300 ТСЖ и 1 ТОС — итоги московского самоуправления

Эпопея с переводом московского жилья на рыночную форму управления завершилась. Завершилась вполне прогнозируемо: граждане выбрали тот способ управления, который им настойчиво предлагали. Возможно, эффективный. Но рассмотрим то, от чего они отказались. И ответим на вопрос, можно ли что-то исправить, если это что-то пойдет не так.

Жители подавляющего большинства столичных домов отдали предпочтение управляющим компаниям. Об этом сообщила исполнительный директор Ассоциации некоммерческих организаций по содействию и развитию товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов Евгения Юнисова. По ее словам, из 32 тыс. столичных домов только в 6 тыс. были созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ). Только 200-300 ТСЖ действительно управляют домом самостоятельно, с помощью штата технического персонала. Еще 1-1,5 тыс. ТСЖ ограничиваясь функциями представителя жильцов, заключают договоры управления с теми же управляющими компаниями. Жители оставшихся свыше 30 тыс. домов — 95% — напрямую поручили свои дома управляющим компаниям. Или свыше 99%, учитывая ТСЖ, фактически самоустранившиеся от управления.

Согласно Жилищному кодексу 2005 года, собственники квартир должны были до 1 марта 2006 года провести общее собрание и избрать одну из форм управления своим домом. В ином случае муниципалитет получал право назначить управляющую компанию по своему усмотрению, а собственники исчезали из договорных отношений. Некоторые управы уже в 2005 году начали проводить собрания. По почте. Такая возможность предусмотрена в ЖК.

Собрания проходили так: жилец открывал почтовый ящик и находил там «Опросный лист», который гласил: «Уважаемые жители! По новому жилищному законодательству вы должны выбрать организацию, которая будет эксплуатировать и обслуживать ваш дом». А дальше то ли вопрос, то ли лозунг: «Выбираю управляющую компанию ГУП ДЕЗ «...»» Ни альтернативы, ни срока действия договора с компанией, ни даты окончания приема ответов.

Только квадратики — «Да» и «Нет». Ниже — просьба поставить галочку и передать лист консьержке либо членам некой инициативной группы. Без данных об отправителе: то ли это районная управа, то ли сама управляющая компания. То ли назревавшее недовольство, то ли скомканные и выброшенные прямо в подъездах опросные листы вынудили законодателей перенести срок выбора формы управления до 1 января 2007 года. А потом до 1 января 2008-го. А потом еще чуть-чуть. В конце концов — выбрали.

Нельзя сказать, что «саботаж» был осознанным. Жители просто нутром чувствовали, что предложения властей им ничего хорошего не сулят. Они не ошиблись. Письма, рассылаемые ДЕЗами, несколько вольно трактовали смысл закона. Например, в той части, где сказано, что жильцы «должны выбрать организацию, которая будет эксплуатировать и обслуживать дом». На самом деле Жилищный кодекс (ст. 161) предлагает три способа управления: «1) непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управляющей организацией (компанией или индивидуальным менеджером)». Как видно, лоббируемый ДЕЗами способ стоит только на третьем месте. Впрочем, предлагать-то кодекс предлагает, но как-то странно. ТСЖ, кооперативам и управляющим компаниям посвящено полсотни статей, а непосредственному управлению — всего одна.

На просьбу особо придирчивых жильцов разъяснить возможности «способа №1» — непосредственного управления — чиновники снисходительно отмахивались: «Это не для города, это для хозяев индивидуальных домов». — «Но в кодексе говорится о многоквартирных» — «Ну да, многоквартирных... Но практически индивидуальных: на 2-4 семьи». — «Но в кодексе об этом не говорится!». — «Может быть, вам в кодексе еще цвет обоев расписать?». Диалог реальный. А скрывать было что.

Согласно федеральному закону «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», с 1 января 2006 года потребителем товаров и услуг в многоквартирном доме считается не жилец, а управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив. Чьи-то недоимки теперь придется покрывать всем домом или судиться с неплательщиками. Можно сказать, что устанавливается коллективная ответственность жильцов.

Вдобавок теперь поставщики услуг возложили на ТСЖ или управляющую компанию сбор коммунальных платежей. Это уже прямое «воспитание через коллектив». И совсем плохо то, что жители не вправе самостоятельно защищать свои права в суде на основании закона «О защите прав потребителей»: официально они потребителями уже не считаются.

Впрочем, долго шалить неплательщику не позволят. Квартира выселенного по решению суда неплательщика остается на балансе управляющей компании. Хорошая компенсация, не так ли? Вряд ли компании скоро начнут всеми средствами банкротить жильцов, но все же человеческий фактор нельзя не учитывать.

Да, в Москве есть особо удачливые ТСЖ. Может быть, около полусотни из тех 200 или 300. Удачливость часто заключается в том, что жильцам, скажем так, удалось каким-то льготным образом получить в собственность первый этаж, а расположение дома позволяет выгодно сдать эту площадь в аренду.

Случается даже, что в успешно управляемое ТСЖ приходят жильцы соседних домов и сами просятся «под крыло» (товарищество может объединять сколько угодно домов). Или успешные «жилтоварищи» сами идут по дворам и убеждают соседей в том, что общий дворник или электрик будет рентабельнее. Так или иначе, но происходит вполне естественный процесс укрупнения — услуги оказываются дешевле, быстрее, надежнее. Но ведь это означает, что ТСЖ фактически превращается... в управляющую компанию.

Большинство же ТСЖ бедны, бесправны, годами не могут пробить не только межевание маленького участка вокруг дома, но даже вернуть «колясочную-велосипедную» — помещение общедолевой собственности на первом этаже, которое было продано застройщиком.

Таким образом, противостояние идет по линии: управление компанией/ТСЖ или непосредственное управление собственниками. Действительно, в ЖК последний способ прописан не слишком подробно, большинству разбираться недосуг, и вообще в нем много непонятного. Как это — каждый жилец сам себе управляющий? Скажем, теоретически все жильцы хоть и по отдельности, но могут заключить договоры с Мосводоканалом, Мосгортеплом, Мосэнерго (других поставщиков воды, тепла и электроэнергии в столице нет), но ведь они должны выбрать одну и ту же компанию, занимающуюся вывозом мусора, нанять общего электрика, сантехника, уборщицу. Каким образом? И еще вопрос, как жильцы будут вообще кого-то нанимать, если они не образовывали юридического лица, как удерживать и перечислять налоги? Если же жильцы образуют юридическое лицо с соответствующим уставом и счетом в банке, то автоматически превратятся в «потребительский кооператив», то есть попадут в общую графу с ТСЖ и жилищными кооперативами.

И все-таки способы практического осуществления непосредственного управления есть. Один из вариантов — некоммерческое партнерство, которое открыло бы счет в банке и вело расходы на содержание дома. Подобная правовая форма довольно распространена, регистрируется в налоговом органе и стоит дешевле, чем регистрация ТСЖ. Жильцов объединяют письменное решение общего собрания в качестве устава и доверенности одному из соседей на заключение договоров и решение других, четко оговоренных вопросов — как форма делегирования полномочий. Т.е. жильцы дома избирают уполномоченного, который от их имени по доверенности заключит договоры с управляющей компанией, а если это невозможно, просто принесет договоры жильцам на подпись и отнесет обратно в компанию. При этом жильцы юридически самостоятельны, не несут коллективной ответственности за неплатежи соседей, не содержат громоздкий аппарат управляющей компании или ТСЖ.

Как накапливать средства на ремонт или другие общие нужды? Бывает, собственники собирают деньги, которые сразу тратятся на определенные цели. Интересную модель придумали жильцы одного из домов в Астрахани. Они избрали председателя, бухгалтера и казначея (названия условны). На имя казначея была выписана сберегательная книжка, на которую жильцы регулярно переводят деньги. Книжка хранится у бухгалтера, и, чтобы снять деньги со счета, в банк идут оба. На случай непредвиденных ситуаций у нотариуса оформляется доверенность на председателя.

Да, жильцам приходится собираться чаще, чем при управлении ТСЖ и тем более — управляющей компанией. Непосредственное управление требует от каждого личных усилий и стремления вникать в домовые дела. Иначе, если выдать своим представителям слишком большие полномочия, есть опасность свести на нет все преимущества.

Но и у некоммерческого партнерства есть и «узкие места», которые пока невозможно обойти. Главное достоинство — отсутствие юридического лица — не позволяет оформить права на придомовую территорию и эффективно ее использовать, делает практически невозможной борьбу за первый этаж. Тем не менее, жители десятков многоквартирных домов в Астрахани, Ульяновске, Архангельске, Рязани, Твери, Армавире и других городах выбрали непосредственное управление. В Москве дальше отдельных попыток дело не пошло.

Может быть, все-таки ТСЖ? Ведь их идея была списана с одного из символов демократии... В начале 1960-х, потеряв надежду поднять депрессивные кварталы многомиллионными дотациями, власти сразу нескольких американских городов предприняли смелый ход: передали муниципальные дома в собственность их жителей. Такие дома назвали «кондоминиумами» («совладение» на латыни). В большинстве случаев результат оказался положительным: жители перестали грабить магазины и мастерские, расположенные на первых этажах зданий, и по мере сил не позволяли грабить чужакам. Объяснялось это просто: арендные платежи шли теперь не муниципалитету, а «совладельцам кондоминиума», в значительной мере, а то и полностью покрывая их коммунальные платежи. Жители вдруг заметили, что, если в доме и на улице навести элементарный порядок (покрасить здания, не мусорить, не обижать прохожих), обороты магазинов возрастают и их владельцы соглашаются на повышение арендных ставок.

Нашим законодателям слово «кондоминиум» не понравилось. Может быть, из-за звуковых ассоциаций, а может быть, из-за определения в законе Пуэрто-Рико о кондоминиумах: «Границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра Земли и вверх до верхних слоев атмосферы». Увы, через 10 лет закон о ТСЖ был растворен в Жилищном кодексе, а термин «кондоминиум» был подменен оборотом «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». Как говорится, почувствуйте разницу.

В «кондоминиумах-ТСЖ» в отечественном исполнении жители не видят особого смысла. Им не дают огородить и по-настоящему обустроить придомовую территорию, заодно обеспечив безопасность детей днем и автомобилей ночью. А первые этажи домов либо жилые, либо были проданы застройщиком еще до окончания строительства дома.

Несколько лет назад прозвучала было идея расселить первые этажи (частично даже внутри дома за счет выезжающих очередников), перевести их в нежилой фонд, передать ТСЖ для сдачи в аренду и тем самым обеспечить их экономическую самостоятельность. Но городские власти отнеслись к идее более чем прохладно. Официально поступления от сдачи коммерческих площадей в аренду приносят в городской бюджет лишь 3% поступлений, и почти столько же первые этажи отнимают из бюджета на ремонт и разного рода обслуживание. Уму непостижимо, почему городские чиновники так держатся за эти первые этажи и невыносимо при этом страдают.

Теперь посчитаем. Город выделяет в среднем по 4 тыс. руб. на ремонт 1 кв. м на каждом из 9 или 12 этажей среднего дома. Но ведь это значит, что тех же денег хватило бы на строительство квартир для жителей одного этажа этого дома! В доме наверняка есть те, кто готов доплатить за новую квартиру, фактически внести строительную себестоимость и даже больше. То есть городской бюджет сохранил бы 500 млрд. руб., выделенных на программу капремонта, а ТСЖ получили бы в собственность первый этаж — вечный источник арендных платежей, который позволит им самостоятельно проводить ремонт по мере необходимости и с весьма прозрачными сметами.

А все-таки выход есть. За последние годы в сотнях городов России были созданы органы территориального общественного самоуправления (ТОС). В начале этого года первое ТОС было зарегистрировано в Москве — в 848-го квартале Мещанского района (Сущевский вал – Олимпийский проспект – Трифоновская – Верземнека). Не столь важно, какие цели ставят перед собой инициаторы именно этого ТОС (судя по тому, что долго за него боролись — серьезные), важнее то, какие возможности самоуправление открывает.

Что такое ТОС? Некоммерческая организация, уполномоченная защищать права и законные интересы жителей. В Федеральном законе № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» есть статья 27. А в ней такие положения о ТОС как: «представляет интересы населения, проживающего на соответствующей территории», «может осуществлять хозяйственную деятельность». Игнорировать эти строчки, трактовать их как-то иначе, чем решит «население», очень трудно. Даже в условиях отсутствия прямых выборов мэра Москвы и «аппендиксного» московского самоуправления.

ТСЖ — организация слишком маленькая и слабая. Московский район равен среднему российскому городу. ТОС удобно создавать по кварталам, границы квартала — бесспорные, для межевания легче некуда. Можно сказать, это недостающее звено местного самоуправления. По крайней мере, опыт других городов показывает, что органы ТОС способны взять под эффективный контроль вопросы ЖКХ, капремонта, тарифы управляющих компаний.

А также вопрос собственности. Кризис закончится. И власти вернутся к идее комплексной реконструкции микрорайонов, включая снос вполне технически благополучных домов. Во всем мире жильцы сами решают, что должно стоять на их земле. Если позволяют технические условия и требования архитектуры, они могут сами нанять застройщика и достроить несколько этажей. Частью новых площадей расплатиться с подрядчиком, часть продать, распределить между собой, сдавать в аренду и т.п. Могут вообще снести дом и построить новый, значительно и бесплатно улучшить свои жилищные условия. Силами и в границах земельного участка отдельного ТСЖ сделать это было бы крайне трудно. В границах квартала, силами ТОС — гораздо легче.

У ТОС есть еще одно важное преимущество. ТСЖ — это объединение собственников помещений. Голосование проводится «квадратными метрами», т.е. владелец первого этажа, а это часто город, имеет столько же голосов, сколько все жильцы любого другого этажа. Кроме того, город, являясь собственником жилья по договорам социального найма («неприватизированного»), голосует и за его жильцов. ТОС объединяет жителей квартала. Всех жителей, и только жителей. Навязать ему решения, выгодные чиновникам гораздо труднее.

Есть и более близкие перспективы. Та самая собственность на первые нежилые этажи. В мае 2007 года было принято постановление правительства Москвы, предусматривающее в случае создания ТСЖ передачу ему этих помещений. Если город уже продал это помещение и прошел срок исковой давности, предполагалось разработать механизм компенсации за незаконно проданные помещения. Намерения традиционно остались на бумаге.

Наконец, власть — право и обязанность, функция каждого гражданина. Москва разделена на 125 районов. Но под предлогом сохранения единства городского хозяйства правительство Москвы изъяло у муниципальных образований целый ряд значимых полномочий, касающихся утверждения проектов комплексной реконструкции микрорайонов, регулирования жилищного самоуправления, функционирования торговой сети и т.п. Сейчас в каждом из 125 районов Москвы существует депутатский корпус — муниципальное собрание и оперативно-распорядительный орган при муниципальном собрании — муниципалитет. Но фактически над ними — территориальный орган исполнительной власти — управа района.

Управы подчиняются вышестоящему руководству и могут действовать вразрез интересам жителей района. Да, муниципалитеты напрямую подчинены муниципальным собраниям, избираемым гражданами. Но заведуют муниципалитеты только такими сферами, как организация физкультурно-досуговой деятельности, опека и попечительство. Это и есть самоуправление по-московски. Прибавьте к этому отсутствие прямых выборов мэра Москвы и колоссальный административный ресурс, применяемый в ходе проведения муниципальных выборов.

Напомним, ТОС «представляет интересы населения, проживающего на соответствующей территории». Это федеральный закон, имеющий силу и для Москвы. Чиновникам не составляет большого труда подмять под себя любую идею. Но высшим органом ТОС является сход жителей. Вече. Непосредственное голосование. А значит, ТОС может стать инструментом избрания таких муниципальных депутатов, которые будут защищать интересы жителей. Сломать сложившуюся «практику», вернуть слову «самоуправление» его смысл. Дальше — больше.

Альберт Акопян

Дата публикации: 19:09 29 мая 2009

Источник: bpn.ru