Собственники коммерческой недвижимости идут навстречу арендаторам

Сегодня собственники коммерческой недвижимости бьют тревогу: продать офисные, торговые и складские помещения по запланированным (докризисным) ценам становится невозможно, даже с учетом скидок, а кроме того, произошло снижение арендной платы на рынке. Поэтому найти и удержать арендатора стало большой проблемой для собственников коммерческой недвижимости.

Если на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости по итогам апреля 2009 г. можно констатировать стабилизацию ситуации, то про рынок аренды того же сказать нельзя, отмечают аналитики консалтинговой компании RRG. Объем предложения в апреле продолжил расти и по сравнению с предыдущим месяцем повысился еще на 8%: в течение месяца в Москве предлагалось к сдаче почти 3,8 млн кв. м коммерческих площадей.

Как говорят специалисты компании RRG, причин для этого несколько. Прежде всего - сложности компаний-арендаторов. Кризис, который осенью и в начале зимы вынуждал сокращать расходы "на будущее", сейчас реально ударил по бизнесу многих компаний. Еще одна немаловажная причина - переход предложения с рынка купли-продажи на рынок аренды. Многие владельцы недвижимости, поняв бесперспективность быстрой продажи своих объектов по адекватной цене, перекинулись в арендный бизнес.

Конечно, все катаклизмы коснулись в первую очередь центральных районов. В периферийной части столицы обстановка более спокойная: именно сюда переехали многие арендаторы в поисках дешевых площадей. Кроме того, многие собственники при попытке арендаторов снизить ставки выставляли площади на рынок в надежде найти других арендаторов, готовых платить по более высоким расценкам, однако позднее, когда поиски не приносили успеха, предпочитали идти на уступки (при этом предложение снималось с рынка). Данный процесс привел к тому, что вне Садового кольца в апреле наблюдалось снижение объема предложения.

Сдать помещение в аренду в текущей ситуации на рынке все еще очень сложно, исключение могут составлять лишь уникальные объекты по привлекательным ставкам. Неудивительно, что ставки аренды снижаются уже несколько месяцев. Но они еще не стабилизировались, поиск нового приемлемого и для собственников, и для арендаторов уровня арендных ставок продолжается.

Что касается темпов развития складского сегмента коммерческой недвижимости, то по сравнению с предыдущим годом они снизились. Как отмечают аналитики "АКЦ МИЭЛЬ", по итогам I квартала 2009 года спрос на покупку складских площадей уменьшился по сравнению с I кварталом 2008 года более чем на половину и составил 48%. Спрос на аренду снизился на 22%.

Как и прогнозировалось, влияние кризиса привело к повышению уровня вакантных площадей за счет снижения оборотов компаний-арендаторов и сокращения товарных линеек потребительских товаров.

С начала года продолжилась корректировка ставок аренды и продажи в сторону понижения. По данным "АКЦ МИЭЛЬ", к концу I квартала ставки аренды упали на 26-30% по сравнению с последним кварталом 2008 года и составили в пределах МКАД 145-155 долл./кв. м в год, а за ее пределами - 100-115 долл./кв. м в год. Ставки продажи снизились на 26-29% и достигли в Москве уровня 1350-1500 долл./кв. м в год, а в области - 850-1100 долл./кв. м в год. Вместе с тем в рублевом эквиваленте ставки выросли, что вызвано ростом курса доллара к рублю.

Как сообщают аналитики "МИЭЛЬ", в I квартале 2009 года наибольшим спросом арендаторов пользовались помещения площадью до 500 кв. м. У покупателей же больше были востребованы площади от 10000 кв. м.

Распределение спроса на аренду складских площадей по направлениям в I квартале 2009 года сместилось на север, северо-восток, в то время как на продажу, напротив, - на юг и юго-запад.

На данный момент собственники складов готовы предоставлять скидки на аренду помещений порядка 10-15%. Большинство компаний, имеющих в аренде большие складские площади, сумели договориться с арендодателями о понижении ставки аренды. В целом, благодаря гибкости ценовой политики собственников складских площадей, цены на рынке пришли в равновесие. Из-за того, что многие собственники пошли на более мягкие условия контрактов, большинство компаний не сменили арендодателей.

"В настоящее время рынок складских помещений ожидает итогов по розничной торговле и импорту. Только после этого логистические компании, дистрибьютеры и ритейлеры смогут составить планы по своему развитию, что сможет оживить замерший спрос. По нашим оценкам, предложение на качественные складские помещения будет превышать спрос. При этом структура спроса изменится, наиболее востребованы будут небольшие площади", - отмечает Ирина Голубенко, и.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости "АКЦ МИЭЛЬ".

Василина Багушевская