Павел Созинов: партнерство с государством раскачает строительство

В этом году средства, отпущенные на государственные жилищные программы и бюджетное строительство, в значительной степени секвестированы, а инвестиционные проекты сокращены. По мнению вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павла Созинова, «раскачать» строительный рынок в такой ситуации поможет создание государственно-частных партнерств (ГЧП).

– В нынешнем году планируется существенно сократить расходы городского бюджета. В какой мере это коснулось городских жилищных программ и бюджетного строительства?

– Сейчас на проектирование и строительство в бюджете заложено около 12,9 млрд руб., что вполовину меньше ранее запланированной суммы. Эти средства позволят, по расчетам Комитета по строительству, ввести в эксплуатацию 450 тыс. кв. м жилья – около 6,5 тысячи квартир. То есть комитет планирует увеличить объемы строительства – в полтора раза по отношению к прошлому году. И сохранить позиции крупнейшего застройщика Петербурга.

Вообще средства на реализацию городских жилищных программ в этом году существенно сокращены. Совокупный бюджет всех программ составляет лишь 3,4 млрд руб. – на 2 млрд меньше, чем в прошлом году.

– Как почти двукратное уменьшение финансирования скажется на программах помощи очередникам?

– Бюджетное строительство и городские жилищные программы сегодня не совсем соответствуют друг другу. Одни программы связаны с бюджетными стройками, другие ориентированы на рынок готового жилья. Часть льготников, которых субсидирует государство, приобретают жилье по государственной стоимости – расценкам бюджетного строительства. Другие льготники покупают жилье на «первичке» или «вторичке» по рыночным ценам. В результате льготники с субсидиями приобретают жилье по одной цене, другие категории льготников – по другой. Разница может быть внушительной – почти двукратной. А это означает, что государству приходится субсидировать частные стройки и сделки на вторичном рынке. Если бы все средства пошли на бюджетное строительство, государство потратило бы меньше денег.

Хорошо это или плохо? С одной стороны, вовлекая в оборот вторичный рынок, мы увеличиваем объем предложения. С другой – возникает вопрос, насколько эффективен для государства этот механизм распределения средств? Очевидно, что эффективной реализации государственных жилищных программ не получается, когда льготные категории граждан, опираясь на предоставленные бюджетом льготы, вынуждены приобретать жилье по рыночным ценам.

– Казалось бы, проще все финансирование направить на бюджетное строительство…

– Нельзя уповать только на бюджетные стройки – никакой казны не хватит. Деньги должны оборачиваться и возвращаться в бюджет. Нужно делать ставку на предпринимательскую активность при формировании предложения и на активность приобретателей при формировании структуры спроса, поддерживая тех, кто сегодня действительно готов работать и зарабатывать на новое жилище. А бюджетные стройки ориентировать на льготников тех категорий, которые нельзя вовлечь в рынок, – ветеранов, инвалидов.

Сегодня действуют шесть городских жилищных программ, в которых участвуют льготные категории граждан. Однако не все они одинаково активны на рынке. Характерный портрет покупателя на рынке жилья – молодые люди от 25 до 35 лет, то есть граждане, которые подпадают под программу «Молодежи – доступное жилье». К сожалению, большая часть средств этой программы ориентирована на вторичный рынок и денег на нее выделяется явно недостаточно.

– То есть вы за рыночное стимулирование строительства?

– Очевидно, что участие в совместной реализации проектов всех интересантов: города – подрядчиков – инвесторов – банков – дольщиков, с доминирующим участием города, – даст возможность реально воздействовать на цены продаж и стимулировать предложение в долгосрочной перспективе. Частное строительство, в отличие от государственного, несет в себе ряд преимуществ. Прежде всего, это высокая предпринимательская активность, инновационные подходы, умение быстро ориентироваться в сложных экономических ситуациях. Государственное строительство имеет свои плюсы – долгосрочное планирование, государственные гарантии и доверие граждан. Поэтому следует говорить не столько об увеличении бюджетного строительства, сколько о создании смешанных форм – государственно-частных партнерств. Следует развивать альтернативные механизмы финансирования строительства жилья, предназначенного как для нужд очередников, так и для рынка в целом. Таким образом, представители льготных категорий смогут приобретать жилую недвижимость по более низким ценам, а власть – опосредованно влиять на стоимость квадратных метров. Ведь если цены на жилые объекты, возводимые при участии государства, будут ниже, игрокам рынка недвижимости придется скорректировать свою ценовую политику. Но пока бюджетное строительство, несмотря на растущие объемы, никак не влияет на рыночные отношения.

Государственно-частные партнерства должны часть построенных метров направлять на городские программы, для льготников, часть – на рынок. И в этом случае будет уместно, если бюджет компенсирует ипотечные ставки, причем достаточно широким слоям населения, стимулируя таким образом пошатнувшийся спрос.

– Есть ли в Петербурге примеры успешной работы ГЧП и иных форм взаимодействия участников строительного рынка?

– Строго говоря, сегодня даже вообще в России нет примеров государственно-частных партнерств, действующих на рынке жилой недвижимости. Но механизмы совместной работы в той или иной форме уже достаточно эффективно реализуются в различных регионах РФ. Они позволяют привлекать в строительство не только государственные средства, но и средства дольщиков, частных компаний, банков. Так, например, в Перми с 2001 года в рамках реализации муниципальной программы «Дом для вашей семьи», утвержденной решением Пермской думы, реализуется следующая модель.

Муниципалитетом учреждена некоммерческая организация, которая вне конкурсных процедур получает земельные участки. Для рекламы и продаж будущего объекта муниципалитет привлекает жилищный кооператив, заключая с ним инвестиционный договор. По некоторым объектам некоммерческая организация выступает в качестве застройщика, привлекая подрядные организации. В других случаях функции застройщика закреплены за частной компанией, которая также занимается разработкой проектно-сметной документации. В случае необходимости под гарантии города привлекается кредитная организация – заключен соответствующий договор с Пермским отделением Сбербанка РФ. Первоначально инженерным обеспечением занимался город, с которым некоммерческая организация рассчитывалась после реализации проекта. Целевые инвестиции привлекает жилищный кооператив на основании договоров паенакопления с гражданами. Такая схема позволяет продавать квартиры по ценам на 20% ниже рыночных, а до 10% построенных площадей передавать муниципалитету под другие целевые жилищные программы. За время реализации программы построено 30 многоэтажных домов.

В Ленобласти работает практически аналогичная схема. Но с одним существенным отличием: в качестве инвестора выступает региональный оператор федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – ЛеноблЖАИК. В роли заказчика выступает муниципальное предприятие.

Оно не имеет права получить земельный участок без аукциона, что привносит в модель дополнительные трудности – приходится изыскивать способы, как обойти это положение. Но, с другой стороны, предприятие имеет право заимствовать денежные средства. Это право стало ключевым фактором выбора именно этой формы собственности.

Муниципальное предприятие заключило инвестиционный и агентский договоры с ЛеноблЖАИК, на основании которых последнее привлекает денежные средства физлиц. Для подготовки проектно-сметной документации областное агентство инвестирует до 20% от стоимости проекта из собственных и привлеченных средств. Привлеченные средства – это деньги кредиторов-банков под гарантии субъекта РФ или кредиты из средств бюджета субъекта по ставке 1/3 ставки рефинансирования ЦБ. Около 80% средств – деньги дольщиков. ЛеноблЖАИК на стадии строительства выдавал жилищные кредиты, после окончания строительства и регистрации собственности переоформлял их в ипотечные договоры по системе АИЖК. Примерно половина готовых квартир досталась участникам целевых жилищных программ, причем гораздо дешевле, чем на рынке. Уменьшить цену позволила схема.

Например, жилплощадь в многоквартирном доме во Всеволожском районе продана по 30 тыс. руб. за 1 кв. м – при среднерыночной цене в районе 68 тыс.
Аналогичная схема реализуется и в Вологодской области со своими нюансами в системе предоставления земельного участка. Здесь ключевую роль играет «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».

В Челябинске – своя модель, которая позволила, в частности, ввести принцип ломбардной ипотеки. Там областные власти создали «Южно-Уральскую корпорацию жилищного строительства и ипотеки», которая сама выступает в качестве застройщика, причем сейчас сооружает сразу 68 многоквартирных домов. Строительство ориентировано не только на льготные программы и программы АИЖК – корпорация, благодаря большим строительным объемам, выставляет в открытую продажу квартиры по ценам ниже рыночных.

Заслуживает внимания схема работы ЛеноблЖАИК с небольшими застройщиками в Приозерском районе. Отсутствие денежных средств побудило их привлечь к реализации проектов областное агентство. Готовые участки под строительство и совместные продажи позволили возвести 72-квартирный дом, половина квартир в котором продана администрации Приозерска под муниципальные целевые жилищные программы, а другая половина – через прямые продажи и клиентам ЛеноблЖАИК.

– Насколько подобные механизмы применимы в программе расселения коммунальных квартир?

– Наиболее сложными проблемами в реализации этой программы являются отсутствие достаточного спроса со стороны инвесторов и высокие риски при расселении. Очевидно, что если приоритетная задача программы – улучшение жилищных условий горожан, проживающих в коммунальных квартирах, то одним из радикальных способов решения этой задачи (кроме привлечения коммерческих инвесторов) может стать участие государства и институциональных инвесторов в выкупе коммунальных квартир. Здесь следует учесть, что большая часть комнат не приватизирована, то есть жилье принадлежит городу. И это позволяет при расселении предоставлять гражданам жилплощадь по социальным нормам – в тех районах, где город ведет бюджетное строительство в значительных объемах.

Инвестиционно привлекательные коммунальные квартиры после расселения можно реализовать на торгах, менее привлекательные – использовать как объекты коммерческой аренды. Чтобы управлять выкупленной недвижимостью – продавать квартиры, сдавать внаем, переводить помещения из жилищного фонда в нежилой – можно создать управляющую компанию в виде государственно-частного партнерства. Доход от сдачи в коммерческую аренду хотя и не слишком высок – ставка капитализации не более 4–5%, однако в долгосрочной перспективе такой проект не несет потенциальных рисков. Тем более что продажа расселенных коммунальных квартир и нежилых помещений, которые появились после перевода квартир в нежилой фонд, принесет значительный экономический эффект.

– Средства, выделенные на программу расселения коммунальных квартир, в этом году значительно сокращены. Надо, по вашему мнению, вводить в эту программу коррективы?

– Учитывая значительное секвестирование социальных выплат по программе расселения коммунальных квартир вновь становится актуальным вопрос об участии в расселении юридических лиц. Между тем инвесторами (покупателями коммунальных квартир) сегодня в большинстве случаев являются физические лица. Принимая во внимание это обстоятельство, следует внести коррективы в программу, заменив термин «юридические лица» на термин «инвестор», включив в это понятие и юридические, и физические лица. В противном случае закон заставляет инвестора-физлицо работать через специально созданные или привлеченные юрлица, что не дает никаких дополнительных гарантий, зато создает дополнительные трудности.

Проблематичным для исполнения остается требование закона о «расселении …не менее 70% общей площади коммунальной квартиры». Здесь отсутствует привязка площади к количеству жильцов, которые на ней проживают. Площадь может быть меньшей, а живут на ней, допустим, большинство обитателей квартиры – и наоборот. Возникает вопрос: какую долю должен расселять инвестор – с большим числом жильцов или большую по площади? Очевидно, условием для инвесторов должна быть не площадь коммунальной квартиры, а количество расселяемых человек или размеры предоставляемого жилья. То есть город берет на себя обязательство расселить 30% жителей, а инвестор – 70%. Или город предоставляет 30% площадей, необходимых для расселения.

Кроме того, пора определиться: долю от какого параметра (количества человек, метража квартиры, предоставляемых площадей по соцнорме, то есть норме постановки на учет, обязательств предоставления по конкретной квартире) берет на себя город, и четко ее оговорить. Например, «30% от предоставляемой площади на основе соглашения между жителями, городом и инвестором». В последнем случае в неявной форме говорится, что предоставляемая площадь рассчитывается из условия – «не менее нормы постановки на учет», но включает в себя конкретные обязательства по расселению объекта.

Сейчас, на основании закона, по соглашению об участии в расселении «могут быть предусмотрены дополнительные условия расселения», в том числе передача в собственность жильцам помещений по социальной норме. То есть в соглашении может появиться условие расселения, по которому надо предоставить 18 кв. м на человека. Такое условие при расселении с участием соцвыплат отсутствует, есть лишь оговорка, что нужно согласовать предоставляемые квартиры в Жилищном комитете. Это означает, что на человека должно приходиться не менее 10 кв. м – нормы постановки на учет. Очевидно, чтобы привести в соответствие оба механизма, следует остановиться на норме постановки на учет в обоих случаях.

Необходимо закрепить за риэлторской компанией квартиры, которые она получает под расселение по программе, учитывая при этом, что риэлтор предоставляет услуги жителям коммунальной квартиры и выступает их представителем в переговорах с инвестором (на основании договора). Риэлтор сопровождает сделку от имени и по поручению жильцов коммунальной квартиры. Даже если у инвестора есть аффилированное агентство и он хочет дополнительно привлечь его к расселению, он мог бы это сделать на основании межагентского соглашения о разделении полномочий.

И последнее. Вряд ли есть необходимость в конкурсном отборе претендентов-инвесторов, если риэлтор сопровождает расселение коммунальной квартиры и всю сделку в целом и эта жилплощадь попадает в перечень расселяемых по инициативе риэлтора.

Дарья Куксенкова

Дата публикации: 14:07 07 апреля 2009

Источник: bpn.ru