Рустем Галеев: Надо зафиксировать права риэлторов

Благодаря кризису вслед за рынками недвижимости обеих столиц активизировались и рынки региональные. Сегодня в каждом регионе нашей страны лучшие умы ищут наиболее адекватные решения, пути развития риэлторского бизнеса в новых условиях. О том, в каком направлении двигается сегодня Екатеринбург, рассказывает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

– Рустем Дамирович, давайте начнем с банального по нынешним временам вопроса: как переживаете экономический кризис?

– Несмотря на региональную специфику, кризис практически на всех одинаково отразился. Я сужу об этом по многим регионам, где мне удалось побывать самому или откуда приезжали к нам в Екатеринбург коллеги. Как в свое время, в начале 2000-х годов, ипотека сыграла решающую роль в подъеме, так отсутствие ипотеки сегодня сказывается на падении рынка недвижимости. В Екатеринбурге количество ипотечных сделок перед кризисом составляло 46% от всего объема сделок (в Свердловской области этот показатель, конечно, был ниже). У нас хорошо была поставлена работа ипотечных брокеров, за короткое время было подготовлено более 500 специалистов и многие агентства (около 90 компаний) получили статус ипотечных брокеров.

Среднемесячное количестве сделок составляло 2100-2200, а в 2006 году этот показатель вырос до 2400. Доля ипотечных сделок составляла 46% (примерно тысяча ежемесячно), с января по октябрь 2008-го года эта цифра закрепилась без каких-то видимых кризисных влияний.

А в конце октября произошло резкое снижение количества ипотечных сделок, резкое изменение политики банков по выдаче кредитов, ужесточение требований, повышение ставок со всеми вытекающими. Тогда же начался подъем курса доллара, некоторые банки перешли на валютные кредиты и вообще лишились клиентов. Общее количество сделок снизилось. В ноябре падение было чуть ли не на 40%, в декабре ситуация немного выровнялась, в январе количество сделок опять упало.

– В Петербурге наоборот в январе был небольшой всплеск, начали даже говорить, что оживает рынок…

– Здесь есть психологический момент. Не столько рынок зашевелился, сколько люди привыкли к новым условиям. Особенно те, которые давно работают и переживают не первый кризис, научились адаптироваться. Это первые полтора-два месяца можно испытывать шок, потом потихонечку привыкаешь…

– Как развивается в Екатеринбурге ценовая ситуация? У нас в 2008-м произошел весенний подъем, который сейчас «отыгрывается» обратно: примерно по полпроцента в неделю идет снижение.

– До октября 2008 года цены оставались на уровне 2006 года, никаких подъемов. В 2006 году прирост составил за год 106%, то есть цены более чем в два раза выросли. В 2007 году по инерции до апреля продолжался рост средней цены, но верхняя граница установилась. И хотя средняя цена еще поднималась, она благополучно потом вернулась на уровень начала 2007 года. С середины 2007 до конца 2008 «квадрат» стоил 64 тыс. руб.

С октября прошлого года по сегодняшний день продолжает снижаться средняя цена. При этом мы отслеживаем ситуацию и пытаемся донести ее до журналистов, а они не всегда адекватно воспринимают. Сейчас начали давать информацию за год: снижение средней цены предложения составляет 10%.

– Ипотека свернулась?

– В марте количество ипотечных сделок составило 25% от общего числа. Но надо делать скидку, что разрешение банки дают сроком на три-четыре месяца. И те заемщики, которые получили одобрение еще в прошлом году, и те, кто сделку совершил месяц назад, попали в статистику марта.

– Какова ситуация на первичном рынке?

– При городской администрации создан попечительский совет, в который вошли представители общественности от Уральской палаты недвижимости, ассоциации строителей, банковского союза, городской думы, медиасообщества. То есть представлены все участники процесса. Совет разработал методику определения инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства.

– Что же, застройщики не могут сами определить рентабельность своего строительства?

– Могут, но они должны это донести до населения и банков. Если застройщик не вызывает сомнений, совет выдает заключение об инвестиционной привлекательности. В заключении говорится, что исходя из представленных данных (которые можно проверить), стройка ведется нормальными темпами, сроки строительства буду выдержаны, можно смело вкладывать деньги. Даже несмотря на то, что стадия строительства не 70-80%, как по государственной программе, а 30-50%. Такие объекты рассматриваются практически каждую неделю. На прошлой неделе из четырех заявок была одобрена одна. Три другие наверняка снова будут представлены на совет с учетом правок по высказанным замечаниям.

– Соотношение сделок на первичном и вторичном рынке тоже изменилось в сторону вторичного?

– Конечно. Раньше очень охотно брали первичку, особенно на ранних стадиях — из-за большого дисконта. А сейчас на официальном сайте Уральской палаты недвижимости мы проводили опрос, который показал, что сегодня рисковать никто не хочет.

– Что в других сегментах? Рынок комнат, например?

– Не как в Питере, конечно, но в нашем регионе он был развит всегда. Когда в 1992 году началась приватизация, можно было приватизировать комнату не в составе квартиры с согласия соседей, а отдельно. Так что рынок комнат на сегодняшний день довольно серьезный.

– Не наблюдается перераспределения потока покупателей в сторону данного сегмента?

- Наверно, нет. По-прежнему наиболее популярными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

– Рынок аренды: ставки снижаются?

– По коммерческой недвижимости – да. А рынок жилой аренды очень консервативен. Даже когда произошел двукратный рост цен на жилье, цены на аренду не выросли и в полтора раза.

– Можно ли говорит о том, что рынок недвижимости сжался?

– Если в прошлом году в среднем в месяц регистрировалось 2200 сделок, то в марте 2009-го – 1950. В сегменте коммерческой недвижимости все намного сложнее. Мы в свое время участвовали в разработке стратегического проекта городской администрации «Деловые центры». Сейчас мы проводим мониторинг и видим, что многие из тех объектов, которые были включены в проект, на сегодняшний день заморожены. Тут, правда, есть аспект: предполагалось при населении города около 1,5 млн человек за два года построить 2 млн квадратных метров офисных площадей. Это очень много. Поэтому кризис даже в какой-то степени помог.

– А как обстоят дела в Уральской палате недвижимости? Все компании-члены в порядке?

– У нас процедура такая: если компания не оплачивает взносы, ее на общем собрании исключают. Есть возможность по заявлению приостановить членство. Число тех, кто воспользовался такой возможностью, в этом году практически такое же, как и в прошлом.

Более того, на последнем заседании совета мы рассматривали 5 заявлений на получение статуса действительного члена. Четыре из них – это кандидаты, которые два года назад подали заявление и прошли кандидатский стаж. Им мы присвоили статус действительного члена. Всего действительных членов в палате около 200, вместе с кандидатами – 250.

– Почему именно в Екатеринбурге — самая большая ассоциация в России? Компании не поглощают друг друга, их много, всем хватает работы, ладят между собой...

– На самом деле у нас агентств недвижимости гораздо больше, чем членов палаты. Если считать по головам, примерно половина находится вне палаты, если по объему – 80% сделок совершают члены УПН. С частными маклерами ситуация уникальная – у палаты есть инструмент, с помощью которого риэлторы получают преимущество, а отсутствие доступа к этому инструменту делает маклеров неконкурентоспособными. Имеется в виду мультилистинг.

У нас доступ к этому ресурсу ограничен определенными требованиями. У всех пользователей информационной базы, независимо от членства, есть договор на информационное обслуживание, в котором прописаны обязательства, во-первых, выполнять требования всех нормативных документов и профессиональных стандартов, во-вторых, предоставить весь пакет документов, подтверждающих право заниматься предпринимательской деятельностью.

– То есть маклером может быть только агент, который проводит «левую» сделку?

– Да. Если есть волки-одиночки, они, как правило, сотрудничают с каким-то агентством недвижимости, которое имеет доступ к информационным ресурсам.

Объединение ради объединения мало кому интересно, оно должно приносить пользу. Ходить с флагами – это не задача предпринимателя. Его задача – работать в нормальных условиях и зарабатывать нормальные деньги. Если ассоциация предоставляет ему это, он в нее вступает.

– Чего вы сегодня ждете от Российской гильдии риэторов?

– Регулирования. Есть ряд вопросов, которые мы при всем желании решить не можем. Должен быть закон, позволяющий риэлторам получать необходимую информацию. Я тоже продаю-покупаю квартиры для себя лично. Я уже 15 лет работаю и знаю, как это делается. Но все равно обращаюсь к риэлтору и хочу от него надежности. А надежность складывается из той информации, которую он может раздобыть по объекту. Профессиональный риэлтор получит всю информацию, сообщит обо всех подводных камнях и противоядиях, которые можно применять. В этом его главная функция. Но он эту информацию должен получать на легальном основании. Надо зафиксировать право риэлтора как специалиста: он должен иметь возможность получить доступ ко всей информации, имеющей существенное влияние на результаты сделки. Ждем закона о риэлторской деятельности, который бы определял требования к профессии и обеспечивал права риэлторов.

– Получается, что сегодня статус риэлтора определен только на уровне общественных организаций. Люди собрались и договорились, что такое риэлтор, а если соберутся и договорятся другие, то понятие «риэлтор» будет включать у себя нечто иное...

– По сути так. Когда принимали стандарты сертификации услуг, было предложение ограничиться названием «брокерские». Мы выступали за то, чтобы ввести слово «риэлторские», потому что брокеры бывают разные. А то завтра появится другая организация, которая зарегистрирует стандарт и будет сертифицировать риэлторов, и мы со своими брокерами останемся у разбитого корыта. Сейчас, конечно, все на уровне общественных объединений. Как они сумеют себя зарекомендовать в обществе, такое и будет отношение к риэлторам.

Игорь Воронин

Дата публикации: 11:07 30 апреля 2009

Источник: bpn.ru