Основной признак барьеров — их очевидность для всех

Строительство большинства новых объектов жилищного строительства заморожено. Если избежать спада в 2009-10 годах уже невозможно, то при каких условиях картина не повторится в 2011 и далее? Этот и другие вопросы обсуждают эксперты КДО daily.

КДО daily: По словам президента Российского союза строителей Владимира Яковлева, в прошлом году в России было введено в эксплуатацию 63 млн кв. метров жилья, и по их же прогнозу в 2009 году будет введено 53 млн. То есть меньше всего процентов на 15-16. При этом глава РСС признал, что все это — «старый задел» и проблема еще более обострится в будущем, 2010 году. Если же в текущем году не начнут проектироваться новые объекты, то негативная динамика по вводу жилья будет прослеживаться и после 2010 года. Дословно: «Все, наверное, понимают, что существует цикличность: проект, потом «нулевые» дела, потом строительство. И требуется 2-3 года. Все сложные процессы, в том числе оформление земельных участков, получение техусловий, завершение строительства, оформление акта госкомиссии и оформление собственности, затягиваются на энное количество времени». Какие будут замечания?

Кирилл Шалин, президент НП «ЦентрРегион»: Комментируя высказывание Яковлева отмечу, что, например, в США существует замечательный статистический показатель: количество разрешений на строительство, полученное за конкретный период. У нас такой показатель отсутствует, статистическая система во многом отстает от американской, и мы не имеем возможности давать реальную цифру в приближении к 2-3% как в США. Но, безусловно, в конце 2008 – начале 2009 года в России количество обращений в согласовательные инстанции по поводу оформления разрешений на строительство существенно сократилось.

КДО daily: Если нет статистики, то хоть какие-то предположения на этот счет существуют?

Кирилл Шалин: По некоторым данным количество обращений сократилось на 60%. Поэтому Яковлев абсолютно прав — действительно в 2010-2011 годах Россию ожидает ощутимый «вакуум» сданных новостроек. Чтобы построить дом нужно время.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: Не ставя под сомнение расчеты и прогнозы РСС по России, скажу только, что объем предложений на рынке новостроек Москвы снижается с середины 2005 года.

КДО daily: Да? А по словам первого вице-мэра и главы стройкомплекса Москвы Владимира Ресина, все эти годы в Москве строится «около 5 млн кв.м жилья». Даже чуть больше с каждым годом. В 2008 сдали аж 5,3 млн. На социальные нужды, включая не только очередников, но и переселенцев из сносимого фонда, военнослужащих и т.п. уходило, по уверениям властей, примерно одинаковое количество — 2,2-2,5 млн.

Наталья Бланкова: Существуют разные методики подсчета. Мы ориентируемся на профессиональную базу WinNER. Так вот, в первом полугодии 2005 года количество адресов на первичном рынке Москвы достигало 1120, к маю 2006-го произошло резкое падение до 395 адресов. Затем положение несколько выправилось и в апреле 2007 достигло 575.

После этого началось устойчивое снижение, и в июле 2008 на рынке был всего 221 адрес. В конце года снова было небольшое повышение, и число адресов в декабре увеличилось до 317. Еще более глубокое падение наступило к марту этого года — 216 адресов. Подъем в апреле до 295, и снова наметилось снижение — в мае было 287 адресов.

КДО daily: Грустная картина. Волны затухают. Похоже, в один из летних месяцев мы получим меньше 200 адресов... Сегодняшние причины понятны, но что случилось в «тучные годы»?

Наталья Бланкова: Снижению предложения во многом способствовал ряд новых законопроектов, а именно закон об участие в долевом строительстве №214-ФЗ (май 2005 года) и введение поправки в Земельный кодекс, касающийся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков. Запрет «точечного строительства», принятый в конце 2007 поставил под вопрос многие находящиеся уже на стадии реализации объекты. Кризис еще больше сократил объем предложения на рынке первичного жилья.

КДО daily: Понятно. Отсутствие финансирования. А что еще?

Наталья Бланкова: Новые проекты практически прекратили разрабатывать осенью прошлого года, и все силы и финансы сосредоточили на действующих стройках. Таким образом, нынешнее снижение количества предложений на рынке новостроек частично обусловлено полной реализацией проектов, но в большинстве случаев это связано со снятием с продаж объектов, начало строительства, которых было перенесено на более поздние сроки. Объекты на начальной стадии строительства, сейчас просто не выгодно выставлять на продажи, особенно в высоких ценовых сегментах.

Занижение стоимости новых объектов негативно повлияет на их дальнейшее развитие и ценообразование. В период кризиса в основном реализуется недорогое жилье.

КДО daily: Вот как... То есть «ситуация под контролем»?

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: Я бы не стал искать здесь следов «заговора» или «саботажа». На рынок жилья, если мы говорим о рынке и о его законах, влияют как факторы, имеющие высокую инерционность, так и факторы с низкой инерционностью. Например, объем строительства жилья — показатель с высокой инерционностью, т.е. оно быстро меняться не может, отклик на изменение условий измеряется годами. С другой стороны активность покупателей — показатель с низкой инерционностью, откликающийся на изменения в течение месяцев, а то и недель. Спрос на рынке жилья снизился на треть буквально за три месяца после начала кризиса, в то же время объемы ввода в строй нового жилья до сих пор остаются даже чуть выше докризисного уровня. Примерный тренд объемов строительства жилья на ближайшие годы понятен — снижение на 30-40% относительно уровня 2008 года.

КДО daily: То есть, 15% падения в 2009-м — только цветочки?

Александр Пыпин: Глава РСС этого и не скрывает. Что же касается спроса, то есть активности покупателей, то он будет зависеть от колебаний цен на нефть и другие виды нашего сырья (уже при нынешнем уровне цен отмечается очень слабое, но усиление спроса), экономической политики властей, уровня инфляции, ставок по банковским вкладам, доходности фондового рынка, доступности ипотечных кредитов, пессимистичного или оптимистичного настроя инвесторов и т.д. В результате объемы закладываемого в 2010 году жилья будут зависеть от той экономической ситуации, которая тогда будет в стране и мире, а главное — от ее прогнозов. Если спрос будет активный, цены на жилье расти, то заложат много на фоне снижения цен на земельные участки и строительные материалы, если продолжится спад — то вряд ли.

КДО daily: А меры властей по снятию административных барьеров, или, осторожно говоря, первые телодвижения в этом направлении, направлены на то, чтобы высокую инерционность строительства как-то снизить — ускорить сбор документов и т.п.? Чтобы, как только появится устойчивый спрос, застройщики тут же могли ответить: пожалуйста! Колышки на участке забиты — можете покупать квартиры! Но для этого придется отменить №214-ФЗ. Однако на это государство не пойдет. Признать, что четыре года назад своими руками подставили отрасль под нынешний кризис...

Александр Пыпин: Однако есть и факторы, которые государство может регулировать. Во-первых, создан Фонд содействия развитию жилищного строительства, аккумулировавший в своих руках значительные земельные активы. При наличии желания властей эти земли могут использоваться строителями по льготным ценам, что естественно повлияет на себестоимость строительства, его доходность, а значит и объемы закладки нового жилья.

Аналогично государство может, направить, существенные средства на строительство жилья по госзаказу, например, за счет других расходных статей бюджета. Здесь важную роль может сыграть разумное лоббирование интересов отрасли в правительстве и парламенте.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Соглашусь, основная проблема — высокая инертность строительства. Даже, когда в стране возобновиться устойчивый экономический рост, девелоперам потребуется не менее полутора-двух лет, чтобы начать возведение новых проектов. Не менее года понадобится и для возобновления строительства замороженных объектов.

КДО daily: Значит, минимум год по тем объектам, по которым уже начинали оформлять документы, т полтора-два — по новым...

Сергей Лушкин: Проблема не только в этом. Строительство всегда выступало одним из локомотивов отечественной экономики, и падение объемов возведения недвижимости окажет депрессивное воздействие на целый комплекс отраслей народного хозяйства.

Кирилл Шалин: Последствия такого «вакуума сданных новостроек» неприятны, хотя и не смертельны. Но люди будут сидеть без работы. И, если строители широкого профиля будут участвовать в строительстве в большей или меньшей степени на ранних его этапах, то, квалифицированный труд, связанный с прокладкой коммуникаций, инженерными сетями, торговым оборудованием, электричеством долгое время будет оставаться невостребованным. Кризис на то и есть кризис — это перекос.

Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Строго говоря, проблема снижения объемов вводимого жилья ощущается уже в этом году. По оценкам многих аналитиков, объемы ввода жилья в 2009 г. сократятся до 11-тилетних минимумов, и мы увидим отрицательную динамику этого показателя.

КДО daily: В 1998 году было построено около 31 млн кв. м жилья. Яковлев говорит о 53 млн.

Василий Брязкуха: Очевидно, рассматриваются разные сценарии. Однако, говоря о последствиях спада, необходимо выделять отдельные сегменты рынка. Так, рынок жилья эконом класса достаточно насыщен, он сегодня имеет достаточное предложение при уменьшении платежеспособных покупателей. Несколько обратная ситуация на рынке жилья бизнес класса, где с платежеспособностью покупателей дела несравнимо лучше, но покупатели полны ожиданий падения цен. Поэтому и в том, и в другом случае для поднятия уровня продаж компаниям приходится снижать цены и отказываться от перспективных проектов.

КДО daily: Что в этом случае стоит ожидать?

Василий Брязкуха: Очевидно, что в перспективе с постепенным улучшением ситуации спрос будет повышаться, а предложение сокращаться, что приведет к скачку цен на жилье ближе к концу 2010 г. При этом рост отразится на жилье бизнес класса, а затем подорожает жилье эконом класса.

Маловероятно, что компаниям в 2010 году удастся выправить положение с вводом нового жилья. Все ресурсы в этом смысле направлены на достройку уже начатых объектов с существенной (более 50-70%) степенью готовности. Именно они дадут основу для ближайшей статистики ввода нового жилья. В корне изменить положение могут только дешевые кредитные ресурсы, коих сегодня мы не наблюдаем.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Сегодня некоторые аналитики не отрицают возможности второго «дна» для рынка недвижимости. То есть, предполагают, что за нынешней ценовой паузой возможна вторая волна снижений. Да, наверное, возможна. Но вот сроки этого снижения для жилья и офисов в Москве ограничены летом – началом осени текущего года. Так как, объем «живых» строек плавно сокращается, и на горизонте замаячил возврат ипотеки. Это не может не сработать.

КДО daily: Когда?

Илья Шкоп: Знаете, нынешние $68 долларов за баррель — это как-то невообразимо больше, чем $40 в феврале. Еще в 2007 году уровень в $70 был максимальным за 10 лет. А значительная часть «плохих» прогнозов была связана именно с падением валютной выручки России. Опять же, рубль снова крепок не только к валящемуся доллару, но и к бивалютной корзине. Фондовый рынок, что ни говори, растет третий месяц кряду, и хорошо растет. Все это подсказывает — конец кризиса где-то за поворотом.

КДО daily: А далеко ли до поворота?

Илья Шкоп: Вспоминаем про отложенный спрос. Приобретение квартиры — запланированный процесс, на реализацию которого средства копятся годами. Поэтому те, кто собирался и не успел купить жилье до кризиса, просто придержали деньги до лучших времен. Опять же, дешевые квартиры с рынка уже уходят. В общем, нас ждут 4-5 месяцев неясных цен и терзаний участников рынка с последующей стабилизацией в этом году. И никакой долгой фиксации цен не будет. Строили мало, теперь строим еще меньше. Сам факт стабилизации станет катализатором роста цен при дефиците жилья. Ведь что такое экономика, как не сумма человеческих ожиданий плюс деньги?

Сергей Лушкин: Снижение объемов строительства точно продлится до 2010 года, а, скорее всего, полностью стройкомплекс сможет восстановиться не ранее 2012. Теоретически, государство могло бы увеличить расходы на инфраструктурное строительство, в этом случае не только увеличились бы объемы госзаказа крупным генподрядным организациям, но и сохранился устойчивый спрос на строительные материалы. Однако в условиях снижения доходной части федерального и региональных бюджетов, в первую очередь сокращаются расходы на строительство. Единственным локомотивом строительной отрасли, до восстановления внутреннего спроса, будет оставаться сочинская Олимпиада-2014.

Наталья Бланкова: Соглашусь. В лучшем случае, к докризисным показателям мы приблизимся через 4 года, вряд ли строительный бум наступит ранее 2011 года. Также следует учесть, что в период кризиса наиболее востребованными будут новостройки эконом класса, и вероятней всего новые объекты будут строить в максимально сжатые сроки и с минимальными изысками, что вызовет во время роста рынка не только дефицит новостроек, но и недостаток нового комфортного жилья бизнес-класса.

Алексей Буреломов, ведущий консультант «АКЦ МИЭЛЬ»: Скажем прямо, ситуация такова, что будущее инвестиционно-строительного комплекса полностью зависит от господдержки. Без финансирования и/или гарантированного сбыта частные девелоперы в большинстве случаев не могут позволить себе продолжать проекты и запускать новые.

КДО daily: А как же снятие административных барьеров? Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин пообещал выдавать все документы бесплатно...

Алексей Буреломов: Сейчас нет острой необходимости осваивать новые площадки, затрачивая время на получение разрешений и разработку документации, достаточно тех площадок, которые уже подготовлены, но заморожены. Государство может взять на себя роль гаранта и контролера во взаимоотношениях инвесторов, девелоперов и потребителей. В таком случае, реанимация активности в инвестиционно-строительном комплексе потребует меньше года.

КДО daily: Меньше года?! Ну, если к этому еще и бесплатные документы от Москомархитектуры... то, пожалуй, когда-нибудь строители смогут реагировать на повышение спроса быстрее производителей бейсболок с Черкизвского рынка. Извините.

Алексей Буреломов: Последствия наблюдаемого системного спада в гражданском строительстве сильнее всего проявятся в градостроительной политике муниципальных властей. Масштабное строительство, ценно не столько объемами жилья, сколько комплексностью подхода к освоению территорий. Сегодня оно превратилось в утопию, нереализуемую без участия государства. Ипотечное кредитование лишено базы для развития — новостроек, и, соответственно, не дает возможности девелоперам кредитоваться напрямую у населения.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Сокращение предложения, последующее за снижением объемов ввода жилья, не повлияет коренным образом на ситуацию на рынке. Говорить о том, что за провалом предложения последует рост цен на квартиры, не приходится, так как реального платежеспособного спроса нет. Он сейчас находится на крайне низком уровне и в ближайшие год-два кардинальных изменений ждать не приходится. При дефиците предложения на «первичке» можно ждать только продолжения стагнации рынка и увеличения стоимости жилья на «вторичке». Очевидно, что недострой будет только увеличиваться, а вместе с ним и дефицит доверия к недвижимости, как инструменту инвестирования.

КДО daily: Если избежать спада уже невозможно, то существует ли хотя бы теоретическая возможность того, что в 2010 будет заложен существенный объем нового жилья? При каких условиях?

Омар Гаджиев: Да, чисто теоретически такая возможность существует. Для этого необходимо возобновление банковских программ по финансированию девелоперских проектов, причем по адекватным ставкам. Широкомасштабное строительство возможно только при наличии доступа застройщиков к недорогим заемным средствам. Есть и другие способы стимулирования девелоперов. Например, если субъекты федерации, заинтересованные в развитии своих городов, возьмут на себя хотя бы частично обязательство по строительству инженерной инфраструктуры. Это одна из самых затратных статей расходов. И если государство найдет такую возможность, то это будет прямая поддержка отрасли.

Кирилл Шалин: Пожалуй, придется согласиться с известной формулой: основной признак явления — это его очевидность для всех.

КДО daily: И к признакам выхода из кризиса конкретно строительной отрасли очевидности пока не наблюдается.

Альберт Акопян

Дата публикации: 17:16 10 июня 2009

Источник: bpn.ru