Гипотеза: Если меньше строить, то цены начнут расти

Рынок новостроек. Насколько снизился ввод жилья, и к каким последствиям это приведет? Считается, например, что падение предложения, неизбежно приведет к росту цен. А так ли это? И вообще, насколько первичный рынок влияет на цены? Над этими вопросами размышляют эксперты КДО daily.

КДО daily: Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин порадовал, что в 1 квартале этого года было введено жилья на 0,5% больше, чем за 1 квартал 2008-го: 1 млн 63 тыс. кв. м против 1 млн 56 тыс. А что будет во 2-м, 3-м и 4-м?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Рад за 1 квартал. Но как метр не порежь, все равно больше метра не выйдет. Падение объемов неизбежно. В 1 квартале оно пройдет по статистике, или во 2-м — какая разница? Можно предположить как минимум двукратное снижение объемов в этом году. Да и в следующем, наверное, тоже.

Евгения Демёхина, заместитель по маркетингу руководителя отдела маркетинга и рекламы ИДК «Сити-XXI век»: Подобной глубинной аналитикой для внешних аудиторий мы не занимаемся, поэтому дать объективную оценку приведенным цифрам вряд ли возможно. Но мы можем говорить об определенных настроениях и поведении рынка, которые наблюдаем в настоящий момент. Вполне логично, что сегодня застройщики все силы и средства бросили на завершение объектов, находящихся в высокой или выше средней стадии готовности. Готовый объект — это новые клиенты и «живые деньги», на которые дальше можно продолжать строительство. Исходя из этого вполне допустимо предположить, что объем ввода в начале года продемонстрировал довольно приличные показатели.

КДО daily: За счет объектов второго эшелона? Но ведь это означает неизбежный провал предложения в дальнейшем.

Евгения Демёхина: Что будет дальше, сложно предположить. Возможно, 2 квартал еще по инерции сохранит заданный темп. А дальше многое будет зависеть от платежеспособного спроса и от того, найдутся ли механизмы, в том числе и в лице государственной поддержки, его стимулирования. Без этого говорить о сохранении объемов ввода даже на уровне 2008 года вряд ли разумно.

КДО daily: Какие механизмы?

Евгения Демёхина: Многие застройщики сегодня придерживаются мнения, что если и предполагается какая-то помощь со стороны государства для оживления рынка недвижимости, то начинать в первую очередь нужно с потребительского сегмента, создания механизмов стимулирования спроса — развития рынка ипотеки или альтернативных программ, а не с кредитования избранных девелоперов.

КДО daily: Вот, Президент обещал снизить процент по ипотечному кредиту на 8 пунктов. Но вернемся к цифрам стройкомплекса.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Думаю, объем строительства в этом году сохранится на относительно высоком уровне. Стандартный срок строительства жилого дома редко, когда составляет меньше двух лет. Т.е. дома, которые сдавались в 1 квартале этого года, начинали возводиться еще в «тучный» 2007 год.

Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад: Согласен, весь год может «закрыться» по показателям ввода жилья на вполне приличном уровне. Главный вопрос в том, что нас ждет через год, через два. А там радужных перспектив не предвидится. Пока каждый застройщик не решит своих локальных и насущных проблем, говорить о подъеме рынка не приходится. На самом деле, государство могло бы как раз в этот депрессивный момент предстать сильным игроком на рынке и эффективно использовать средства не на спасение задолжавших западным банкам компаний, а на создание необходимой для последующего рывка инфраструктуры, будь то инженерная, транспортная или социальная.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости PENNY LANE REALTY: Если показатели ввода в 1 квартале и были выше аналогичного периода прошлого года, то общий объем предложения сократился, что очень хорошо почувствуется в последнем квартале этого года. Что касается новостроек премиум- и бизнес-класса, то уже в среднесрочной перспективе проявляющийся дефицит только усилится. Проблема приостановки или замораживания большого количества новых проектов усиливается увеличивающимся спросом. Учитывая то, что дорогие квартиры от застройщика сегодня составляет около 70% от всего объема предложения, ожидать достаточного объема новых привлекательных предложений на рынке пока не приходится.

КДО daily: Действительно, посмотрим на проблему с точки зрения реализации?

Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест»: Объем новостроек в столице начал снижаться еще до кризиса. Причины: дефицит свободных строительных площадок, редкие аукционы на земельные участки, запрет точечной застройки и т.д. Кризис лишь усугубил ситуацию. В Москве за 12 месяцев 2008 года зафиксировано резкое снижение темпов ввода новых жилых домов, по отношению к 2007 году спад составил 32%. В прошлом году было построено 61,8% от запланированного объема. В среднем, в 1 квартале текущего года, реализовывалось 225 объектов. В 4 квартале 2008 года, в продаже было 290 объектов. Таким образом, среднее квартальное количество объектов сократилось на 22%. Учитывая то, что под влиянием финансового кризиса многие компании прекратили развивать перспективные проекты и замедлили темпы текущих строек, в ближайшие годы число новостроек будет еще меньше.

Екатерина Румянцева, генеральный директор «Калинка-Риэлти»: По состоянию на начало апреля 2009 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы насчитывается 50 объектов находящихся в стадии активной реализации. Общее число непроданных квартир в этих объектах составляет более 2200 квартир.
По отношению к концу 2008 года отмечено 4%-ое снижение числа реализуемых на первичном рынке элитного жилья объектов за счет приостановки продаж в некоторых проектах, находящихся на начальной стадии реализации.

КДО daily: Всего 4%?

Екатерина Румянцева: Это данные компаний. Например, были приостановлены продажи в ЖК «Арт-Хаус» (Тессинский пер., вл. 2-6/19) и в ЖК по адресу: ул. Косыгина, д.2. Снижение активности рынка, начавшееся в конце прошлого года, продолжилось и в текущем году. С начала 2009 года открылись продажи только в одном проекте — уже построенном многофункциональном комплексе «Баркли-Плаза» (Пречистенская наб, 17-19). Новых значимых проектов заявлено не было.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: По нашим оценкам год назад, в марте 2008-го, на рынке первичного жилья Москвы было продано около 2500 квартир, а в марте 2009 года — только около 700. Рынок первичного жилья всех сегментов сузился как минимум в три раза. Итоги работы столичной строительной отрасли в 1 квартале 2009 года с одной стороны не удивляют, так как речь идет не собственно о строительстве, а о в введенном в строй, принятом жилье. В значительной части это задел предыдущих лет. С другой стороны явно видно, что правительство города старается максимально увеличить количество жилья, строящегося по городскому заказу, чтобы сохранить важную отрасль. Вспомним, что в Москве даже в ныне негативно оцениваемые 1990-е жилье строилось на средства города достаточно интенсивно.

КДО daily: Итак, ближайшие последствия?

Сергей Лушкин: Не будет такого события или даты, когда специалисты рынка недвижимости соберутся и сообщат о том, что предложение упало. Сокращение предложения — процесс постепенный. Однако уже сейчас попробуйте найти достойную двухкомнатную квартиру в качественном доме. Далеко не каждая новостройка, находящаяся сейчас в продаже может похвастаться привлекательным местоположением, высоким качеством отделки мест общего пользования, продуманными планировочными решениями, огороженной и охраняемой территорией с многоступенчатым контролем доступа. В принципе, сегодня еще реально найти качественное предложение, однако из-за того, что новостройки на раннем этапе строительства не поступают в продажу, высоколиквидные квартиры с объективной ценой быстро вымываются с рынка.

КДО daily: К чему приведет дефицит?

Ирина Кирсанова: Дефицит предложения на первичном рынке, безусловно, вызовет рост цен, но в том случае, если новостройки будут востребованы. То есть цены начнут свой рост с повышения спроса, а дефицит предложения увеличит темп роста стоимости жилья.

Сергей Лушкин: Думаю, что в этом году дефицит предложения будет сглажен низким платежеспособным спросом. По-другому будет складываться ситуация, когда банки «вспомнят» о своих стандартных функциях — выдаче кредитов, а люди почувствуют относительную уверенность в завтрашнем дне и вернутся к вопросу приобретения квартиры. В этот момент, когда выяснится, что потребность в жилье, подтвержденная наличием финансовых средств, у населения растет, застройщикам понадобится как минимум полтора года на «возвращение проектов из архивов» и получения необходимой разрешительной документации для начала строительства и продаж.

КДО daily: Ну, московское правительство пообещало устранить излишние административные препоны.

Екатерина Румянцева: Что касается перспектив, то объем предложения будет продолжать снижаться. Кризис заставил многих девелоперов изменить свои планы, и работы по большей части проектов сегодня приостановлены. В связи с чем, как сроки их выхода на рынок, так и сроки окончания строительства будут значительно отодвинуты. По нашим прогнозам, число проектов высококлассной жилой недвижимости, планируемых к строительству до 2012 года, сократится как минимум в 2 раза, и их общая площадь составит не более 2 млн. кв.м., против 4 млн. кв.м., заявленных ранее.

КДО daily: Цены. Когда начнут расти цены? Предложение-то уже упало.

Илья Шкоп: Это смешно. Цены будут расти тогда, когда спрос вернется и превысит предложение. Но чисто теоретически между снижением предложения и превышения над ним спроса могут пройти годы! Я-то думаю, что цены на жилье и офисы дешевого сегмента начнут расти уже в 2010 году. Но не из-за падения предложения, а просто спрос вернется.

Евгения Демёхина: Частично соглашусь. Ситуация на рынке недвижимости, и новостроек в том числе, развивается по классическим рыночным законам: существует прямая зависимость от величины платежеспособного спроса. Но очевидно, что в настоящее время платежеспособный спрос продолжает падать, и эта тенденция подвержена влиянию большого количества факторов, от социально-экономических до психологических. Пока это большой вопрос, что будет падать бóльшими темпами — объемы предложения на рынке или платежеспособный спрос. При втором сценарии говорить о росте цен вряд ли придется.

Александр Зиминский: Давайте разберемся, из-за чего мы сегодня наблюдаем снижение цен на жилые объекты. Необходимость в срочных денежных средствах или в срочном погашении кредитов, или другие причины вынудили застройщиков и ряд собственников выставить квартиры на рынок. Снижение стоимости и хорошие скидки продемонстрировали именно объекты таких собственников, а также неликвид, от которого хотели избавиться в переполохе кризиса. Это те объекты, которые «недотягивают» до статуса элитного жилья по причине неполного перечня потребительских характеристик, но собственники выставляли их на рынок по ценам элитного жилья. Их количество, безусловно, повлияло на общую рыночную цену.

КДО daily: То есть остальные цен не снижали?

Александр Зиминский: Ценообразование новостроек, а также тех объектов, которые находятся в завершающей стадии строительства на 60-80%, за последние месяцы не изменилось, и по всей вероятности уже не изменится. Подавляющее большинство наших клиентов — собственников эксклюзивных жилых объектов — сегодня, несмотря на шестой месяц нестабильной рыночной ситуации, не опускают стоимость своих квартир.

КДО daily: Почему?

Александр Зиминский: У них нет финансовых затруднений, они не хотят продавать свой объект завтра же, они не видят каких-то серьезных аргументов для скидок более 5% — это размер обычного рыночного снижения стоимости объекта, достигаемый в ходе переговоров. Эксклюзивные объекты, обладающие высокими потребительскими характеристиками с точки зрения всех параметров, до сих пор в дефиците, и собственники об этом знают. В отличие от других дорогих эксклюзивных товаров, к примеру, на автомобильном рынке, недвижимость не может так же быстро морально и безвозвратно физически устареть. Поэтому собственники, спокойно ждут своего покупателя, который будет готов отдать деньги за дорогой эксклюзивный товар.

КДО daily: Другой вопрос — покупатели, не так ли? Финансовые затруднения, конечно, разного уровня коснулись большинства потенциальных покупателей. Ожидания дальнейшего падения цен...

Александр Зиминский: Да, спрос на данные объекты в последний квартал прошлого года уменьшился, но сегодня мы наблюдаем его активизацию. Более того, в течение последних нескольких недель рынок элитной недвижимости демонстрирует небольшой рост по ряду отдельных объектов, особенно на вторичном рынке. А ряд застройщиков уже перестал предлагать повышенные, до 25-30%, скидки в домах с высокой стадией готовности. Так что, сегодня мы наблюдаем первые признаки постепенного возрождения рынка недвижимости.

КДО daily: Рост уже начался? Вот как...

Александр Пыпин: Этого следовало ожидать. Дело в том, что первичный рынок Москвы отличается большой степенью диверсификации. С одной стороны он формируется дорогим жильем элитного и бизнес-класса, а с другой — социальным жильем эконом-класса. Если сократится строительство социального жилья, это слабо повлияет на цены, так как люди которые получают его, вряд ли готовы его купить, а если и будут рассматривать варианты, то скорее всего в Московской области. То есть, рост здесь будет весьма скромным. Сокращение же строительства жилья бизнес-класса и элитного класса повлияет именно на эти локальные рынки существенно. В этих сегментах при снижении объемов строительства возможен заметный рост цен.

КДО daily: Так как же быть с формулой: «Если меньше строить, то цены начнут расти»?

Александр Пыпин: Эта гипотеза, при прочих постоянных факторах, в целом верна. Учтите и то, что при сокращении объемов строительства спрос в значительной мере перетечет на огромный вторичный рынок Москвы, где объем выставленного на продажу жилья достиг рекордных размеров.

КДО daily: Вот, кстати, и последний вопрос — о вторичном рынке. Действительно ли цены все еще монопольно диктует первичка? Или вторичка уже способна внести свои коррективы? Тем более, рекордный выброс.

Евгений Скоморовский: Первичный рынок в последние годы служил своеобразным маяком для всего сегмента жилой недвижимости. Правда, в последние несколько месяцев разнонаправленная ценовая политика застройщиков жилья перестала быть таковым ориентиром.

Ирина Кирсанова: Повышение цен на первичном рынке имеет прямое влияние и на вторичный. После кризиса 1998 года, цены сначала стали повышаться на новостройки, и затем рост перешел и на рынок вторичного жилья. Это было всегда и вряд ли кризис внесет существенные изменения.

Евгения Демёхина: Знаете, за последние пять лет на вторичном рынке появились действительно хорошие предложения в современных жилых комплексах. Думаю, сегодня они вполне могут составить конкуренцию первичному рынку и стать фактором, сдерживающим рост цен на «первичке».

Альберт Акопян

Дата публикации: 16:26 07 мая 2009

Источник: bpn.ru