60% столичного жилья будет строить одна компания?

Мэр столицы Юрий Лужков сообщил, что программа сноса «старых» пятиэтажек будет завершена с опозданием на год — в 2011, и тут же пообещал, что сразу после этого городские власти возьмутся за «несносимые» серии: «Снос блочных пятиэтажек — вот по какому пути мы пойдем. Блочные дома, конечно, еще крепенькие, но комфорта и жизни в таких домах нет. Следующая программа будет направлена на их снос». Вопрос: кто «мы», которые «пойдем»?

Иначе говоря, кто снес, точнее, почти снес «сносимые», а после 2011-го возьмется за «несносимые»? За что именно и кого благодарить? Давайте посчитаем.

Всего в городе с 1956 года было построено около 36 млн. кв. м пятиэтажек. А в конце 1995 года была принята «Программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда». Из 36 млн. кв. м только 6,3 млн. были отнесены городскими властями к «сносимым» сериям, а 30 млн., соответственно, к «несносимым». За прошедшие годы было снесено около 4,5 млн. кв. м пятиэтажек (12% общего числа), преимущественно «сносимых». Но были среди снесенных и «несносимые», те, что слишком уж «красиво» стояли. К счастью для властей (и, конечно, для жителей), не самые удачные «сносимые» серии были первыми, а значит, и строились ближе к центру города, на относительно лучших местах. Ну, а если не повезло «сносимой» и ее жителям, так не повезло. И стоят до сих пор «сносимые» пятиэтажки с аккуратно срезанными в виду полного разрушения балконами.

Сравним абсолютные цифры снесенного и построенного. Программа-1995 помимо сноса 6,3 млн. кв. м пятиэтажек первых серий, предусматривала снос 1,6 млн. ветхого жилья. В общей сложности к настоящему времени снесено около 5,5 млн. кв. м. Построено же было в Москве с 1996-го по 2008 год включительно — 52 млн. кв. м. Мягко говоря, соотношение не внушает мыслей о приоритетности для городских властей проблемы пятиэтажек. По настоящему, до 1-1,1 млн. кв. м в год, пятиэтажки стали сноситься лишь после 2005-2006 года (с осени по осень) с его 90%-ным ростом цены московского квадратного метра.

Таким образом, снос устаревших и уже опасных для жителей «сносимых» панелек был отнюдь не самоцелью городских властей: им нужны были еще и хорошие площадки. Собственно, даже не им, а застройщикам, которым власти эти площадки продавали. Продавали дорого. Потому что понемногу. Ведь шесть-семь последних лет мы только и слышали, что «строить в Москве больше негде».

«Условной справедливости» ради скажем, что высокие цены аренды участков, высокая «доля города», не поддающиеся исчислению административные расходы были выгодны всем. Если инвестиционная себестоимость квадратного метра небольшая и прозрачная, то прозрачна и приемлема естественная прибыль. Если же себестоимость огромна и запутанна, то и спрятать в ней можно многое. В конце концов, даже смешная 25%-ная норма прибыли при инвестиционной себестоимости метра в $1,5 тыс. составит $375, а при себестоимости в $3 тыс. — все $750 с метра. Что при этом теряет застройщик? Ничего, кроме части покупателей. Но в условиях нашего дефицитного рынка это такая мелочь.

Выигрывают и столичные власти. Во-первых, часть сверхдоходов от строительства, пусть и небольшая, направляется на так называемые «социальные программы», помогает создавать имидж крепких и социально ориентированных хозяйственников. Во-вторых, и это не скрывается, часть столичных чиновников были и остаются бизнесменами, скажем так, дружественными компаниям столичного стройкомплекса, что позволяет говорить о выгодах не только имиджевого характера. Высокие цены выгодны всем. Кроме покупателей, разумеется.

Кризис показал, что строительная отрасль и всевозможные программы региональных и федеральных властей, включая пресловутую «Гражданам России — доступное и комфортное жилье», существовали независимо друг от друга. Рухнула сдача жилья. Да что с того, если и не рухнула бы? Пусть даже 64 млн. кв. м, отрапортованных регионами правительству в 2008 году реальны или почти реальны. 24-25 млн. из них — малоэтажное жилье, построенное гражданами в частном порядке. Роль государства в этом достижении заключается в лучшем случае в том, что дачника не слишком долго гоняли от одного «одного окна» к другому «одному окну». Что собой представляют остальные 40 млн. кв. м? На 75-80% — жилье весьма комфортное с точки зрения жителей соответствующих регионов, но далеко не доступное с их же точки зрения. Бизнес стремился строить «бизнес», и заинтересовать его в «экономе» государство было не в состоянии.

Похоже, федеральные власти проявили желание исправить ситуацию. Разумеется, региональные власти проявили готовность пойти навстречу. Здесь их умение обратить любую ситуацию в свою пользу вызывает восхищение. 31 марта мэр Москвы Юрий Лужков на заседании городского правительства заявил о решении отказаться от покупки земель для строительства в Подмосковье жилья по социальным программам. А также о том, что в Москве можно «мобилизовать еще 15-20% дополнительных земельных ресурсов города».

Оказывается, дефицита земли нет. И никогда не было. Кроме того, мэр вышел в правительство с удивительно своевременной инициативой — резко сократить количество согласований, отменить плату за многие из них. Для кого?

Ну, скажем так, для хорошо известных компаний, например, СУ-155. Просто несколько цифр. В 2009-2010 годах в Москве планируется построить примерно 6 млн. кв.м. жилья. Из них половина — социального. То есть, примерно по 1,5 млн. кв. м социального жилья в год. А недавно, когда подавляющее большинство компаний были вынуждены сократить объемы строительства, компания СУ-155 заявила, что в 2009 году планирует увеличить объемы строительства до 1,8 млн. кв. м по сравнению с 1,4 млн. кв. м в прошлом году. Это, конечно, не значит, что 60% столичного жилья будет строить одна эта компания. Что-то из ее объектов достраивается в Подмосковье и других регионах. Не 60%. Поменьше. По крайней мере, в 2009-м.

«Снос блочных пятиэтажек — вот по какому пути мы пойдем». Ну, конечно. Четыре или пять раз за последние годы столичные власти заявляли об экономической оправданности достраивания над пятиэтажками новых трех-четырех этажей и тихо об этом забывали. Было здесь и запугивание местных застройщиков и отпугивание всяких «залетных» федеральных структур, рвущихся на лакомый столичный рынок. Сегодня натиск сдулся. Самое время закрепить успех.

Альберт Акопян