Ипотека по второму кругу

Альтернативные сделки, когда новая квартира приобретается за счет продажи старой и внесения доплаты, занимают примерно 70% всех операций недвижимости столицы. Если это так, то как данная ситуация соотносится с практикой кредитования? Ведь имея одну ипотечную квартиру, гражданин вполне естественно может пожелать переехать в другую – большей или меньшей площади. И потребность в кредите может сохранить свою актуальность.

Кому это нужно?

В отношении подобной схемы эксперты высказываются единодушно: произвести такую операцию в условиях нашего рынка сложно, но возможно, и подобные примеры есть. В деталях же специалисты несколько расходятся в своих оценках.

Директор отделения жилищного ипотечного кредитования «На Лубянке» Группы компаний «Московский ипотечный центр» Константин Шибецкий считает, что с развитием ипотечного кредитования довольно часто стали встречаться случаи улучшения жилищных условий заемщиков, уже воспользовавшихся ипотечным кредитом 3-5 лет назад. Наши граждане постепенно привыкают жить в кредит, становясь тем самым похожими на иностранцев, которые уже давно так живут. Жизненная ситуация может при этом выглядеть так: заемщик, получивший кредит несколько лет назад, упрочил свой статус, поднялся по карьерной лестнице, его бизнес набирает обороты – вот причины, по которым появляется желание получить дополнительный кредит и приобрести большую площадь. Это явление пока не настолько массовое, признает Константин Шибецкий, что связано с небольшой историей ипотечного кредитования в России, но уже сейчас такие сделки проходят достаточно успешно.

В свою очередь, банки позитивно рассматривают ситуацию улучшения благосостояния своих заемщиков и готовы предоставить им дополнительный кредит на доплату для приобретения более дорогого жилья.

Комментируя эту тему, Эмма Бабаян, будучи не только руководителем школы ипотечного брокера и руководителем отдела продаж компании «ЛАУРЕЛ», но и повторным клиентом ипотечного банка (она провела подобную операцию лично для себя), отмечает, что такого рода сделки пока мало отработаны банками. На сегодня, без особого оптимизма отмечает она, у многих из них вообще нет такой практики. Хотя потребностей в подобных операциях становится все больше. Кому это необходимо? Двум категориям клиентов, считает Эмма Бабаян. Первые – те, кто хочет улучшить свои жилищные условия, а вторые – те, кто не рассчитав свои возможности, не справился с большими выплатами и вынужден расстаться с купленной недвижимостью. По наблюдениям эксперта, вторая категория заемщиков будет увеличиваться.

Так в чем же трудности?

Суть сделки, как объясняет Эмма Бабаян, заключается в том, что сначала покупатель должен погасить задолженность перед банком, перечислив на его счет остаток задолженности за первую квартиру, после чего банк снимает залог. После этого старая квартира может быть оформлена на нового владельца, а вторая приобретается клиентом, уже получившим одобрение банка на новый кредит. Внешне все просто. На самом же деле – масса сложностей. Прежде всего в том, что надо найти покупателя, который бы согласился так рискнуть, ведь деньги свои он получит не сразу. Регистрация купленного жилья сегодня длится месяц. Месяц уйдет на снятие залога и месяц – на регистрацию прав нового собственника. Возникает также риск, что продавец после снятия залога может передумать продавать свою квартиру, а деньги будут перечислены на счет. И оттуда их уже не вернуть.

Некоторые банки, например ВТБ 24, разрешают заложить долю банка в отдельную ячейку, затем одновременно снимают залог и оформляют право собственности. Закладка денег в ячейку помогает обезопасить покупателя. Это хорошая схема, но, к сожалению, не все ею пользуются, говорят в «ЛАУРЕЛ».

Если операция по выдаче второго кредита проходит в том же банке, где и первого кредита, то ситуация выглядит не слишком проблематично, считает Константин Шибецкий. Проверить платежеспособность заемщика в этом случае будет легче, ведь его кредитная история находится в этом же банке, остается ее поднять и проверить ситуацию на сегодняшний день. Конечно, если у клиента большое количество просрочек, штрафы за неплатежи, то рассчитывать на получение нового кредита, даже в своем банке достаточно сложно. Что касается ситуации с участием двух банков, то этот процесс идет с большими проблемами. Во-первых, сделка купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка, выдавшего первый кредит, проходит отдельно со сделкой приобретения недвижимости при участии кредитных средств второго банка.

Кроме того, банк, готовый выдать второй кредит, должен быть уверен в наличии собственных средств заемщика. А они заложены в первом банке, поэтому не всегда можно найти компромисс в противоположных интересах двух банков. Техническая сторона вопроса в этом случае требует серьезнейшей проработки.

Мария Базяева, руководитель департамента оформления кредитов компании «Контакт-элитная недвижимость», также отмечает сложность в проведении альтернативных сделок с использованием ипотечного кредита. В ситуации небольшого предложения квартир на продажу и растущих цен «собрать» такую сделку сложно. Продавцы, говорит Мария Базяева, предпочитают получить «свободные» деньги в кратчайшие сроки. По поводу обращения в один банк или разные кредитные учреждения Мария Базяева отмечает следующее: «Можно, конечно, получить кредит и в другом банке.

Сейчас кредитных продуктов на рынке очень много, а общей базы между банками пока еще так и нет. Так что отследить, что заемщик пошел на второй займ, будет довольно сложно. Можно также рефинансировать старый кредит. Но в целом нет смысла действовать подобным образом. Гораздо проще и дешевле обратиться в тот банк, в котором был ранее взят займ. Это позволит быстрее организовать и провести сделку. А если за емщик добросовестно, без просрочек, погашал свою задолженность, еще и получить какие-либо преференции».

Эмма Бабаян более категорична в своих экспертных оценках. В сделке ипотечного обмена обязательно должен участвовать один банк. Выглядит все следующим образом: продается квартира, купленная на средства банка, то есть находящаяся под залогом у банка, и одновременно покупается другая квартира на кредитные средства. Стало быть, покупатель залоговой квартиры должен быть заемщиком одного и того же банка. Либо он должен иметь свободные средства. Иначе технически невозможно провести подобную сделку.

Было бы проще, если бы банк разрешал продавать квартиру с залогом. Это значит, что новый владелец квартиры становился бы заемщиком банка с обязательством досрочно погасить кредит. И после регистрации права собственности новый владелец гасил бы задолженность перед банком в оговоренные сроки.

Каковы издержки?

Что воодушевляет в этой ситуации, так это вопрос издержек. Они, как утверждает Константин Шибецкий, не выходят за рамки обычных условий кредитования. Расходы, связанные с получением кредита на улучшение жилищных условий, ничем не отличаются от обычного ипотечного кредита, зачастую они даже меньшего размера. Связано это в первую очередь со страховой премией. Логично, что менять страховую компанию при втором кредите нецелесообразно, поэтому тарифы по страхованию второго ипотечного кредита будут назначены с зачетом предыдущих платежей (страхование первого кредита). Оценка объекта залога, вознаграждение банка за выдачу кредита, комиссия за выдачу наличных ничем не отличаются от обычных расходов по кредиту.

И еще одно немаловажное замечание: на Западе подобные сделки отработаны и просты в исполнении. Почему? Эмма Бабаян предполагает, что за счет возможности перезакладывать заложенную недвижимость. Нам этому только предстоит научиться.

Наталия Крол

Дата публикации: 16:33 03 июня 2009

Источник: bpn.ru