5 вопросов экспертам. О загородном жилье эконом-класса

Кризисные события затронули весь рынок недвижимости. Но информация, публикуемая в различных СМИ, в большей степени касается городского жилья и в гораздо меньшей — загородного. А как поживает наиболее востребованный его сегмент — эконом? Об этом мы спросили наших экспертов.

Наши эксперты:

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood

Роман Большаков, коммерческий директор компании Urban Group

Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение»

Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group

Насколько оказался подвержен кризису сегмент недорогой загородной недвижимости? Есть ли какие-то обобщенные данные об объектах, пострадавших более других?

Дмитрий Таганов:

— Если рассматривать ситуацию в целом, то данный сегмент оказался наиболее устойчивым к кризису. Это объясняется тем, что людей, имеющих возможность приобрести такую недвижимость, больше, чем тех, кто рассчитывает на покупку дорогого объекта. Однако нельзя сказать, что этот сегмент не пострадал совсем, — по сравнению с докризисным периодом спрос снизился в полтора-два раза.

Владимир Яхонтов:

— Стоимость загородной недвижимости, конечно, упала, но не более чем на 15%. Это связано с тем, что застройщики не могут дальше снижать цены: рентабельность в этом сегменте и так не превышала 20%. Количество сделок по сравнению с докризисным периодом уменьшилось на 30%. Больше всего пострадал сегмент дорогих дач. Что касается других форматов жилья или отдельных направлений, тут все достаточно ровно. Наибольшим спросом сегодня пользуются земельные участки без подряда на строительство, с подведенными коммуникациями в коттеджных поселках.

Геннадий Теряев:

— Весь зимний период мы наблюдали ситуацию отложенного спроса: покупатели выжидали, когда наступит самый благоприятный момент. Их уверенность подогревалась паническими прогнозами в СМИ, которые настойчиво предсказывали обвал цен. В результате спрос снизился во всех сегментах рынка недвижимости, в том числе и в загородном, однако резкого падения стоимости там так и не произошло. Особенно это касается экономкласса: те проекты, которые были востребованы еще до кризиса, остались таковыми и теперь — цены на них не менялись. В целом спрос на объекты эконом-класса превышает предложение, так что приходится ожидать не падения, а дальнейшего роста.

Мария Литинецкая:

— Разрыв между спросом и предложением в экономклассе оказался настолько велик, что спрос сохранился даже в условиях кризиса, несмотря на сворачивание банками ипотечных программ. Кроме того, часть спроса здесь сформировалась как раз в результате кризиса: потребители искали способ сохранить свои сбережения и обнаружили, что приобретение участка без подряда на строительство является прекрасным вариантом. Отсутствие подряда — это свобода от обязательств возводить какие-либо капитальные сооружения и, следовательно, возможность избежать дополнительных трат. Так что риск для инвестора тут значительно меньше.

Наиболее активно проекты экономкласса развиваются на Симферопольском направлении. Освоение южных направлений началось совсем недавно, в 2008 г., а Симферопольское отличается хорошей пропускной способностью и сравнительно низкой стоимостью сотки. Кроме этого, следует отметить тенденцию развития дальних дач. Сегодня их строят на границах Московской области либо в смежных областях.

Роман Большаков:

— В нынешней экономической ситуации найдется больше покупателей на таунхаус стоимостью в 300 тыс. долл., чем на коттедж в 1 млн долл., — и это вполне понятно. По нашим данным, за зимний период продажи коттеджей бизнес-класса по всем направлениям практически остановились, тогда как таунхаусы экономкласса продавали если не на уровне 2008 г., то близко к нему.

Антон Маталыгин:

— Если говорить о покупательской активности, то достаточно привести одну цифру: уровень продаж упал примерно в три раза. Снижение спроса привело к любопытному эффекту: раньше считалось, что вблизи Москвы земли нет, и покупателю предлагали дачу в 100 км от МКАД как единственный возможный вариант приобретения объекта за разумную цену. А сегодня вдруг обнаружилось, что и в 50 км от столицы земли еще много.

Активность на загородном рынке считается явлением сезонным. Произошло ли традиционное весеннее увеличение числа покупателей?

Дмитрий Таганов:

— Оживление заметно, мы оцениваем его примерно в 10%. Причем наибольший рост приходится как раз на недорогие объекты: покупатели выбирают что подешевле, с наиболее оптимальным соотношением «полезность — стоимость». В более дорогих сегментах по-прежнему наблюдается отложенность спроса, люди пока не готовы покупать, даже несмотря на то, что средства у них есть и покупку загородного дома они запланировали давно.

Владимир Яхонтов:

— Безусловно, весеннее настроение повлияло на покупателей, ориентированных на приобретение постоянного жилья, но основной всплеск потребительской активности еще впереди — он обычно приходится на май, июнь и июль.

Геннадий Теряев:

— Первые признаки оживления наблюдались уже в феврале. В нашей компании уровень продаж был лишь немногим меньше, чем в аналогичный период 2008 г. Во II квартале, по нашим оценкам, цены меняться не будут, а со второго полугодия мы ожидаем возобновления их роста в условиях сжатия рынка и сокращения предложения.

Мария Литинецкая:

— Хотя загородный рынок действительно является сезонным, в нынешнем году следует ожидать корректировки в связи с кризисом. Покупательская активность сейчас больше зависит от предлагаемого продавцами дисконта и всевозможных акций. Пока количество заявок, поступивших в нашу компанию в феврале, выросло по сравнению с январем в 2,6 раза. Активность покупателей можно связать с ожиданием более высоких скидок.

Роман Большаков:

— Еще в феврале на 40% увеличилось количество телефонных звонков и просмотров сайта. В 2,5 раза возросло число просмотров таунхаусов в нашем поселке Ивакино-Покровское. Продажи приближаются к докризисному уровню, что является следствием не только временного улучшения ситуации в экономике, но и сезонности спроса.

Антон Маталыгин:

— К сожалению, результаты будут подведены чуть позже, пока же можно прогнозировать как резкий скачок спроса, так и полное его отсутствие. Деньги у потенциальных покупателей есть, но они могут их потратить на покупку городского, а не загородного жилья.

До кризиса набирал обороты процесс переселения москвичей за город, все большей популярностью пользовались таунхаусы, по стоимости сравнимые с двух-трехкомнатной московской квартирой. Как сейчас складывается ситуация?

Дмитрий Таганов:

— С наступлением кризиса в этом сегменте также произошло некоторое снижение спроса. Однако девелоперы активно стараются противостоять этому процессу, предлагая покупателям поучаствовать в различных акциях, и делают это довольно успешно. Например, по акции в поселке Маленькая Шотландия можно получить рассрочку платежа на десять лет под 15% годовых, — это способствовало увеличению спроса на 65%.

Владимир Яхонтов:

— На данный момент существует такая тенденция: люди, которые изначально хотели приобрести дом за городом, теперь склонны купить городскую квартиру. Это связано не со стоимостью — городские и загородные цены сейчас практически сопоставимы, а с тем, что люди не хотят рисковать. Покупать недвижимость за городом имеет смысл только в организованных комплексах, которые отвечают всем последним требованиям к качеству и комфорту жилья. А большинство из них находится, как правило, в состоянии недостроя. Если раньше у покупателей был достаточно высок процент доверия к застройщикам, то теперь оно пошатнулось.

Геннадий Теряев:

— Если у покупателя есть выбор — дом за городом или за те же деньги, но городская квартира, то он, скорее всего, выберет первое. Цена 1 кв. м в сблокированных домах экономкласса (таунхаусы, твинхаусы) порой бывает ниже, чем в городских квартирах, и данный вид недвижимости сегодня вполне привлекателен для клиентов. Поэтому и спрос на загородную недвижимость экономкласса не падает так, как на городское жилье.

Мария Литинецкая:

— Таунхаус можно рассматривать как замену городской квартире только в том случае, если он находится недалеко от Москвы, до 15 км от МКАД. В последние несколько лет участки на таком удалении значительно поднялись в цене, что повлекло за собой и увеличение стоимости домовладения. Сейчас таунхаусы позиционируются многими девелоперами как формат верхнего ценового сегмента. С приходом кризиса спрос на них упал.

Роман Большаков:

— Количество потенциальных покупателей не сократилось, — судя по их активности, оно даже выросло. Другое дело, что многие ждут дальнейшего снижения цен. Ситуация исправится, когда все поймут, что в экономклассе какого-либо серьезного удешевления ждать не стоит, — многие застройщики балансируют на грани себестоимости строительства. И, если ориентироваться по продажам наших объектов, такой момент уже наступает. Также большое влияние на принятие решения о покупке оказывают степень готовности комплексов, юридическая схема реализации продаж и возможность получения скидки.

Антон Маталыгин:

— Тяга к земле у людей никуда не делась, они хотят владеть загородным домом. Кроме того, городская недвижимость теперь не так интересна с точки зрения вложения денег, что также повышает интерес к загородному рынку. Но последнее обстоятельство сыграло злую шутку: раньше очень часто люди продавали московскую квартиру и покупали загородный дом или таунхаус, а сейчас — в условиях неликвидности городского рынка — значительное число таких покупателей для загородного рынка оказалось потеряно. Многие хотели бы приобрести недвижимость, но не могут заплатить, так как не получается реализовать свою московскую квартиру.

Застройщики, риэлторы, девелоперы и другие — в общем, продавцы, Как они отреагировали на кризис, что делают, чтобы привлечь покупателей на загородный рынок?

Дмитрий Таганов:

— Девелоперы привлекают покупателей, устраивая различные акции. Их можно разделить на несколько видов: антикризисная скидка, скидка при 100%-ной оплате, рассрочка платежа. Размер антикризисной скидки в среднем составляет 15–20%. Если покупатель готов внести всю сумму сразу, то размер скидки в отдельных случаях может достигать 50%. Рассрочки обычно предоставляют на год-два, крайне редко — до десяти лет.

Корпорация «ИНКОМ» предлагает клиентам альтернативу ипотеки — рассрочку платежа на десять лет под 15% годовых. Акция действует в поселке таунхаусов бизнес-класса Покровский и в поселке таунхаусов экономкласса Маленькая Шотландия.

Ряд акций предлагает и компания Villagio Estate. Одна из них — Trade-in позволяет обменять московскую квартиру на загородный дом. Компания работает уже с 20 элитными московскими квартирами, причем один из покупателей готов обменять сразу несколько квартир на участок в одном из наших загородных поселков.

Владимир Яхонтов:

— Конечно, скидки. Однако сейчас ситуация с ними достаточно сложная: период декларированных скидок закончился в декабре-январе, а потом некоторые застройщики сами максимально снизили свои цены.

Те 30–40%-ные бонусы, о которых они заявляют сегодня, — это от старой, докризисной цены. Потребитель, привлеченный обещаниями, приезжает на объект и понимает, что стоимость со скидкой — это и есть нормальная рыночная цена. Однако покупатели, которые приходят к застройщикам, у которых цены снижены изначально, все равно настаивают на скидке, потому как другие компании ее якобы предоставляют. Это приводит к тому, что все девелоперы в своей рекламе вынуждены говорить о снижении цен, которого на самом деле фактически нет.

Геннадий Теряев:

— Многие компании для реализации своей продукции разработали различные рекламные кампании. Это различные скидки, рассрочки платежей, обмены, ипотека и т. п. Например, в поселках Rodex Group предлагают ипотечные программы от нескольких банков (Сбербанк, Инвестиционный торговый банк, РосЕвроБанк).

Мария Литинецкая:

— Застройщики помимо скидок предлагают долговременные рассрочки (аналог ипотеки), проводят маркетинговые акции (квадратные метры в подарок). Также обещают более высокое вознаграждение риэлторам с целью поддержки уровня продаж.

Роман Большаков:

— Продавцы сражаются за каждого клиента. Автомобили, мансарды, гаражи в подарок, длительные рассрочки, дисконт на проведение внутренних отделочных работ… И, конечно, скидки — простейшее и самое привлекательное для клиента предложение. Но нужно уметь их «читать», поскольку чересчур большие скидки свидетельствуют о затруднительном положении, в котором оказался застройщик, а в итоге сделка может оказаться рискованной для покупателя. Следует отметить, что не все предложения одинаково выгодны. Безусловно, многим интересен зачет имеющейся недвижимости. Однако он возможен только в том случае, если квартира высоколиквидна, — тогда ее можно быстро реализовать. Если застройщик сам выкупает жилье, то цена, предложенная им, может не устраивать клиента.

Антон Маталыгин:

— Девелоперы и застройщики лишились кредитования, у многих нет больше возможности строить дома и продавать готовый продукт. Поэтому они сделали единственно возможный в данной ситуации шаг: выставили на продажу участки без подряда по ценам (в долларах) примерно в два раза меньше докризисных. Но и такое предложение не пользуется широким спросом, причем именно из-за цены.

А в тех поселках, где есть готовые дома, продажи не остановились, а всего лишь сократились примерно в два-три раза, а долларовые цены упали примерно на 30–40%.

Последний вопрос — о перспективах. Как будет складываться ситуация на рынке загородного жилья экономкласса?

Дмитрий Таганов:

— Можно предположить, что весенняя покупательская активность продлится до лета, а потом традиционно происходит снижение спроса. Осень покажет, какие перспективы ждут рынок недвижимости и российскую экономику в целом. Восстановления спроса на уровне докризисного в любом случае не стоит ждать раньше 2010 г.

Владимир Яхонтов:

— Скорее всего, в ближайшие два года исчезнет такой формат жилья, как дальние дачи. Это связано с тем, что многие девелоперы пытаются пересмотреть свои строительные программы и вывести их в более низкую ценовую категорию. Покупателям уже предлагают коттеджи в ближайшем Подмосковье фактически за ту же стоимость, что и дом в 85–100 км от МКАД. Соответственно сегмент дальних дач становится менее интересным для потребителей.

Геннадий Теряев:

— Сегодня, как и в 1998 г., рынок замер в ожидании. После финансовых потрясений действительно происходит снижение цен на недвижимость. Но после выхода из кризиса, который может продолжаться от нескольких месяцев до двух-трех лет, цены возвращаются на докризисный уровень, а затем наблюдается их дальнейший рост. В перспективе наиболее привлекательными могут оказаться качественные загородные коттеджи средней ценовой категории, то есть дома ИЖС для среднего класса. В этом сегменте и следует ожидать притока покупателей, которые раньше интересовались городским жильем класса эконом. Именно здесь отложенный спрос окажется сильнее всего.

Мария Литинецкая:

— Каждый кризис уникален, и то, что происходит сегодня, отличается от событий десятилетней давности. Так что прогнозировать что-либо трудно, но уже сейчас можно выделить некоторые тенденции:

увеличение количества проектов экономкласса за счет проектов с участками без (обязательного) подряда;

развитие южных направлений и сегмента дальних дач, несмотря на кризис;

увеличение доли экономкласса в общем количестве загородных проектов.

Роман Большаков:

— Думаю, что рынок со временем не только восстановится, но и покажет значительный рост, — все больше людей осознают преимущество проживания в ближнем пригороде по сравнению с городской квартирой. Продолжится ли этот рост одновременно с ростом экономики — покажет время, но я уверен в востребованности данного сегмента.

Антон Маталыгин:

— На вопрос о перспективах ответить непросто, поскольку нет надежного прогноза развития макроэкономической ситуации не только в России, но и в мире, поэтому тут можно рассуждать исключительно в формате «если — то». Если рубль продолжит укрепляться относительно доллара, то весьма вероятно, что долларовые цены на готовые дома вернутся к докризисному уровню очень быстро, в течение года-двух. Если же окажется, что кризис еще не начался и настоящие потрясения впереди, то говорить о каком-либо восстановлении можно будет только лет через пять — десять.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 14:01 15 мая 2009

Источник: bpn.ru