Южный экспресс «Сочи – Геленджик – Анапа»

Основные тенденции первичного рынка жилой недвижимости российского Черноморья схожи с общими в стране: низкие темпы продаж и, как следствие, – сокращение объемов ввода жилья. Но в каждом курортном городе этот тренд имеет свои локальные особенности.

Все мы в школе решали задачки, начинающиеся словами «Из пункта А в пункт Б…». В нашем сегодняшнем «уравнении» за начальную точку предлагается принять Сочи, за конечную – Анапу. Аккурат между ними возникает третья точка – Геленджик. Выбор именно этих трех городов черноморского побережья не случаен. Они наиболее активно застраиваются многоквартирными домами, и в них есть объекты всех категорий: от эконом-класса – до элитного. Наконец, каждому из этих городов присущи свои характерные черты развития.

К началу текущего года объемы продаж жилья в Сочи, Геленджике и Анапе сократились вдвое. Прежде всего, по мнению экспертов, это связано с отложенным спросом. Основными покупателями жилой недвижимости выступали обитатели других регионов. Еще прошлой весной на инвестиционные покупки приходилось не менее 35%. Сегодня их доля упала практически до нуля, но в феврале риэлторы отметили повышение спроса на строящиеся объекты среди коренных жителей курортных городов. Поскольку застройщики, также преимущественно местные, направили все свои силы и резервы на возведение домов эконом-класса с небольшими дешевыми квартирами. В результате первичный рынок значительно пополнился так называемыми бюджетными вариантами – по цене от 1,5 до 2,3 млн руб. за квартиру.

Курортная столица до…

В самом центре Сочи не так давно достроили жилой комплекс «Премьер» – современное здание из бетона и стекла. Горожане называют высотку «Титаником». Вероятно, за ее округлую форму, напоминающую трубу морского лайнера. Правда, наименование это, в свете сложившейся на рынке недвижимости ситуации, сегодня вызывает совершенно другие ассоциации.

Больше года прошло с момента, когда Сочи был избран столицей будущей зимней Олимпиады-2014. «Взлет цен – стагнация – глубокая рецессия» – так вкратце эксперты характеризуют произошедшие за это время изменения на городском рынке недвижимости.

«Кризис рынка жилой недвижимости начался в Сочи задолго до мирового экономического – летом 2007 года, сразу после объявления решения о проведении здесь Олимпийских игр. Буквально за одну ночь цены на жилье выросли в несколько раз», – комментирует генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько.

«Одномоментный скачок цен оказался слишком существенным. При этом он не был подкреплен реальными изменениями: улучшением качества строительства жилья, развитием инженерной и транспортной инфраструктуры, курортной составляющей города и пр. В итоге мы получили товар, который еще за неделю до этого можно было купить в два раза дешевле, без каких бы то ни было изменений в качестве», – добавляет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Real Estate Ольга Широкова.

Наибольшее удорожание жилой недвижимости в Сочи, по словам генерального директора Penny Lane Sochi Сергея Никитина, произошло во втором полугодии 2007-го: цены выросли на 90–100%. Повышались они вплоть до лета прошлого года, и к маю 2008-го средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке (с учетом объектов всех классов) достигла отметки в 103,2 тыс. руб. В таких условиях снижение интереса к приобретению жилья в Сочи эксперты считают вполне закономерным.

… и после исторического выбора

Первая за два года корректировка цен на квартиры была отмечена летом 2008 года, а уже в сентябре, когда мировой финансовый кризис стал оказывать негативное влияние на российский рынок в целом (банки прекратили выдавать ипотечные кредиты покупателям и финансировать застройщиков), начали падать цены и на сочинские жилые объекты. К концу февраля 2009-го средняя стоимость квадратного метра в новостройках города составила уже 81,9 тыс. руб., что на 28,1% ниже показателя, зафиксированного осенью минувшего года. При этом ценовые показатели в объектах эконом-класса начинались от 40 тыс. (средняя – 69,9 тыс.), бизнес-класса – от 86,2 тыс. (157,3 тыс.), элитного – от 173,6 тыс. (345,3 тыс.) руб. за «квадрат». Правда, как утверждают эксперты, это по-прежнему самые высокие цены на жилье в Южном федеральном округе (ЮФО).

В настоящее время, по оценкам Macon Realty Group, в Сочи строится более 100 многоквартирных жилых домов общей площадью около 1,5 млн кв. м. При этом большинство проектов на начальных стадиях реализации приостановлено (например, жилые комплексы «Долина», «Сияние Сочи», «Голливуд» и др.). Да и объекты, близкие к вводу в эксплуатацию, возводятся куда медленнее, чем раньше. При этом девелоперы не только переносят сроки реализации проектов, но и пересматривают концепции – в сторону понижения их категории.

На первичном рынке Сочи в домах эконом-класса сейчас ежемесячно реализуется две-три квартиры, в то время как в объектах бизнес- и элитного классов сделок практически нет. Несмотря на это, снижения заявленной стоимости жилищ высших ценовых категорий не происходило уже более года.

Как считают аналитики, это сопряжено с опасением застройщиков, что рынок обвалится, а также – ожиданиями восстановления покупательской активности. Это обусловлено, как ни странно, той же причиной, что привела рынок в состояние рецессии, – проведением Олимпиады в 2014 году.

Поэтому застройщики предпочитают открыто не декларировать более низкие цены, а предоставлять покупателям скидки в 10–15% (в ряде случаев – 20–25%), беспроцентные рассрочки, различные бонусы (машино-место в паркинге, отделка, дизайнерский проект – «в подарок» при покупке квартиры) в индивидуальном порядке.

Вопреки или благодаря

Недостаточный спрос, по мнению экспертов, не вызовет дальнейшего падения цен на жилые новостройки в Сочи. «В этом году возможны лишь незначительные стоимостные колебания – на уровне 5–8% относительно показателя, зафиксированного в феврале», – считает аналитик департамента исследований и консалтинга Macon Realty Group Дарья Еремеева. По ее словам, небольшая коррекция цен будет обусловлена несколькими факторами.

Во-первых, планируемым переходом строительных компаний, возводящих объекты эконом-класса, на фиксацию сумм в иностранной валюте (реализация квартир в большинстве жилых объектов бизнес- и элитного классов осуществляется с привязкой к доллару или евро уже более полугода). Во-вторых, большая часть объектов бизнес-класса находится в высокой степени готовности (в них реализовано не менее 50–60% квартир, владельцы которых – в основном, частные инвесторы – не собираются продавать их дешевле, чем заплатили за покупку сами). «Застройщики также не будут понижать стоимость почти готового жилья. Реализация единичных квартир с дисконтом возможна только в случае острой финансовой необходимости», – добавляет госпожа Еремеева.

Новые проекты в бизнес- и элитном классах, которые могли бы выйти на рынок по существенно более низким ценам, девелоперы будут придерживать до завершения кризиса. Как утверждают эксперты, для частных инвесторов дальнейшие перспективы роста цен на жилье в Сочи оказались сомнительными. А их доля, по разным оценкам, еще весной прошлого года составляла 35–50%. Следовательно, одномоментно рынок потерял почти половину спроса. Кроме того, часть клиентов, которые раньше собирались купить здесь объекты недвижимости в качестве так называемых летних резиденций, тоже временно отказались от этих планов – из-за финансовой нестабильности.

Несмотря на все перечисленные проблемы, по мнению Ильи Володько, рынок городской недвижимости имеет позитивные перспективы, а все его трудности – преходящие. «Недвижимость в Сочи, особенно элитная, всегда будет характеризоваться высокой ликвидностью. Учитывая небольшой объем предложения и высокий спрос, наблюдавшийся до кризиса, можно прогнозировать новый скачок активности на рынке уже в ближайшие три-четыре года», – предполагает он. Такая уверенность эксперта основана на реальных фактах: город имеет статус главного курорта страны, обладает наиболее развитой рекреационной, развлекательной инфраструктурой, не имеющей равных в регионе. Помимо этого, проекты в рамках подготовки к Олимпиаде 2014 года должны преобразить Сочи, превратить его в курорт уже не федерального, а европейского уровня. «Жилье в таких туристических центрах всегда было доступно лишь избранным и пользовалось повышенным спросом», – заключает господин Володько.

Тихая гавань бизнес-класса

Позитивное влияние «олимпийского фактора» в большей степени сказалось на других курортах ЮФО. «Сначала интерес к этим городам возрос одновременно с интересом к Сочи, а потом дополнительный толчок был стимулирован падением интереса к нему – уровень цен в соседних городах был значительно ниже при том же качестве жилья», – поясняет Ольга Широкова.

Основной выигрыш, по мнению аналитиков, от сложившейся ситуации получил Геленджик, который пока существенно отстает в развитии от сочинского рынка жилья, но уже готов принять часть инвестиций из будущей Олимпийской столицы.

На данный момент, дабы совершить «путешествие» по запланированному нами маршруту, придется изрядно поднапрячься. Добраться из Сочи в Анапу – через Геленджик – можно разве что на перекладных. Железную дорогу до последнего так и не дотянули (ближайшая к нему ж/д станция – город-герой Новороссийск), гражданский аэропорт планируют ввести в строй в этом году, но о сколько-нибудь регулярном авиасообщении речи пока не идет.

Однако именно эта обособленность, уверены эксперты, пошла Геленджику на пользу. Здесь нет сочинских «амбиций и гламура», но – в то же время – город не стал и семейным курортом, коим является Анапа (дети – в лагерях, родители – здесь же, на пляжах). Отдыхать сюда чаще всего приезжают люди, уставшие от суеты: те, кому идеально подходит размеренный темп жизни Геленджика и близлежащих курортных городков. Поэтому в перспективе это – идеальная территория для создания так называемого релакс-курорта.

«Здесь оптимальное место для желающих расслабиться: мягкий климат, живописная природа. Геленджик – отличный претендент на будущее звание SPA-курорта. Девелоперам стоит создавать здесь рекреационные объекты, развивать оздоровительное направление, предлагать интересные экскурсионные программы. Международные аналоги – Хорватия, Тунис», – уверена директор по развитию бизнеса отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Russia Ольга Тараканова. По ее мнению, развитие рекреационной функции курорта поможет сложиться рынку жилья бизнес- и элитного классов.

Выше и ниже

По сведениям департамента экономического развития Краснодарского края, в прошлом году в Геленджике было введено в эксплуатацию 129,3 тыс. кв. м жилья – всего на 4% больше, чем годом ранее. При этом в городе наблюдается существенное сокращение доли индивидуального строительства в пользу многоэтажного. Так, в 2003 году на частные жилые дома приходилось 82,5% рынка. К 2008-му этот показатель снизился до 56,9%. Всего же за последние шесть лет объем вводимого многоэтажного жилья увеличился здесь более чем в десять раз, ИЖС – всего в два раза.

В начале нынешнего марта в процессе строительства находилось 18 многоквартирных объектов общей площадью 195,8 тыс. кв. м. Из них, по подсчетам Macon Realty Group, до конца года будет сдано около 42 тыс. (это почти в два раза меньше ранее заявленного объема), в 2010-м – еще порядка 30 тыс. «квадратов».

В последние два года в Геленджике наблюдается активный рост цен на недвижимость: за 2007-й он составил 56%, за прошлый – еще 33%. Повышение стоимости жилья эксперты связывают со все еще недостаточными объемами строительства, а также с появлением в продаже качественных объектов бизнес-класса с изначально высокими ценами.

С началом кризисных явлений осенью прошлого года цены на городское жилье в основном остались на уровне летних, за первые три месяца года текущего – снизились максимум на 4%. Сейчас средняя стоимость жилого квадратного метра по классам составляет: в эконом-классе – 68 тыс., в среднем – 79,3 тыс., в бизнес-классе – 104 тыс., в элитном – 120 тыс. руб. Некоторые застройщики открыто не говорят о скидках, так же как и в Сочи, но готовы при индивидуальном обсуждении их предоставлять.

Аналитики считают, что незначительная корректировка цен в ближайшее время возможна в наименее ликвидных строящихся объектах, а также – в проектах на начальном этапе реализации. Данный факт подтверждается заявленным уровенем цен в жилом комплексе «Горная», возведение которого планирует начать в мае компания «Модус». Здесь стоимость квадратного метра установлена на уровне всего 45 тыс. руб. Таким образом, квартира обойдется покупателю в сумму от 1,3 млн. Правда, ввод объекта в эксплуатацию намечен только в 2011 году.

«Подмерзшая» статистика

Анапа традиционно считается самым демократичным курортом. Так сложилось исторически: здесь наблюдается наибольшая концентрация детских оздоровительных и спортивных лагерей. Многие отдыхающие со всей страны приезжали сюда вслед за детьми, и со временем курорт приобрел статус семейного. Цены на жилье в Анапе – самые низкие из рассматриваемой «курортной тройки». На первичном рынке Анапы квадратный метр квартиры эконом-класса стоит 42 тыс., среднего – 66,4 тыс., бизнес-класса – 74 тыс. руб. В элитном классе уровень цен достигает 217,5 тыс. руб. за «квадрат», но в городе возводится всего один объект такой категории – дом «Панорама» в составе многофункционального комплекса «Золотая Бухта» (застройщик – компания «Скала грез»).

В прошлом году, по данным департамента экономического развития Краснодарского края, застройщики Анапы ввели в эксплуатацию 183,1 тыс. кв. м жилья (это на 19,3% больше, чем в 2007-м). Но в отличие от Сочи и Геленджика основной объем площадей пришелся на индивидуальное строительство – 160,2 тыс. «квадратов». При этом, по сравнению с позапрошлым годом, объем введенных многоэтажек в городе снизился сразу на 63,5%. С начала текущего года ситуация не улучшилась – в январе сдано в эксплуатацию 16,6 тыс. кв. м жилых новостроек, и весь объем пришелся на ИЖС.
Нынче в конце февраля, по подсчетам Macon Realty Group, в Анапе строилось более 30 многоквартирных жилых зданий общей площадью 422,2 тыс. кв. м. Большая часть объектов относится к сегменту недорогого жилья эконом- и среднего классов. На долю бизнес- и элитного классов приходится всего 17,5% и 12,5% предложения, соответственно.

Однако практически все дома возводятся довольно медленно, а сроки ввода переносятся на один-три квартала. Общая площадь замороженных объектов составляет 65,8 тыс. кв. м, или 15,6% рынка. «В условиях повсеместного сокращения финансирования некоторые объекты не будут сданы к сроку. Например, сегодня в Анапе приостановлено строительство крупного жилого комплекса бизнес-класса «Трио», заморожен проект жилого комплекса на Пионерском проспекте», – комментирует президент Becar Realty Group Александр Шарапов. По его словам, на этом фоне то снижение цен по объектам с медленными темпами строительства, которое отмечается на первичном рынке Анапы, не удивительно. В продаже появились квартиры с низкой стартовой ценой (например, в жилом комплексе на Объездной улице стоимость кв. м составляет всего 28 тыс., а квартиры в целом – от 1,05 млн руб.).

К уменьшению средних ценовых показателей ведет предоставление скидок многими застройщиками, проведение различных маркетинговых акций. Дисконт составляет примерно 10%. Максимальная скидка в этом году отмечена на объекте компании «Уренгойгазинвестстрой» – 30%. Стоимость «квадрата» в жилом комплексе «Солнечный берег» снизилась сразу с 50 до 35 тыс. руб. Ввод его в эксплуатацию намечен на 2010 год.

По оценкам аналитиков Macon Realty Group, в этом году в Анапе будет сдано около 73 тыс. кв. м жилья (почти в три раза ниже заявленных объемов), в 2010-м – около 80 тыс. «квадратов».

Город подвергся негативному влиянию экономического кризиса больше остальных. Эксперты связывают это с тем, что наибольшие проблемы с платежеспособностью сегодня испытывают клиенты, которые ранее могли позволить себе жилплощадь среднего класса (именно к таким объектам относятся многие городские новостройки). В краткосрочной перспективе маловероятна реализация новых крупных проектов многоквартирных домов в Анапе. Кроме того, прогнозируется дальнейшее снижение стоимости квадратного метра – на 10% по итогам первого полугодия. Возобновление постепенного роста цен на жилье, по мнению экспертов, возможно не раньше чем через два-три года.

Тонкая прибрежная линия

Несмотря на сегодняшние проблемы, вызванные общей экономической ситуацией в стране, мировая практика показывает, что недвижимость у моря всегда обладает высокой ликвидностью. Отрезок «теплого» побережья – от Анапы до Сочи – не такой большой, по сравнению с территорией и населением всей страны. И как только экономическая ситуация станет более понятной и предсказуемой, уверены аналитики, спрос на недвижимость Черноморья восстановится. «Если в краткосрочной перспективе доходность курортной недвижимости России прогнозируется в пределах 7–10%, то в долгосрочной этот показатель выше, так как налицо естественный ограничитель роста предложения – земля», – заключает Александр Шарапов.

Кроме того, участники рынка в недалеком будущем предсказывают завершение процесса четкой сегментации курортных городов по классам. За Сочи окончательно закрепится статус элитного курорта, преобладающим сегментом недвижимости здесь станут объекты премиум-класса. Геленджик продолжит формирование как курорт бизнес-класса, Анапа – среднего. При этом Сочи и Геленджик, по мнению экспертов, смогут забрать на себя большую часть спроса покупателей, рассчитывающих приобретать объекты для временного проживания в качестве летней резиденции. А Анапа будет привлекать значительный спрос со стороны жителей северных регионов России, планирующих переезд в ЮФО на постоянное место жительства и ориентированных на жилье среднего класса.

Дмитрий Кирман

Дата публикации: 11:52 22 апреля 2009

Источник: bpn.ru