Офисы уходят на север. И на другие окраины

С начала кризиса арендные ставки на офисную недвижимость для разного класса помещений понизились на 30-50%, а с начала года – на 20%. Однако и сегодня еще не все владельцы признали данный факт свершившимся, и отказываются идти на уступки арендаторам. Что вынуждает последних искать другие помещения.

В результате оптимизации многими компаниями расходов на аренду на рынке растет доля пустующих помещений. Зачастую арендаторам выгоднее заплатить штраф по договору и переехать в более дешевый офис, нежели платить по старым ставкам на прежнем месте. Количество невостребованных площадей также увеличивается за счет открытия новых бизнес-центров. Как правило, их заполняемость не превышает 70%. В бизнес-центрах, открытых до начала кризиса доля вакантных площадей подобралась к отметке в 20-25%, хотя отмечена склонность инвесторов занижать ее до 10-15%.

В целом по Москве отмечается стабильный спрос на офисы класса А по годовой ставке 24-27 тыс. руб. за кв. м. На офисы классов B, C, D в пределах Садового кольца — 10-15 тыс. руб., в условной близости от третьего транспортного кольца — 8-12 тыс. руб., ближе к МКАД — 6-8 тыс. руб. за кв. м / год.

Еще более низкие показатели называет руководитель агентства недвижимости «Мэтр Роше», председатель Клуба руководителей агентств недвижимости (КРАН) Илья Белугин. По его словам, в одном из офисных центров класса В на востоке столицы предлагаются помещения от 4 тыс. руб. за кв. м / год, тогда как в докризисное время ставка аренды в нем составляла не менее 20 тыс. руб.

«Арендная ставка почти сравнялась с себестоимостью коммунальных платежей. Судите сами, на севере Москвы один дискаунтер сдается по цене, сниженной более чем в четыре раза от уровня лета прошлого года. И данная тенденция наблюдается в каждом районе города», — говорит Илья Белугин.

Эксперты отмечают, что владельцы офисных помещений, испытывая трудности с реализацией объекта, легче идут на компромисс при заключении сделки, а скидки достигают 25% от заявленной цены. Также применяют всевозможные ухищрения, чтобы привлечь арендаторов. Например, предлагают офисы с отделкой, значительно увеличивают срок арендных каникул. Там, где год назад минимальная площадь аренды начиналась «от 500 кв. м» и выше, сегодня предоставляются «пеналы» по 50-60 кв. м. Хозяева, осознавшие, что на дворе кризис, готовы рассмотреть любые предложения, вплоть до Coworking office — коллективных офисов для фрилансеров. Еще чаще «коворкинги» образуются стихийно, в результате сокращения площадей и штатов арендаторов.

Тем не менее, среди владельцев самых качественных офисов в центре города велика доля (все еще более 50%) тех, чью позицию можно охарактеризовать словами: «не могу поступиться принципами», или правильнее — доходами. В значительной мере их спасают арендаторы, которые, оставаясь на прежнем месте, отказываются от филиалов по городу. Однако потенциал этой группы невелик. Все больше арендаторов ищут спасения в подешевевших предложениях ближе к окраинам.

«Думаю, массовый переток арендаторов сбалансирует спрос и предложение по дешевым московским офисам уже в следующем году. Меньше повезло дорогим офисам, класса А и В. На них спрос превысит предложение, вероятно, не ранее 2012 года», — считает директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп.

Ирина Крылатая