Контракты Минобороны спасут рынок недвижимости

Во втором квартале 2009 года основной движущей силой рынка жилья стал госзаказ: в ряде регионов России, в том числе Москве и Санкт-Петербурге, были проведены аукционы на право строительства домов для Министерства обороны. Только в течение 2009-2010 годов ведомство намерено выкупить у застройщиков 90 тыс. квартир. На эти цели из бюджета планируется направить около 100 млрд руб. Таким образом, Минобороны автоматически становится основным инвестором кризисного рынка жилья в России, говорят участники рынка. Однако, по их словам, на госпомощь могут рассчитывать лишь компании с хорошим «послужным списком».

Заказ Минобороны является сейчас для строительных компаний практически единственной возможностью заработать, единогласно утверждают опрошенные участники рынка. Прежде застройщики могли рассчитывать на значительные поступления от покупателей квартир и подрядные услуги городу. Сегодняшние суммы от сделок с физическими лицами не покрывают долги компаний, а программы по строительству социального жилья подверглись жесткому сокращению: только в Москве требуемый объем был урезан более чем втрое - с 2,5 млн до 725 тыс. кв. м.

Первоначально Минобороны собиралось приобретать жилплощадь исключительно на открытых аукционах. Однако, по словам экспертов, такого количества готовых квартир нужного формата на рынке просто не оказалось. Не вызвала энтузиазма у строителей и стартовая цена аукционов, формировавшаяся на основе средних показателей Минрегиона. «На таких торгах государство хочет купить дома, которые уже почти построены. Однако не учитывается, что возведение этих объектов началось еще до кризиса по более высоким ценам, потому подсчеты властей никак не укладывались в экономику девелоперов», - поясняет глава одной из крупных столичных строительных компаний.

В результате большинство аукционов прошло с участием единственного претендента, который получал заказ по стартовой цене. Так, 19 и 23 июня группа компаний «СУ-155» реализовала 244 квартиры в пяти городах - в Санкт-Петербурге по цене 44,3 тыс. руб. за 1 кв. м, Калуге (41,9 тыс. руб.), Калининграде (31,6 тыс. руб.), Нижнем Новгороде и Кстове (по 33 тыс. руб.). Общая сумма лотов составила около 619 млн руб. В конкурсе на крупный госконтракт в Петербурге выиграла и группа ЛСР: входящая в нее Городская домостроительная компания стала единственным претендентом на лот стоимостью 4,7 млрд руб. На эту сумму застройщик возведет 106 тыс. кв. м из расчета 44,3 тыс. руб. за «квадрат».

Стоимость работ по госконтракту находится на пределе себестоимости строительства, и застройщики реализовывают проекты по минимальной для себя рентабельности. «Доходность невысокая, но она есть», - замечает директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Виталий Королев. По разным оценкам, рентабельность готового жилья, построенного по госконтракту, может находиться на нулевом уровне и чаще всего она не превышает 7%.

В то же время эксперты говорят, что в текущих условиях рынка даже эта доходность является привлекательной для девелоперов. «Работа по госконтракту - это гарантия денежных поступлений, загрузка мощностей и персонала», - поясняет В.Королев. С ним соглашается генеральный директор группы ЛСР Игорь Левит: «Принимая решение участвовать в конкурсах Министерства обороны, мы учли в первую очередь то, что государственные контракты - это хорошая возможность загрузить мощности и обеспечить стабильный денежный поток».

Работать по госконтракту смогут компании полного цикла, имеющие все подрядные организации в своей структуре. «Когда нарушены практически все рыночные механизмы, включая механизм ценообразования, выстраивать взаимовыгодные партнерские отношения с подрядчиками весьма проблематично», - поясняет представитель ГК «СУ-155» Федор Сарокваша. Он также отмечает, что заработать на госзаказе смогут застройщики с широкой географией деятельности. Тогда возможные потери от цены продажи в одном регионе будут компенсироваться в другом, и итоговая сумма сделок станет рентабельной.