подтверждает предположение о значительном снижении спроса.

Несмотря на штрафы, арендаторы все чаще идут на расторжение предварительных договоров аренды. В большинстве случаев это связано с сокращением объемов бизнеса и, соответственно, снижением прибыли. Как следствие, возникают опасения, что арендаторы не смогут поддерживать арендную ставку, еще полгода назад казавшуюся вполне приемлемой.

В связи со снижением оборотов компаний и вынужденными мерами по сокращению издержек потенциальные арендаторы все чаще рассматривают более доступные для них варианты аренды. Косвенным подтверждением сокращения деловой активности многих компаний-арендаторов является значительно выросшее за последние два месяца количество предложений субаренды, появившееся в обоих классах.

Компании предпочитают офисные помещения более низкого класса, меньшей площади, с менее престижным расположением, но при этом с более привлекательными ставками аренды. Наблюдается тенденция изменения структуры спроса в сторону увеличения доли заявок на офисные помещения класса В. Кроме того, подавляющее большинство арендаторов выбирают офисы с отделкой, некоторые арендодатели готовы компенсировать (до $300/кв. м) затраты на отделку (что в большинстве случаев не стимулирует арендаторов к заключению договоров). Ряд арендодателей готов производить отделку самостоятельно, при этом незначительно (до 50 евро/кв. м) увеличивая арендную плату.

На рынке отмечаются случаи, когда в процессе переговоров коммерческие условия подвергаются значительным изменениям. При этом обе стороны стараются учитывать свои интересы и найти оптимальное для всех решение.

В большинстве случаев собственник соглашается пойти на снижение арендной ставки, только окончательно убедившись в намерении арендатора выйти из сделки или завершить переговоры. Владелец же, отказавшийся идти на какие-либо уступки, часто рискует потерять клиента. Для арендатора такая ситуация выигрышна, так как при правильной организации переговорной политики появляется возможность получить существенный дисконт.

Выводы и прогнозы

Уже понятно, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости не является следствием паники или слухов: происходит фундаментальная смена траектории его развития, изменение характера рыночных отношений. Снижение ставок аренды на офисные площади - уже свершившийся факт, и, по мнению многих участников рынка, стабилизация может наступить только после 30-40% коррекции этих показателей и при сравнительно высоком (не менее 25%) уровне доли вакантных площадей. Делать прогнозы в нынешних условиях крайне трудно, многое зависит от международной и российской экономической ситуации, отраслевого развития, политической конъюнктуры и пр. В долгосрочной перспективе рынок недвижимости вернется на привычный путь развития, и в условиях ожидаемого возобновления дефицита предложения офисных площадей будет сопровождаться ростом ставок и снижением доли вакантных площадей.

Ольга Ясько

Дата публикации: 12:26 26 марта 2009

Источник: bpn.ru