Межевать земельный участок или жить спокойно?

Минэкономразвития разрешило передвигать ошибочные границы земельных участков без уведомления об этом собственников. Тем самым результатам ранее произведенных и новых межеваний придан статус справочных, второстепенных данных.

В письме Минэкономразвития № 4448-ИМ/Д23 от 27.03.2009 в частности говорится: « Акт согласования местоположения границы такого земельного участка (Авт.: в местоположении которого выявлена ошибка) может не оформляться в случае, если в результате исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка не изменилась площадь указанного земельного участка и его конфигурация (сохранились прежние значения внутренних углов...)». Кроме того, в таких случаях собственнику участка не высылается кадастровый план с новыми координатами границ. Наверное, считается, что собственников не следует беспокоить по поводу изменившихся координат участка: многие знания порождают многие печали.

Но позвольте, главной идеей межевания было не установление конфигурации участка и его площади – с этой тригонометрической задачкой справится и школьник из кружка юных геодезистов – а правильные координаты границ участка в местной геодезической сети. Точные координаты – это не только девиз рекламных кампаний межевания, но и существо дела.

Решение Минэкономразвития снизило и без того не слишком высокую практическую ценность межевания на территориях садоводческих, дачных товариществ и деревень (подробнее - см. статью автора «Межевание земли в дачной амнистии: «за» и «против» в электронном издании KDO daily от 29.01.2009)». Теперь межевание – работа, за качество главного содержания которой (координаты участка) исполнителям работ можно не особенно волноваться. Кадастровому инженеру (геодезической фирме) достаточно нарисовать плоскую фигуру, соответствующую по форме земельному участку, и расположить ее на свободном поле кадастровой карты района. Не попали в правильные координаты с первого раза – передвинем через год, пять лет, и никто про это не узнает.

К сожалению, новация Минэкономразвития имеет вынужденный характер, чтобы хоть как-то выйти из ситуации накопившегося брака в кадастровых работах по земельным участкам. Выбор заключался в том чтобы: либо не исполнять требования закона о кадастре недвижимости, по которому координаты границ земельного участка не могут изменяться без согласия собственника, либо разрешить неисполнение закона «по письму». Взято одно из двух гнилых яблок, между которыми, как известно, выбирать не приходится. Сегодня наложение границ земельных участков друг на друга и «пересчеты» границ имеют повсеместный характер. Выявить некачественную работу геодезических фирм на начальном этапе кадастрового учета (с 2001 г.) было достаточно сложно, т.к. пока на кадастровой карте не формируется группа участков, задающая линии улиц, и участки не соприкасаются друг с другом, ошибки визуально незаметны. Первоначально Роснедвижимость и геодезисты при обнаружении ошибок в координатах ранее поставленных на кадастровый учет участков предлагали собственникам добровольно согласовать изменение координат. Реакция собственников была предсказуема: «Мы за все заплатили, в очередях отстояли, участок поставлен на кадастровый учет с соблюдением всех правил - оставьте нас в покое».

Следующий подход, который также не имел необходимых результатов, – признание кадастровой ошибки через решение суда. Судебная процедура в целом правильная и результативная. Но, при известном количестве брака в межевании (проценты, иногда десятки процентов),- неподъемная по срокам (возможно – годы) и затратам (независимые экспертизы, представительство и т.п.).

Ситуация грустная, слово «межевание» впору писать в кавычках как обозначающее какой-то виртуальный процесс. Тем не менее, могут быть сделаны некоторые практические выводы и рекомендации.

1. Поскольку межевание в отношении участков, подпадающих под «дачную амнистию», не является обязательным, в том числе для дарения, продажи, наследования и т.п., обоснованность проведения межевания требует дополнительных весомых аргументов. Если границы земельного участка сложились, соответствуют первоначальной схеме размещения и обозначены забором, межевание лучше не производить.

2. Если межевание выполняется, при первичной постановке участка на кадастровый учет собственникам целесообразно запрашивать полные сведения кадастра, включая форму В.5, в которой приводятся координаты границ участка. Если интересам собственника будет нанесен ущерб в результате изменения координат без уведомления об этих изменениях, останутся хоть какие-то зацепки с кого спрашивать.

3. Было бы правильно в обязательном порядке высылать собственникам полные кадастровые планы, если координаты земельного участка изменились в результате выявленной не по инициативе собственника ошибке. Или хотя-бы публиковать на интернет - сайте Роснедвижимости о произведенных изменениях координат, чтобы собственники могли делать запрос нового кадастрового паспорта участка

4. В многообразных элементах системы контроля результатов межевания, применяемых сегодня, отсутствует главный – контроль достоверности установления координат границ участка. Если таковой невозможно придумать, не считая проведение затратных контрольных замеров сторонней организацией, следует, выявлять виновника ошибки в координатах и накапливать объективные характеристики качества работы всех кадастровых инженеров. Тогда в будущем появится возможность применить административные санкции к худшим специалистам. По закону о кадастре, кадастровый инженер может быть лишен квалификационного аттестата за два отказных решения в постановке объекта на кадастровый учет. Применяя эту норму закона сегодня, можно аннулировать лицензии подавляющего большинства геодезических фирм, без всякой связи с процентом брака в межевании. Целесообразно сделать «базу качества» работы кадастрового инженера доступной по ссылке из интернет-реестра кадастровых инженеров.