Строительный дарвинизм

С начала кризиса денежные потоки в строительной отрасли России уменьшились в 3-4 раза. Не имея надежных источников финансирования, компании вынуждены урезать расходы, сокращать штат, оптимизировать офисные площади и замораживать многочисленные проекты. Появляются прогнозы об уходе с рынка до 80% игроков, прежде всего — строителей жилья. Выжить смогут лишь компании, не имеющие крупных долговых обязательств, а также те застройщики, которые смогут получить государственную помощь.

Под воздействием кризиса вектор развития строительной отрасли города активно меняется. «За несколько месяцев этот сегмент превратился из рынка продавца в рынок покупателя», - говорит начальник отдела продаж группы компаний ЦДС Сергей Кузнецов.

Из-за снижения объема продаж усилилась конкуренция. «То, что покупатели все равно бы приобрели в период ажиотажа, сейчас уже не пользуется спросом. Объекты меняются. Отчетливо заметна тенденция к уменьшению площади квартир в новых домах и применение более дешевых технологий в строительстве», - говорит заместитель директора компании «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.

«Мы ожидаем, что по итогам кризиса на порядок возрастет количество горожан, предпочитающих жить в малоэтажных домах в ближних пригородах Петербурга. Пока психологически они не готовы менять свои квартиры на дома с землей по сопоставимой цене. Это вопрос года-двух», - считает первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин.

Заместитель генерального директора ООО "Петротрест-Недвижимость" Наталья Тужилова отмечает, что покупатели стали активней приобретать квартиры в домах на завершающих стадиях строительства. «Но готовых объектов хватит не более чем до осени 2009 года. Сужение рынка приведет к росту цен в ближайшей перспективе», - прогнозирует она.

Нет денег - нет рынка

Примета времени: нет денег. Это касается и строителей недвижимости, и ее потребителей. Как говорит управляющий партнер АРИН Игорь Горский, с началом кризиса банковское сообщество объявило строительный бизнес запретной зоной. «До Нового года банки давали кредиты только под самые ликвидные залоги и под 24-26%. Сейчас ситуация несколько выровнялась: кредиты уже дают под многие готовые объекты, но ставки по-прежнему высоки: 23– 25%», - утверждает он.

Ужесточение требований коснулось не только строительных компаний, но и физических лиц. «Если раньше кредит выдавался без первоначального взноса, то теперь первый взнос обязателен и достигает 30% оценочной стоимости квартиры. И средняя ставка высока — 20-22%. Не удивительно, что в первом квартале текущего года объем ипотечных сделок был рекордно низким и впервые не превысил уровень соответствующего периода 2006 года», - говорит директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев.

Эксперты также отмечают, что на фоне кризисных явлений произошло и обесценивание земельного ресурса строительных компаний. «Состояние рынка земли можно назвать показательным для определения состояния строительного рынка в целом. На данный момент рынка земли попросту нет, поскольку абсолютно отсутствует спрос», - констатирует генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин.

На пороге передела

Неизбежным следствием нынешней ситуации, по мнению экспертов, станет борьба компаний за выживание и передел рынка. «Мелкие и часть средних строительных фирм, скорее всего, завершат начатое строительство и уйдут. Некоторые из них могут объединиться или будут поглощены крупными инвесторами или сильными финансовыми институтами. Эти процессы ознаменуют собой оживление рынка», - считает Александр Лелин.

«Некоторые компании уйдут в менее интересные сегменты рынка – например, из крупных проектов на подрядные строительные работы для частных заказчиков», - прогнозирует директор по развитию ООО «Петроэкострой» Валерий Алфёров.

«Многим предстоит переосмыслить жизненное кредо, расширить ключевые компетенции, или сгруппироваться на чем-то «камерном», нишевом. Некоторые застройщики уже начали выполнять функции агентств недвижимости, кто-то занялся бартерными сделками, кто-то, наоборот, покинул новые для себя сегменты рынка (например, загородной недвижимости). Мы же сконцентрировались на том, что было всегда для нас основным – fee-девелопменте (девелопмент территорий по поручению и за счет заказчика), при этом активно участвуем в формировании этого, по сути, нового для России сектора рынка», - делится генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

Что касается крупных игроков, то здесь, вероятнее всего, в игру вступит государство, которое предпочтет оказать поддержку отраслевым «монстрам», чтобы обеспечить выполнение социальных программ и обезопасить дольщиков. «Без реальной поддержки государства строительный комплекс существовать не сможет. Поддержка эта должна выражаться в повышении доступности ипотеки, реализации инфраструктурных проектов, строительстве дорог, реконструкции зданий», - согласен заместитель председателя совета директоров группы компаний «Гласс Дизайн» Александр Фетискин.

«Таким образом, рынок, и до кризиса не отличавшийся высокой конкуренцией, станет ещё более монополизированным», - уверен генеральный директор Colliers International Петербург Борис Юшенков.

«Но поскольку кризис пока далек не только от завершения, но и от перехода в стагнацию, а девелоперский бизнес – это долгосрочный бизнес, то какая-либо системная реакция появится не раньше второй половины 2010 года. А пока новый ландшафт рынка не сформирован, у бизнеса нет ориентиров того, в каком направлении нужно идти. А значит и понимания, как все это будет выглядеть в ближайшем будущем», - признался генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков.

В стиле минимализма

Тем не менее, эксперты уверены, что «лик Петербурга» из-за кризиса изменится. «Какое-то время пейзажи города практически перестанут меняться. Ведь большинство новых проектов, как рядовых, так и скандальных, остановлено», - поясняет Марк Лернер.

«Очевидно, что город будет тратить меньше средств на инфраструктурные объекты. Это приведет к тому, что в среднесрочной перспективе в облике города будет очень не хватать новых дорог», - уверен руководитель отдела стратегического консалтинга петербургского филиала Jones Lang LaSalle Андрей Косарев.

«В целом, картина вырисовывается грустная. В последние годы застройщики, работающие в том числе в сегменте эконом-класса, стали придавать больше значения и вкладывать больше средств в эстетический аспект – фасадные решения, оригинальные архитектурные идеи, качество строительных и облицовочных материалов. В городе появились по-настоящему красивые многоквартирные дома, украшающие облик спальных районов. Теперь же строители будут вынуждены минимизировать расходы и стремиться к максимальному сокращению себестоимости, что неизбежно приведет к возвращению к унылому типовому жилью а-ля «хрущевки», которое будет не только некрасивым, но и некачественным», - уверен Александр Лелин.

По мнению Олега Баркова, к моменту завершения кризиса должен появиться сегмент под условным названием «супер эконом», поскольку планка минимального бюджета на покупку квартиру должна уменьшиться.

«Развитие мегаполиса замедлится. Девелоперы будут осторожничать: будут разбивать проекты на большое количество очередей с соответствующим увеличением сроков реализации. Появление новых общественно деловых кварталов вообще под вопросом, поскольку спрос на коммерческие площади сильно снизился», - уверен Борис Юшенков.

С этим согласен Игорь Горский: «Кризис оставит за собой ряд незавершенных объектов. Скорее всего, это будут объекты коммерческой недвижимости с не очень удачной концепцией в не очень удачном месте. Но не думаю, что это будет массово, как было в 90-х годах». «В конце концов, «недострой» достроят оставшиеся игроки строительной отрасли», - заключает Наталья Тужилова.

Проверка на прочность

Недавно генеральный директор Российского союза строителей (РСС) Михаил Викторов заявил, что около 80% строительных компаний в скором времени из-за финансового кризиса уйдут с рынка недвижимости России. По его словам, речь идет, прежде всего, о компаниях, которые занимаются жилищным строительством. «Около 70% строительных компаний России находятся на грани банкротства. Трудности застройщиков связаны с высокой долговой нагрузкой и резким падением объема продаж недвижимости», - констатировал он. Местных игроков эта перспектива не очень пугает.

«Уйдут те, кто приходил на рынок решать какие-то сиюминутные задачи. Зато профессиональным компаниям представится шанс проявить себя. Кризис - импульс к тому, чтобы по-настоящему задуматься о качестве и производственной эффективности. Сохранят позиции те, кто сумеет вовремя перестроиться», - говорит президент Объединения строителей Санкт-Петербурга Максим Шубарев.

«Важно только, чтобы город внимательно отслеживал ситуацию и не допустил, как в 2000 году, лавину банкротств с недостроенными домами, в которые вложены деньги дольщиков. В противном случае могут возникнуть большие социальные проблемы», - предупреждает Олег Барков.

«Пока строительная отрасль города жива, хотя и балансирует на грани бездны. Как канатоходец. Объекты достраиваются, обязательства перед дольщиками выполняются... Значит, проверку на прочность она выдержала», - резюмирует Марк Лернер.

Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «БН»:

Нынешнее состояние рынка можно сравнить с автомобилем, который ехал по шоссе, и вдруг началась грунтовка, местами – трудно проходимая. Поведение строителей напоминает поведение автомобилистов в такой ситуации. Кто-то, понимая, что его автомобиль не предназначен для езды по проселочным дорогам, разворачивается и едет обратно, кто-то бежит за трактором. А некоторые – потихоньку двигаются дальше, внимательно изучая ямы. Неважно, сколько стоил их автомобиль, важно, как он подготовлен для такой дороги. Джип, от Нивы до «Лендкрузера», доедет, Феррари – вряд ли. Еще важно, сколько в баке было залито бензина. Так что к финишу доберутся не все.

Те, кто делает прогнозы наподобие «80% застройщиков уйдут», или «20%», - попадают пальцем в небо. Ведь никто к тому же и не знает, у кого в багажнике лебедка.

Наталья Ковтун

Дата публикации: 10:36 01 июля 2009

Источник: bpn.ru