Сложные ситуации в ипотеке: ищем выход с поправкой на кризис

Заведенная Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru новая рубрика, в которой вы, уважаемые читатели, просите разобраться во всевозможных хитрых ипотечных ситуациях, а мы переадресуем эти вопросы экспертам рынка, набирает обороты. Во всяком случае, писем с изложением различных жизненных ситуаций приходит все больше. Сегодня мы разбираем очередные три.

Ипотечная квартира в аренду: втихаря от банка?

Несколько лет назад я купила квартиру в ипотеку. После того, как начался всем надоевший уже кризис, платить по кредиту стало совсем тяжело. Вот и возникла идея жилье сдавать. В предварительном порядке направила в банк заявление с соответствующим вопросом. Ответ пришел примерно такой: решать о том, разрешить или не разрешить, банкиры смогут только тогда, когда у меня будут данные о конкретном квартиросъемщике – его они, получаются, тоже будут «изучать», как и заемщика. Да и очень сомневаются господа из отдела ипотечных сделок, что вообще «на такое» они согласятся. Вот и закралась шальная мысль: а может быть, сдать как-нибудь «втихаря»?

Прежде всего, опрошенные нами специалисты дали уже традиционную рекомендацию: посмотреть, что написано на этот счет в документах, подписанных клиентом и банком. «Обычно в типовых кредитных договорах обязанность заемщика уведомить банк о желании сдать квартиру в аренду прописана, - говорит Артем Костюшин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «СБС-Ипотека». – Либо прямо, либо косвенно: какой-нибудь расплывчатой форме вроде «уведомлять Банк об обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по Кредитному Договору». Исходя из этого, можно сделать вывод, что получение согласия обязательно».

Правда, как отмечает Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов», подобное требование прямо противоречит Гражданскому Кодексу и закону «Об ипотеке» – праву «…владеть и пользоваться заложенным Предметом ипотеки в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, при условии, что использование не влечет ее уничтожения, утраты, повреждения или уменьшения стоимости». Однако если действовать строго по закону, то опротестовывать неправильные положения кредитного договора следует через суд, а никак не явочным порядком…

Надежд на то, что банк вдруг забыл о подобном пункте, практически нет. «Договоров с отсутствием прямых или косвенных указаний о согласовании с банком данного вопроса не встречал, - отмечает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Залог для банка - «святое», поэтому вполне логично, что в договоре тщательно прописываются всевозможные ограничения – в том числе и по проживанию третьих лиц».

Необходимо помнить и еще об одном аспекте. Помимо заемщика и банка, в процессе имеется третий участник – страховая компания, страхующая риски утраты предмета залога. «Проживание в квартиры не тех людей, что указаны в документах – это серьезное нарушение договора страхования, - отмечает Надежда Волохова, зам. директора компании «Усадьба». – В случае утраты или серьезного повреждения заложенного имущества это обстоятельство вполне может стать основанием для отказа страховой компании возмещать ущерб».

Если владелец квартиры решит идти путем переговоров, то вероятность того, что сдавать квартиру ему разрешат, достаточно велика. «Все зависит от квалификации и степени настойчивости заемщика, - убежден Артис Вейпс («Фонд кредитов»). – В переговорах лучше воспользоваться квалифицированной помощью юриста или ипотечного брокера. В большинстве случаев положительное решение возможно».

Однако вспомним о минусах. Прежде всего, это траты – например, страховая компания явно не преминет использовать такой замечательный шанс повысить платежи за страхование. Во-вторых, банк также пожелает поучаствовать в процессе (помните, у Жванецкого – «вахтер не должность, а состояние души»?). Назойливый интерес, рекомендации, кому сдавать, а кому отказать, гарантированы – и, кстати, автор письма в редакцию пишет об этом. Не факт, что от подобного внимания к своей персоне будет в восторге потенциальный снимающий. Он резонно может сказать, что хочет снять без всех этих приключений – благо, рынок аренды сегодня далеко не такой ажиотажный, как год-два назад. Привлечь снимающих можно, по существу, только одним способом – снизив цену. А это значит – новые потери для сдающего. Есть еще и «в-третьих» - если сдавать и разрешат, что только с соблюдением всех полагающихся формальностей: регистрируем жильцов по месту жительства, платим родному ДЕЗу дополнительные деньги за потребленные воду-канализацию, 13% подоходного налога…

Ну а если, как пишет автор, «втихаря»? Формально – грубое нарушение кредитного договора, на основании чего заемщик получает требование погасить задолженность досрочно. Правда, как отметил один из наших консультантов, это не очень гармонирует с ситуацией на рынке. Заемщики, которые исправно и без просрочек платят по кредиту, у банков в почете. Недвижимость подешевела, изымать квартиру нет никакого интереса. Одно дело – грозно хмурить брови и надувать щеки, и совсем другое – реально принимать жесткие меры.

Можно ли заложить собственность в другом городе?

Хочу получить в банке ипотечный кредит на покупку квартиры в Москве. У меня есть в собственности квартира, но она находится в другом городе. Можно ли заложить ее?

Из текста вопроса ясно, что автору хочется сделать все одномоментно. Чтобы он брал только один кредит в Москве, и у этого кредита было бы два предмета залога: здесь и в другом городе.

До кризиса такие сделки заключались. Их проводили не только банки, входившие в общероссийский «топ-10» и имеющие поэтому отделения во многих регионах. Даже более мелкие кредитные учреждения пытались выйти на этот рынок – они использовали для этого партнерские отношения с региональными банками, имеющими опыт работы в своих городах.

В нынешних тяжелых условиях все эти наработки пошли прахом: банки не доверяют друг другу. Как в крупных делах (дать кредит), так и в мелочах – при проверке платежеспособность заемщика-физлица, оценке стоимости квартиры. «Если такая сделка и произойдет, то только при наличии у банка в регионе собственного филиала, - категоричен Артис Вейпс («Фонд кредитов»). – И вероятнее всего, что банк окажется все из того же федерального «топ-10». «Каждый случай изучается отдельно. И сделать это крайне сложно, можно сказать, даже нереально, - соглашается Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Все свелось к сделкам внутри Москвы, Санкт-Петербурга и областей этих городов».

Теоретически возможен и еще один вариант. Можно поехать в родной город, заложить там квартиру (кредиты под залог не приобретаемой, а уже существующей недвижимости называются ломбардными), а потом приехать с этими деньгами в Москву и пытаться получить кредит здесь. Однако эта возможность, как уже сказано, скорее теоретическая.

Больше хлопот, процентная ставка по ломбардным кредитам, как правило, выше. Но главное даже не это. Все сведения об имеющихся у человека кредитах сразу же попадают в специальные организации – Бюро кредитных историй. Московский банк, в который вы обратитесь за ипотекой, сразу же узнает о вашем кредите на малой родине. Разбираться в том, зачем и почему вы влезли в долги, по нынешним временам вряд ли будут – скорее всего, от греха подальше, сразу же откажут.

Как платить проценты за того парня

Хочу купить квартиру. Сейчас она в залоге у банка, собственник выплачивает ипотеку. Всей суммы, необходимой на то, чтобы погасить кредит, у меня нет. Но условия, на которых платит нынешний владелец (он же заемщик), меня вполне устраивают. Согласится ли банк на то, что я «включусь» в ипотеку вместо нынешнего плательщика?

Сразу скажем, что это практически нереально. «Сделки с переменой лиц в обязательстве теоретически возможны, но, насколько мне известно, в России пока не практиковались», - говорит Артем Костюшин («СБС-Ипотека»).

Многократно поминавшийся (и в этой статье, в вне ее) кризис оказался достаточно глубоким, чтобы банки перепугались и ужесточили требования по ипотеке. Но при этом недостаточным для того, чтобы неплатежи частных лиц стали массовыми – следовательно, резона радостно кидаться на каждого, кто готов взять на себя платежи по существующему займу.

«С точки зрения банка, это совершенно новый кредит, - говорит Надежда Волохова («Усадьба»). – Соответственно, человеку, который захочет купить такую квартиру в ипотеку, придется проходить все полагающиеся при этом процедуры. Будет не только оценка его платежеспособности (что, в общем, нормально), но и изучение истории квартиры как предмета залога и ее оценка. Тот факт, что эта квартира уже находится в залоге у банка (и банк, соответственно, знает всю ее подноготную), никого не интересует».

Дальше получается еще интереснее. Проверяя квартиру, банк, конечно же, установит, что она находится в залоге. А это – серьезный юридический дефект, являющийся основанием для того, чтобы в одобрении отказать. И тот факт, что залог – в нашем же банке, никого не впечатлит. Есть обременение – значит, объект негодный!

В общем, существует лишь один способ купить ипотечную квартиру. Заемщику придется раздобыть где-то нужную сумму денег, погасить кредит, снять с объекта обременение и потом продавать его покупателю как свободный. И никак иначе. Во всяком случае, сейчас и в нашей стране.

Как видим, все вышеизложенные ситуации, разрешимы, но чисто теоретически. Кризис значительно все усложнил и сократил возможности для маневра. Придется долго хлопотать, и нет гарантии, что сегодня результат будет в вашу пользу. Придется набраться терпения и подождать.

Дата публикации: 14:33 09 июня 2009

Источник: bpn.ru