Цены на российское жилье: итоги и прогнозы

В марте впервые с начала кризиса замедлились темпы падения стоимости столичного жилья — примерно втрое по сравнению с началом года. Некоторые эксперты поспешили заявить о приближении долгожданной стабилизации. Другие предупреждают, что это лишь временная передышка перед следующим этапом обвала, ведь снижение доходов потенциальных покупателей продолжается.

Насколько рынок уже упал и видно ли пресловутое «дно»? «СНИП» попытался собрать мнения экспертов.

Cтатистика по рынку жилой недвижимости в нашей стране весьма неточная: данные о том, на сколько упали реальные цены продажи квартир, в разных источниках порой различаются в разы, не говоря уже о прогнозах. «Попытки анализа ценовой ситуации на рынке жилья вызывают много споров, поскольку это та сфера, в которой меньше всего достоверной информации, — объясняет вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев. — Даже сведения, которые собирают Росстрой и Росстат, имеют очень высокую степень погрешности, поскольку анализируются не фактические цены продаж, а цены предложения».

Вторая проблема — дефицит независимого анализа. Большинство профессиональных экспертов, формирующих информационный поток, рисуют картину со своей «корпоративной колокольни».

Согласно отчету Ассоциации строителей России (АСР), на конец марта в среднем по России цена м2 жилья экономкласса составила около 40 тыс. рублей на первичном рынке и 44,7 тыс. рублей на вторичном. Рублевые цены на вторичном рынке в регионах с начала 2009 года снизились в среднем на 5%, средняя стоимость новостроек упала на 4%. Максимальное падение цен в рублях на вторичном рынке — около 7% — зафиксировано в Перми и Рязани.

Меньше пострадал от кризисной коррекции рынок жилья в Тюмени, Ростове-на-Дону, Краснодаре и Белгороде — в среднем на 2,5%. Наиболее стабильными оставались цены в Воронеже и Санкт-Петербурге, где снижение составило 0,9% и 1,2% соответственно.

Свои цифры приводит аналитический центр GED Analytics. По оценкам этой компании, за I квартал 2009 года средняя цена предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России (Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре, Омске, Казани, Челябинске, Ростове-на-Дону, Уфе, Перми, Волгограде и Красноярске) снизилась на 3,4% в рублях и на 16,5% в долларах. Средняя стоимость м2 в этих городах, по информации агентства, на конец марта составляла 94,3 тыс. рублей. Цены предложения в Москве снизились на 0,3% в рублях и на 15% в долларах.

Медвежья услуга

Снижению цен на жилье мешают действия государства. Правительство, поддерживая кредитами отдельных девелоперов и выкупая жилье для социальных целей, на самом деле только вредит рынку, поскольку чем быстрее он упадет, тем больше шансов сохранить потенциал строительной отрасли.

Последние решения вообще «против ветра» кризиса. На основе подписанного главой Минрегиона Виктором Басаргиным приказа о среднерыночной стоимости жилья на II квартал 2009 года цены выкупа жилья у девелоперов в среднем по стране повышены на 10%. В частности, в Москве они выросли на 13,5%, в Санкт-Петербурге — на 15,6%, в Краснодаре — на 15,5%. Это может замедлить падение цен и привести к безвыходной ситуации — возвращение потребительского спроса отодвинется на неопределенное время.

Девелоперы же перестанут строить квартиры для продажи на открытом рынке, единственным заказчиком и источником их прибыли станет государство (подробнее об этом см. «Противостояние» в «СНИП» №3, 2009 г.).

Застройщики, конечно, счастливы. В то же время, по словам гендиректора челябинской компании «Крупнопанельное домостроение и строительные конструкции» Юрия Федорова, половина челябинских застройщиков готовы строить и продавать жилье ниже установленных Минрегионом для Челябинской области 28,5 тыс. за м2. А Елена Батурина в интервью «Ведомостям» на вопрос, какова справедливая цена для жилья экономкласса в Москве, ответила: «Если город возьмет на себя решение всех инфраструктурных вопросов, можно уложиться в цену, чуть превышающую $1 тыс. за м2».

«Проблема отрасли состоит в том, чтобы продать объекты недвижимости, каждый кирпичик которых оценен в ценах 2008 года, в новой экономической реальности, которая будет жить в ценах 2004 года, — предупреждает Олег Иванов из Ассоциации банков России. — И этот дисбаланс в течение следующих полутора лет должен каким-то катастрофическим образом разрешиться. При этом в той программе правительства, о которой нам рассказывают, никаких катастрофических сюжетов нет. Есть только рассказ о плавном преодолении кризиса».

«Рублевые цены скорректировались незначительно по сравнению с долларовыми, — подтверждает Константин Апрелев. — Например, в Москве по отношению к сентябрю цены на экономкласс уменьшились всего на 7%, а к марту прошлого года даже выросли. В долларах же в столице с июня 2008 года цены снизились примерно на 28%, а в таких городах, как Омск, Краснодар, Екатеринбург, Пермь, Новосибирск — более чем на 40%. Причем в регионах снижение началось гораздо раньше — с конца прошлой весны. В 1998 году, кстати, подобная корректировка произошла в течение 2 лет, сейчас же — за 9 месяцев».

Приведем еще несколько оценок по столице.

По данным ИРН, в среднем по городу цены в долларах уменьшились уже на 28,2% от максимального показателя и приблизились к рубежу в $4 тыс. за м2. Похожие цифры называет и профессор РЭА им. Плеханова Геннадий Стерник — по его мнению, снижение цен на квартиры в Москве составило 26-30%.

Председатель совета директоров «МИЭЛЬ» Григорий Куликов, в свою очередь, утверждает, что цены в долларовом эквиваленте в Москве упали уже вдвое. «Московский рынок носил спекулятивный характер, поэтому как рост, так и падение были более резкими, чем в европейских странах. Насколько сложно обосновать рост цен, настолько сложно определить и размер снижения. Но самое любопытное, что даже при дисконте в 40% инвесторы не остаются внакладе», — подводит итог спорам гендиректор компании «ФинессКо» Надежда Мозгалевская.

Однако не секрет, что в последние пару месяцев цены снижаются уже не так активно — порядка 1-2% в неделю против 3,5% в начале года. Более того, в АСР по итогам февралямарта зафиксировали даже некоторую активизацию спроса, правда, преимущественно «исследовательского характера». Данные факты дают повод говорить о временной стабилизации. Ее основными причинами все без исключения эксперты называют стабилизацию курса рубля и цен на нефть.

Нужна передышка?

«После коррекции на треть рынок недвижимости Москвы нуждается в передышке и стабильности. По мере приближения к $4 тыс. за м2 он начал тормозить, вселяя уверенность в остановке падения на этой отметке», — говорится в отчете ИРН. Столичный м2, по прогнозам этой компании, достигнет данного уровня к лету. Не исключено, что, оттолкнувшись от $4 тыс., индекс слегка подрастет, благодаря выходу на рынок отложенного спроса. Но, так или иначе, рынок, по крайней мере на время, готов прекратить падение и стабилизироваться. «Не исключено, что жилье, оптимальное по соотношению цена-качество, уже закончило падение, а «неликвид» может ползти вниз дальше, и довольно долго», — уточняет глава ИРН Олег Репченко.

Резервы есть

По информации британской газеты The Guardian, несмотря на кризис, Москва по состоянию на начало апреля по стоимости м2 жилья в центре города уверенно занимает четвертое место в мире. На первом месте — Монако ($68 тыс.), на втором — Лондон ($30 тыс.). На третьем — нью-йоркский Манхэттен, где метр стоит $15,9 тыс. Москва, отстала от него совсем немного — $15,7 тыс. за м2 — и опередила Париж ($15,5 тыс.).

«В марте снижение долларовых цен составило всего 1,5%, — подтверждает Константин Апрелев из РГР. — Начали немного сокращаться срок экспозиции и объем предложения — звоночки о том, что намечается локальная стабилизация. Это происходит, в частности, потому, что прошла существенная коррекция, и платежеспособный спрос частично восстановился. Кроме того, если говорить о кризисе как о явлении, то некоторые секторы не понесли столь значимые потери, как весь рынок. Например, в Подмосковье сейчас наблюдается внезапный рост цен в самой дешевой нише — туда пришли покупать жилье военнослужащие, обналичившие воинские сертификаты».

Однако не все эксперты верят в приближение периода стабильности. Например, директор АН «Собственник» Илья Шкоп говорит о продолжающемся сокращении спроса — по его информации, авансов и сделок в марте было меньше, чем в феврале. А эксперты компании «Инком-Недвижимость» в своем апрельском отчете вообще утверждают, что стабилизация уже закончилась, и предсказывают новый этап резкого снижения цен на столичное жилье, связанный с выбросом на рынок большого числа низколиквидных квартир. В частности, по данным компании, за неделю с 6 по 12 апреля объем предложения квартир в Москве увеличился на 5,4%. «Неделя наглядно продемонстрировала реакцию продавцов на временную стабилизацию рынка.

Обладатели низкокачественных квартир в массовом порядке выставили на продажу объекты, изъятые в период максимального падения спроса», — говорится в отчете.

До дна!

Итоги I квартала пока вписываются в декабрьский прогноз Сбербанка, который, напомним, вызвал тогда резкую негативную реакцию в девелоперско-риэлторском сообществе. «Возможное снижение цен в Москве в 2009 году, — говорится в этом прогнозе, — может оказаться сопоставимым с наблюдавшимся в 1998-1999 годах. Снижение цен по России будет меньше». Точнее, общее падение цен в столице в рамках сценария, связанного со значительной девальвацией рубля, составит за 2009 год на первичном рынке около 40% в рублях и 60% в долларах (в среднем до $2 тыс.). На вторичном рынке — 25% в рублях и 50% в долларах (в среднем до $3 тыс.). В целом по России на первичном и вторичном рынках недвижимости ожидается снижение цен на 10-12% в рублях и около 40-42% в долларах (до $1,3-1,4 тыс. за м2). Более спокойные цифры в регионах объясняются прежде всего менее значительным ростом цен в период подъема.

К настоящему моменту уже успело появиться много других прогнозов, но все они более-менее вписываются в два основных сценария. Первый — основное падение цен уже случилось, и дальше нас ожидает только легкая корректировка, а возможно, и новый рост. Такой позиции, как правило, придерживаются девелоперы и риэлторы, обосновывая ее преимущественно грядущим дефицитом жилья, связанным с падением объемов строительства.

В компании «Новое качество», например, считают, что цены достигли дна и в данном состоянии рынок будет находиться до конца года. Отклонение от сегодняшних цифр возможно максимум на 5%. В 2010 году «Новое качество» ожидает 10%-ный рост цен. Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), также уверена, что цены на жилье падать больше не будут. По ее словам, в 2009-2010 годах небольшое снижение цен на жилье на некоторых рынках еще продолжится, однако затем опять начнется их повсеместный рост.

Правда о себестоимости

Никто пока не отменял такое понятие, как себестоимость строительства жилья, ниже которой застройщики продавать объекты вряд ли захотят. По данным АСР, она снизилась за январь-март 2009 года на 3,2%, с сентября 2008 года — на 10%, и сейчас, по подсчетам ассоциации, составляет в среднем 34,2 тыс. рублей за м2 экономкласса.

Снижение в первую очередь связано с падением цен на основные строительные материалы. По состоянию на конец марта к декабрю 2008 года оно составило 4,28%, к сентябрю 2008 года — 12,42%.

Однако, по информации участников рынка, на стройматериалы приходится не более половины себестоимости строительства жилья. Остальное — проектирование, согласование, инженерная подготовка, плата за подключение к инфраструктуре, управленческие расходы и прочее. Взятки, о которых говорят на удивление открыто, оцениваются на уровне 10%.

Интересно, что если раньше строители, оправдывая рост цен на жилье, ссылались в основном на удорожание стройматериалов, то теперь, как правило, на большие теневые расходы и тарифы естественных монополий. «Безусловно, цены на квартиры завышены, — говорит президент Национальной ассоциации девелопмента Артур Маркарян. —

Понятно, что они должны быть около $1,5 тыс. Но чистая себестоимость строительства 1 м2 общей площади снизилась крайне незначительно: с 18-20 тыс. до 15-16 тыс. Все остальное — цена земли, которую государство и спекулянты подняли до небес. Добавьте сюда стоимость банковских кредитов и покупку всевозможных услуг естественных монополий, которые только дорожают...»

В пользу данного сценария говорит тот факт, что операции на рынке недвижимости для населения являются одним из немногих доступных и надежных финансовых инструментов. «Инвестиции в недвижимость, особенно в условиях кризиса, кажутся потребителям надежными ввиду их очевидной материальности и длительной истории роста цен, что является определенной гарантией эффективности», — отмечают специалисты «Росгосстраха».

«Доллар ослабевает, долгосрочного оптимизма на фондовом рынке также не наблюдается, люди возобновили поиск оптимальных инвестиционных инструментов, и многие отдают предпочтение недвижимости. Фактором, который будет влиять на рост цен, служит также замораживание части новых проектов», — говорится в отчете Сбербанка. «У нас глухой, тотальный дефицит жилья — две семьи живут в одной квартире, и очень низкие объемы строительства», — добавляет Константин Апрелев. Он также приводит еще один необычный (и, с нашей точки зрения, довольно спорный) довод в пользу прекращения падения цен. «Население психологически не готово к тому, что цены на жилье должны упасть. Оно в большей степени заинтересовано в их росте», — уверен вице-президент РГР.

Согласно второму — альтернативному сценарию, кризис не закончился: даже если рынок недвижимости достиг некоторого дна, то оно не последнее, и после стабилизации начнется новое падение цен. В качестве основного аргумента в оправдвние этого сценария, как правило, приводятся данные о недоступности жилья и отсутствии перспектив укрепления платежеспособного спроса. Спекулянты с рынка ушли, те 10-15% населения, доходы которых допускали покупку жилья, его уже купили, а остальные, безусловно, остро нуждаются в жилье, но позволить себе его не могут. «Для 75% семей недоступной является даже покупка комнаты с ипотекой, если бы они смогли ее получить», — подтверждает Константин Апрелев.

«Когда финансовый кризис вымел с рынка недвижимости инвестиционных покупателей, а также сделал практически недоступными кредиты, рынок развернулся, и стоимость квадратного метра всего за полгода скорректировалась на уровень стабильности в $4 тыс., с которой она начинала рост», — говорится в отчете ИРН.

«Цены на московское жилье будут снижаться в силу сокращения доходов жителей города и потенциальных мигрантов», — уверены аналитики «Росгосстраха». — «Сегодня средняя московская семья способна купить на свой годовой доход около 5 м2. Поэтому для балансирования спроса и предложения может потребоваться падение средней стоимости столичного м2 в два раза или немногим менее того». Правда, текущие доходы не вполне отражают покупательную способность, считают специалисты этой компании.

Дело в том, что за последние годы население сделало существенные накопления — сумма депозитов физлиц в российских банках на 1 января 2009 года составляла 5,9 трлн рублей. При дальнейшем снижении цен какая-то часть этих денег будет направлена на приобретение московского жилья. «С учетом этого обстоятельства падение цен на московском рынке жилья к середине 2009 года может составить около 20-25% от мартовского уровня в рублевом исчислении», — подводят итог эксперты.

Гадание на нефтяной гуще

При этом практически все аналитики соглашаются с тем, что динамика цен на жилье будет зависеть от глобальной экономической конъюнктуры, прогнозировать которую невозможно. «Мы не знаем, как поведут себя основные индикаторы — стоимость нефти и валюты. Пока они будут устойчивы, серьезной угрозы по второй волне кризиса нет», — говорит Константин Апрелев. Если же общеэкономические факторы будут ухудшаться, о возвращении покупателей на рынок недвижимости можно будет забыть надолго.

Эксперт также возвращается к идее пересчета цен на жилье в баррелях нефти («СНИП» уже не раз писал о данном методе, см., например, «Будь готов!» в «СНИП» №1, 2006 г.). «Таким образом, исключается инфляционная составляющая любой валюты, и мы переходим к более объективному показателю, ведь именно за счет нефти наполняется российская экономика. Правда, это все равно не очень точно, так как современная стоимость нефти не отражает стратегических накоплений населения, а только показывает тренд притока денег в страну», — считает Константин Апрелев. По его расчетам, стоимость м2 в Москве составляет в среднем около 50-60 баррелей, а в Петербурге — 35. При этом, похоже, эксперт берется прогнозировать цены на нефть на ближайшие полгода, поскольку утверждает: «Если говорить о рублевых ценах, то здесь ситуация будет очень стабильна. Коррективы если и будут, то весьма незначительные, в пределах 15-20%. Это максимальный лаг, возможный до конца года. Видимо должны вернуться цены 2006 года — именно тогда рынок начал неоправданно перегреваться. Этот процесс займет примерно год в Москве, а в регионах, может, и больше».

Однако некоторым экспертам уровень цен 2006 года кажется излишне оптимистичным. Они полагают, что если кризис затянется, то долларовая стоимость жилья вернется на уровень 2004 года. «Цена нефти в баррелях — это замечательно, но точнее надо было взять основную структуру российского импорта — нефть, газ, металлы и посчитать тот входящий поток долларов, который поступал в страну в начале 2008 года, — считает вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов. — Сегодня этот поток «сдулся» в 4 раза и находится примерно на уровне 2004 года.

Правда, у некоторых товарищей остались заначки. Например, в распоряжении господина Кудрина — в размере 6 трлн рублей, но честные экономисты говорят, что она через год закончится. Нет оснований полагать, что заначка среднего российского гражданина просуществует дольше. То есть шарик, который будет надут ценами на нефть 2004 года, не сможет выдержать цен на квартиры 2008 года. И после того, как кончатся наши небольшие сбережения, мы должны будем вернуться к ценам на жилье 2004 года— $1,5 тыс. за м2 в Москве. Сколько это будет в рублях — никто не знает».

Не больше оптимизма и в прогнозах гендиректора АИЖК Александра Семеняки. По его словам, японский сценарий (резкий рост цен на недвижимость в этой стране в 80-х годах и кризис в конце десятилетия, в результате которых Япония вошла в фазу длительного — около 15 лет — снижения цен на жилье), может повториться у нас, по крайней мере, на уровне регионов. Потому что даже если занятость населения восстановится достаточно быстро, номинальные доходы не увеличатся, и это будет приводить к снижению реальных цен на жилье.

Полон здорового пессимизма и профессор РЭА Геннадий Стерник. Он считает, что роста цен на жилье не стоит ожидать в ближайшие 5-7 лет. «По мнению некоторых застройщиков, а также московских властей, дефицит предложения приведет к возобновлению роста цен, но это не так, — говорит эксперт. — После того как Америка начнет выздоравливать и цены на нефть пойдут вверх, оживет и наша экономика — это займет около 2-3 лет. Затем начнется восстановление доходов населения, но оно будет небыстрое. Понадобится еще 2-4 года на то, чтобы объем платежеспособного спроса превысил объем предложения. Таким образом, 5-7 лет уже имеем. Мой прогноз таков — темп роста рублевых цен составит рост инфляции минус 10-15%. Если по каким-то причинам разгоним инфляцию, что теоретически не исключено, то цены на жилье могут в рублях пойти в рост».

В заключение можно отметить, что дальнейшее падение цен допускают уже и некоторые девелоперы. «Я согласен с министром Шуваловым, когда он говорит, что цена должна быть 30 тыс. за м2. Она и будет такой, и произойдет это через год после того, как мы не будем платить по $25-50 тыс. за сотку вокруг МКАД или $100 тыс. за сотку в Сочи», — говорит президент Национальной ассоциации девелопмента Артур Маркарян.

Дата публикации: 13:48 26 мая 2009

Источник: bpn.ru