Рынок новостроек: кризисная пауза

Строительная отрасль в России переживает один из самых сложных периодов в своей истории. Нехватка финансовых средств ставит многие компании на грань выживания. Без поддержки государства строительному комплексу не обойтись: об этом откровенно говорят сами девелоперы. Тем не менее устраивать панихиду по рынку новостроек не следует.

Близко ли заморозки?

Точных данных о количестве замороженных строек пока нет. По сведениям АСР, под угрозой длительной заморозки находится в десять раз больше квартир, чем в 2005 г. Одни застройщики останавливают работы из-за реального отсутствия денег, другие ждут, когда оживится покупательский спрос.

Наибольшему риску подвергаются клиенты небольших строительных компаний, не задействованных в государственных программах и не имеющих шансов на получение банковского кредита. Крупные девелоперы чувствуют себя более уверенно. Основные проекты, в которых компания «Велес Капитал Девелопмент» выступает в качестве девелопера, находились к моменту наступления финансового кризиса на стадии высокой степени готовности.

«Поэтому сдача объектов в эксплуатацию осуществляется по намеченному плану, — говорит начальник отдела рекламы и PR компании «Велес Капитал Девелопмент» Надежда Енина. — Сегодня мы более тщательно и осторожно подходим к запуску новых проектов и новых очередей строительства. Исходим из того, что основным гарантом их успешности на данный момент выступают надежность застройщика, темпы строительства и адекватная ценовая политика, то есть это должно быть быстро, качественно и доступно».

В инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» также говорят, что текущая платежеспособность, имеющиеся активы и сбалансированность уровня собственных и заемных средств позволяет компании без каких-либо затруднений завершить уже начатые проекты. «Свидетельством тому, в частности, является строгое выполнение своих финансовых обязательств перед кредитными организациями, например перед Сбербанком России. В 2009 г. компания продолжает реализацию текущих проектов, находящихся на стадии строительства», — отмечает руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.

Несмотря на кризис, планы не изменились и у компании ФСК «Лидер». По информации пресс-службы, оба московских проекта — жилой комплекс «Зодиак» на Волоколамском шоссе и дома бизнес-класса по улице Вавилова, а также подмосковные объекты — строятся в соответствии с графиком, и передвигать сроки их сдачи в эксплуатацию компания не собирается. «В условиях кризиса и «рынка покупателя» это было бы крайне нежелательно с точки зрения будущих продаж», — замечает советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов.

В «ИНТЕКО» также утверждают, что заявленные сроки завершения реализуемых проектов не будут изменены. Ни о какой заморозке объектов не может быть и речи. Как отмечает вице-президент «ИНТЕКО» Олег Солощанский, компания не только не остановила ни одного строящегося объекта, но и начала возводить новые. Объемы проектных работ также не снижены, то есть создается задел и на будущее. Все реализуемые проекты «ИНТЕКО» полностью обеспечены собственными и кредитными (в рамках уже открытых кредитных линий) средствами.

Компания «Квартал» тоже в срок завершает строительство двух элитных объектов, расположенных по адресам: Ленинский проспект, 106–1 и Ленинский проспект, 114–1. Объем продаж в компании позволяет финансировать текущее строительство даже без использования накопленных финансовых резервов. «Однако мы находимся в заведомо выигрышной ситуации по сравнению с некоторыми застройщиками, — замечает директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. — Продаваемые нами объекты уже на стадии завершения (не секрет, что в условиях кризиса клиенты неохотно покупают новостройки, находящиеся на начальных этапах работ)».

В СУ-155 не отрицают, что сроки сдачи некоторых объектов уже несколько раз отодвигались, но при этом утверждают, что заморозкой это не грозит.

По мнению руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, несмотря на постоянные заявления о тяготах кризиса, на рынке новостроек все не так уж плохо. «Застройщики по-разному решали возникшие проблемы: кто-то сумел получить дополнительные кредиты, кто-то — рефинансировать уже выданные. Некоторые согласились на продажу готовых квартир государству, многие сумели договориться с подрядчиками, поставщиками стройматериалов и строительной техники об отсрочке оплат их услуг. В результате временно приостановлены работы только на 25 из 306 строящихся в Москве объектов, то есть 92% новостроек более или менее успешно продолжает достраиваться», — говорит Д. Таганов.

Впрочем, несмотря на принятые меры, объемы коммерческого строительства сокращаются.

Всего в марте в Москве шли продажи в 306 новостройках. В январе и феврале на рынок выходило только по три новых объекта. В марте началось строительство четырех объектов: двух — в СЗАО и еще двух — в ЮАО. Наибольшее количество новостроек — 22 — сосредоточено в районе Раменки. В районе Проспект Вернадского насчитывается 12 объектов. Третье по количеству возводимых зданий место заняли районы Кожухово и Кузьминки, в каждом из них предлагают квартиры в десяти новостройках. В районах Солнцево и Обручевский экспонируется по девять объектов. В районе Фили-Давыдково идут продажи в восьми новостройках. В районах Тверской, Сокол, Покровское-Срешнево, Кунцево, Тропарево-Никулино и Южное Чертаново экспонируется по семь объектов.

Общее количество новостроек в марте увеличилось по сравнению с февралем всего на 1%. В марте доля монолитно-кирпичных новостроек — 79%, панельных — 21%. По сравнению с февралем количество монолитно-кирпичных новостроек уменьшилась на 0,8% (с 244 до 242 объектов). Доля панельных новостроек, напротив, выросла на 8,5% (с 59 до 64 объектов). Скорее всего, это вызвано сокращением ввода коммерческого жилья и сохранением объемов строительства муниципального жилого фонда.

Кредитные надежды

Есть такое расхожее высказывание: «Демократия — отвратительная форма государственного устройства, но лучше ничего не придумали». Примерно то же самое сегодня можно сказать и о банковском финансировании стройки. Кредиты для девелоперов стоят дорого, получить их трудно. Процентная ставка с учетом накладных расходов составляет порядка 15–20% годовых в валюте, а в рублях и того больше. Кроме того, ссуды выдают только под объекты с высокой степенью готовности (выполнение 50–70% строительно-монтажных работ). При этом объем ранее вложенных собственных средств девелопера в проект должен составлять не менее 25–50% от его общей стоимости, а цена нереализованных площадей в проекте — превышать объем запрашиваемого кредита. Тем не менее из-за отсутствия альтернативных источников средств банковские кредиты и сейчас остаются основным источником денег для девелоперов.

Проще всего получить финансирование строителям, работающим на госзаказе. «Эти компании, как правило, специализируются на возведении типового жилья в формате экономкласса. Они плотно сотрудничают с городскими властями в решении задач жилищного строительства», — отмечает начальник отдела продаж компании «Велес Капитал Девелопмент» Виктор Мартанов.

Кроме того, на рынке существуют многопрофильные холдинги, имеющие диверсификацию бизнеса в отраслях, которые кризис затронул не очень сильно. Их активы могут выступать залоговой базой для получения кредита на строительство.

Впрочем, как утверждает управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев, шанс получить поддержку банков есть и у добросовестных компаний с хорошей кредитной историей. «Недобросовестное поведение компании — это когда деньги появляются на ее счету, но она направляет их не на погашение кредита, а на иные цели. В том числе, когда компания просто нагло выводит свои сбережения из страны (есть уже и такие примеры). Банки мониторят своих заемщиков, особенно в кризис. И готовы помогать им, когда видят желание заемщика выполнять свои обязательства. Если застройщик направляет хотя бы часть средств, например от реализации квартир, на погашение кредита, то такие добросовестные компании имеют шанс и на кредитование, и на рефинансирование долга».

Спрос: осторожность и ожидание

С осени прошлого года спрос на новостройки почти прекратился. И вплоть до конца зимы продажи у большинства компаний стояли. По данным «Велес Капитал Девелопмент», сегодня покупательский спрос составляет 20–30% от докризисного. «Сказывается отсутствие кредитных инструментов, невнятная политика городских властей (как в отношении девелоперов, так и в отношении покупателей), прекращение инвестиций в экономику, достаточно высокая долговая нагрузка, слабость национальной валюты и как следствие — сокращение денежной массы. Отсюда низкая платежеспособность населения», — говорит В. Мартанов.

Несколько обнадеживает то, что количество обращений в компании за последнее время выросло. Причем с начала года было уже два всплеска интереса к новостройкам. «Первая волна оживления прошла сразу после новогодних каникул, она длилась недели две, потом опять наступила тишина. В середине марта пришла вторая волна, заявок опять стало больше. По информации «Сити- XXI век», в марте реализация жилья на их объектах выросла в два раза. «Если в январе и феврале спросом пользовались в основном небольшие квартиры площадью до 100 кв. м, то в первом месяце весны увеличились продажи квартир площадью 100 кв. м и более. Для покупателя сейчас важен в большей степени не размер скидки, а степень надежности компании-застройщика. Если объект не будет достроен, то покупателя вряд ли утешит даже 50%-ная скидка», — говорит С. Лядов.

Существенного роста числа сделок эксперты в ближайшее время не ожидают. Отсутствие спроса связано в первую очередь с нестабильностью экономической ситуации в стране: люди боятся принимать жизненно важные решения, не имея ориентиров на будущее. Кроме того, многие потенциальные покупатели не идут на сделки, поскольку ожидают еще большего снижения цен. «Спрос низкий, и останется таковым в ближайшей перспективе. Некоторые вспышки активности будут носить временный и локальный характер», — считает В. Мартанов.

Цены: тайное и явное

Сегодняшние цены на недвижимость в новостройках остаются для непосвященного тайной за семью печатями. Такое понятие, как «средняя стоимость», на рынке новостроек практически потеряло смысл: сколько застройщиков — столько вариантов стратегий и ценообразования. Большинство компаний, чтобы оживить продажи, предлагает различные варианты скидок и рассрочки. Величина скидки варьируется от индивидуальных условий (единовременная оплата всей стоимости, совершение покупки в определенных временных рамках) и колеблется от 10 до 30%.

По данным О. Гаджиева, в I квартале (а точнее в феврале) были зафиксированы самые большие темпы снижения цен на недвижимость — более 2% в неделю. «Средняя стоимость 1 кв. м пробила психологически важный рубеж в 5 тыс. долл. За I квартал цены упали в долларах на 20–30%, в рублях коррекция была гораздо меньше — не более 5–10% из-за того, что курс рубля сильно снижался. Наибольшая коррекция была на дорогое жилье, особенно на псевдоэлитку и псевдобизнес-класс. Получается, что низкокачественное жилье, которое в период кризиса дешевеет первым, уже во многом отыграло свое снижение, а более дорогое пока еще отыгрывает с некоторой задержкой. Но накопленный отложенный спрос, а также формирующийся дефицит предложения в новостройках позволяют сделать оптимистичный прогноз: вероятнее всего, уже весной рынок стабилизируется и к началу лета достигнет своего дна», — рассказывает О. Гаджиев.

По данным корпорации «ИНКОМ», падение было куда более умеренным: по сравнению с концом 2008 г. средние цены на новостройки понизились на 0,4% — с 6560 до 6520 долл./кв. м. «В марте 2008 г. этот показатель равнялся 5602 долл., то есть коррекции до уровня цен годовой давности не произошло. Средняя цена панельных новостроек в марте составила 4842 долл./кв. м, монолитно-кирпичных — 7020 долл./кв. м. Больше всего подешевели новостройки бизнес-класса, так как в прошлом году цены на многие объекты были явно завышены. Меньше снизилась стоимость элитных новостроек и экономкласса», — рассказывает Д. Таганов.

В агентстве недвижимости МИАН соглашаются, что больше всего пострадали переоцененные объекты на рынке новостроек — преимущественно квартиры категорий бизнес и элит без необходимых для заявленного класса элементов инфраструктуры, с неудачным месторасположением, окружением, без видовых характеристик. Но, говоря о динамике цен, эксперты МИАН отмечают их рост. «За последние два месяца рост цен в Москве составил около 1,5%. В Подмосковье наблюдалось незначительное снижение на уровне 1–2%. Цены на новостройки можно считать достаточно стабильными, так как данные отклонения в большей степени обусловлены изменением качественного состава предложения.

По нашим прогнозам, в ближайшей перспективе колебательная динамика в пределах 1–2% в месяц (в рублях) возможна как в положительную, так и в отрицательную сторону в зависимости от сегмента. При этом рост цен по-прежнему будет наблюдаться в сегменте наиболее востребованных одно- и двухкомнатных квартир, трехкомнатные и многокомнатные квартиры могут немного терять в цене (например, если в доме осталась в продаже только одна такая квартира)», — отметил руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев.

Недалекое будущее

В течение года рынку новостроек предстоит пройти то, что можно назвать своего рода естественным отбором. Трудный период еще в самом разгаре, и по его завершении количество застройщиков изрядно сократится. «В условиях острой кредитной недостаточности у строителей выбор небольшой: либо ориентироваться на госзаказ, либо замораживать проекты на начальной стадии. На ближайшие два года СУ-155 рассчитывает большую часть жилья возводить за счет средств разных бюджетов (муниципальных, ведомственных, федерального). Уже сегодня доля таких заказов составила более 80%. Соответственно, число предлагаемых к продаже объектов в этих условиях будет иметь стойкую тенденцию к сокращению», — сообщают в пресс-службе СУ-155.

Цены в ближайшее время продолжат плавно снижаться, а дисконты останутся одним из немногих действенных инструментов привлечения покупателя. Более четкой станет и сегрегация по качеству. «Наиболее востребованы будут уникальные проекты, обладающие характеристиками, выгодно отличающими их от других объектов того же класса. Объекты, не имеющие выигрышных особенностей, однозначно подешевеют», — рассказывает директор департамента жилой недвижимости ЗАО «ИНТЕКО» Николай Румянцев.

Однако время больших скидок скоро останется позади. По мнению девелоперов, перелома можно ожидать уже осенью. В связи с остановкой многих проектов через несколько месяцев на московском и подмосковном рынках начнет ощущаться дефицит новостроек. «Существующего объема предложения новостроек даже при сегодняшнем уровне спроса хватит на год. После этого в продаже останутся единичные объекты, начатые в 2009–2010 гг. И не самые ликвидные предложения в проектах, начатых в 2007–2008 гг.: их будет заметно больше, но, скорее всего, это будут либо неинтересные квартиры, либо долгострой с неясными перспективами ввода в эксплуатацию», — предсказывает Г. Алтухов.

Тем более сейчас произошло смещение приоритетов от строительства в сторону проектной и предпроектной работы. «Подобная позиция характерна сегодня для большинства застройщиков, и это обстоятельство может привести к сокращению предложения. Однако в случае прогнозируемого экспертами оживления рынка компании смогут оперативно перевести проекты в стадию строительства и способствовать снижению дефицита нового жилья», — говорит С. Лядов.

Судя по всему, на рынке продолжат развиваться различные программы, призванные пока заменить ипотеку. Помимо стандартной рассрочки многие компании предлагают и различные ее разновидности, которые могут оказаться своего рода альтернативной ипотекой. Скорее всего, на подобные схемы перейдет большая часть компаний, за исключением разве тех, что работают на элитном рынке.

Ближайший год станет своего рода «годом инвентаризации» рынка жилищного строительства. «Оставшиеся компании более внимательно будут подходить к разработке новых проектов, детально просчитывать всю экономику объекта, тщательнее продумывать концепцию продаж. Мы должны четко понимать, что временные всплески покупательской активности не характеризуют картину в целом. Пока экономика страны находится в кризисе, рынок недвижимости как часть экономической системы будет оставаться в тяжелом положении», — считает В. Мартанов.

Если говорить о Москве, то в ней, по словам О. Гаджиева, темпы жилищного строительства не упадут по сравнению с 2008 г. Столичные власти не заинтересованы в появлении недостроя, поэтому объекты, которые компании не смогли освоить, город будет достраивать сам. «В области дела сложнее.

Города в Подмосковье очень разные — есть более богатые и менее. Тут все будет зависеть от возможностей местного бюджета, насколько посильной окажется для него помощь застройщикам», — считает управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.

Дата публикации: 13:01 30 апреля 2009

Источник: bpn.ru