Расходный дом

Журнал "Деньги" продолжает исследовать новые, еще не развитые в России секторы рынка, которые в недалеком будущем наверняка войдут в число мощных и прибыльных отраслей. Тема, начатая рассказом о мотелях (см. #8 за 2005 год), на этот раз будет продолжена анализом перспектив доходных домов -- одного из самых выгодных видов бизнеса в области недвижимости.

Неучтенный доход

Словарь русского языка С. И. Ожегова определяет понятие "доходный дом" как "многоквартирный дом, предназначенный для сдачи внаем". Этот тип городского жилья получил широкое распространение в Европе в начале XIX века, а во второй его половине -- и в России. Сегодня бизнес по сдаче квартир в аренду является одним из самых прибыльных направлений в сфере недвижимости в Европе и США. Достаточно сказать, что треть американцев живет в апартаментах. Apartments в США подобно гостиницам обычно носят собственные имена и представляют собой дом в несколько этажей с однородной планировкой (чаще всего речь идет о коридорной системе) и типовой отделкой. Часто это закрытая охраняемая территория, на которую можно попасть по магнитной карте, имеющая стандартные признаки комфорта -- дворик-патио с садиком и бассейном, автопаркинг, фитнес-центр, продуктовый магазин, беседки, столики и скамейки для отдыха. Арендовать апартаменты в несколько раз выгоднее, чем снимать номер в гостинице, но сдаются они, как правило, на срок от месяца и больше.

В своей книге "Доходный дом в Москве. История и современность" глава департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) Леонид Краснянский приводит пример Вены, где "насчитывается 800 тыс. квартир, из которых 240 тыс.-- городские муниципальные, 250 тыс.-- кооперативные и 310 тыс. находятся в частной собственности... Из частных квартир только 10% используются владельцами для личного проживания, остальные сдаются в аренду".

Б. Гнездниковский пер., 10. Бывший дом дешевых квартир. Построен в 1912 году. Архитектор Э. К. Нирзее

В дореволюционной России доходные дома также являлись распространенным атрибутом городской жизни. Они носили имена своих владельцев и, как пишет Леонид Краснянский, "пользовались особым успехом у интеллигенции... В арендованных квартирах не только жили, но и работали, занимаясь врачебной, консультационной и адвокатской практикой... Нередко проживание в престижном доходном доме было хорошей визитной карточкой".
 
Доходные дома подразделялись на несколько типов: помимо престижных и дорогих были дома для малоимущих, меблированные комнаты, а также коечно-каморочные квартиры, где жили, как правило, приехавшие на заработки в Москву рабочие. Пережив бурный расцвет (в начале XX века только в Москве насчитывалось ***около 1000 доходных домов), этот бизнес был подорван первой мировой войной, когда в условиях инфляции были введены ограничения на повышение арендной платы за проживание, а затем и полностью разрушен в результате национализации собственности в 1918 году. 
 

Джеральд Гейдж полагает, что доходные дома отберут свою долю рынка у частных владельцев квартир

Логично предположить, что с приходом рынка строительство доходных домов и сдача квартир внаем вновь станет крупным и прибыльным бизнесом. Но все оказалось не так просто. Джеральд Гейдж, партнер аудиторско-консультационной компании "Эрнст и Янг": Когда десять лет назад я прибыл в Россию, то был сильно удивлен, почему здесь нет такой привычной услуги, как сдача апартаментов внаем. Это одно из наиболее прибыльных направлений бизнеса, связанного с недвижимостью, наравне с арендой офисных и торговых площадей. Думаю, одна из причин неразвитости этого бизнеса в том, что люди в СССР получали квартиры от государства и не было острой необходимости развивать рынок аренды. Потом, в 90-е годы, появился огромный спрос на жилье в отдельных районах в Москве, но он был удовлетворен частными владельцами квартир, и не было предпосылок для строительства доходных домов. В то же время в столице существовал узкий сегмент потребителей арендного жилья -- топ-менеджеры иностранных компаний, представители дипломатического корпуса. Если последних обеспечивало жильем УПДК, то для руководителей инофирм было построено несколько закрытых коттеджных поселков, сдававшихся исключительно в аренду,-- Росинка, Сетунь, Покровские Холмы. Средний менеджмент инофирм обеспечивался арендным жильем на стихийном рынке.

Тем не менее объем стихийного (читай -- нелегального) рынка аренды заставляет задуматься, а кого-то и облизываться. Тот же господин Краснянский, обосновывая необходимость строительства доходных домов в России, приводит следующие данные: "В столице, по разным неофициальным оценкам... ежегодно сдается от 50 до 200 тыс. квартир, находящихся в муниципальной или частной собственности. По самым низким оценкам, наем однокомнатной квартиры обходится нелегальному арендатору в $300-400 в месяц, двухкомнатной -- в $500-600, трехкомнатной -- в $700 и выше в зависимости от района и предоставленной мебели. Многокомнатные апартаменты в центре Москвы сдаются в аренду из расчета от $1000 за комнату. Таким образом, ежемесячный доход 'частных арендодателей' в Москве составляет почти $40 млн. К тому же большая часть этого бизнеса проходит в безналоговом пространстве и граничит с криминалом".

Итак, цена вопроса -- почти полмиллиарда долларов в год. Остается лишь отобрать их у нелегальных арендодателей. Первым и пока единственным, кто решился на такую попытку, оказалось все то же правительство Москвы в лице все того же ДИПСа.

Угол ул. Петровка и Тверского бульвара. Бывший монастырский доходный дом

Сверхплановый доход

Идея возрождения строительства доходных домов возникла в ДИПСе в 1999 году. Однако сразу же возникла проблема: в жилищном законодательстве отсутствовало понятие коммерческого найма, был известен только социальный наем. Это означало, что сдаваемое в аренду жилье подлежало приватизации на общих основаниях. Чтобы закрепить права арендодателя, ДИПС вышел с предложениями в Госдуму, Мосгордуму, правительство Москвы с просьбой внести изменения в действующее законодательство. Это, кстати, один из важных аргументов, почему первый опыт строительства доходного дома мог быть осуществлен лишь силами столичных властей: потребовалась подпись президента России Владимира Путина для внесения изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Эти изменения и дополнения, внесенные в 2001 году, были узаконены в новом Жилищном кодексе, вступившем в силу на прошлой неделе.

На случай, если первый доходный дом "выйдет комом", столичные власти решили назвать свой проект экспериментом. Начав функционировать в апреле 2004 года, к концу года дом перекрыл плановый показатель заполняемости квартир (60%) на 14%, а к сегодняшнему дню сданы в аренду 80% жилых площадей (37 квартир), 73% (36) машиномест на парковке (арендовать парковку могут не только жильцы дома) и 100% офисных площадей (их всего четыре). За первые девять месяцев (до конца 2004 года) бюджет города заработал 21 519 812 руб. Согласно бизнес-плану, срок окупаемости проекта (в доходный дом было вложено $14,3 млн) рассчитан на восемь лет, при том что сегодняшнего показателя заполняемости квартир (80%) ожидалось достичь лишь в 2011 году. Похоже, что проект показывает высокую эффективность.

Однако "отцы эксперимента" пока проявляют осторожность в оценках. По словам представителя пресс-службы ДИПСа Татьяны Разумовой, еще предстоит "понаблюдать за динамикой, поскольку ситуация меняется с каждым месяцем".

Первый в Москве доходный дом позиционируется как элитное жилье

Корреспондент "Денег" решил лично понаблюдать за динамикой и отправился к устью Яузы, по адресу: Большой Николоворобинский переулок, 10. Обнесенный оградой новый дом выделяется на фоне обветшавших московских домов, спускающихся к Яузской площади. На территории несколько молодых мам выгуливают детишек, в одном из подъездов заканчивают отделку и установку мебели специально под нового заказчика. По словам управляющей доходным домом Галины Черниковой, люди здесь живут небедные: иностранные топ-менеджеры из Японии, США, Франции, Германии, а также из представительств российских компаний и фирм ближнего зарубежья. Есть известные артисты из других городов. Есть и москвичи. Одна семья купила квартиру и теперь пережидает в арендованной, пока не закончится ремонт. Есть владельцы коттеджей на Рублевке, которые решили вдобавок арендовать квартиру в центре Москвы, поскольку из-за города в центр не наездишься, а отсюда даже в часы пик до Кремля -- пять минут езды. Жильцы довольны, а если кто и расторгает договор аренды, то лишь по материальным соображениям. Но в основном все хотят продлевать аренду, пользуясь "правом первой ночи". Меня попросили не тревожить артистов и топ-менеджеров, поэтому поговорить с жильцами не удалось.

Всего здесь 47 квартир: шесть двухкомнатных площадью по 83 кв. м ($2500-3300 в месяц); 19 трехкомнатных площадью 100-120 кв. м ($3500-4500); 21 четырехкомнатная площадью 143-175 кв. м ($4800-5600) и одна двухуровневая семикомнатная квартира площадью 300 кв. м ($12 000). Цены выглядят запредельными, однако маркетологи ДИПСа считают их оправданными, ссылаясь на стоимость номеров в трех-четырехзвездных гостиницах Москвы, предлагающих гораздо меньшую площадь, а также на высокий спрос на квартиры в центре Москвы стоимостью от $3000 в месяц.

Первый доходный дом позиционируется как элитное жилье -- здесь дубовый паркет, дорогая сантехника и бытовая техника. Кроме того, ГУП "Мосжилкомплекс", получившее дом в хозяйственное ведение, заключило договоры с рядом сторонних организаций, обслуживающих жильцов. Это охранная фирма, осуществляющая круглосуточную охрану дома и территории (три охранника), клининговая компания (уборка мест общего пользования, шесть человек), поставщики связи ("Аэроком", "Космос-TV"), пожарная охрана, компания по обслуживанию лифтов, аварийная служба, страховая компания, а также "Мосэнерго" и "Мосводоканал". В оплату расходов этих организаций направляется 47,5% дохода от аренды, остальные 52,5% идут в бюджет города. 

Частное охранное предприятие ведет круглосуточное видеонаблюдение за территорией доходного дома

Нетрудовой доход

Очевидно, что идея строительства доходных домов с последующей сдачей квартир внаем выглядит крайне перспективной. По словам риэлтеров, специализирующихся на сдаче в аренду элитного жилья, этот бизнес намного выгоднее, чем операции с куплей-продажей квартир. Более того, он существовал и продолжает существовать поныне, только в "штучных" масштабах -- мелкие частные инвесторы покупали квартиры, чтобы сдавать их в аренду.

Оксана Капля, сотрудник риэлтерского агентства "Блэквуд": Особенно выгодно это было несколько лет назад, когда еще не было такой конкуренции на рынке новостроек. Нормальная рентабельность у владельца появлялась, если покупка новой квартиры и ее отделка окупались в течение пяти лет. Сегодня возможно появление новых доходных домов, подобных тому, что построил ДИПС, только цены, пожалуй, следует снизить.

Действительно, массовым этот бизнес может стать лишь тогда, когда аренда квартир в доходных домах будет доступна не только людям с высокими доходами. Это осознают и в ДИПСе: анализ обращений потенциальных арендаторов показал, что необходимы доходные дома различной комфортности, в том числе экономического класса -- на одну-две комнаты, с типовой отделкой и низкой арендной платой.

С другой стороны, даже при сниженных ценах стоимость проживания в доходных домах будет выше, чем у "нелегальных" арендодателей. Ведь помимо огромных инвестиций в строительство владельцу доходного дома придется взять на себя (или возложить на сторонние организации) заботу об управлении и эксплуатации. Поэтому развитие этого бизнеса возможно только при стабильном росте среднего класса. 

Джеральд Гейдж: Для развития бизнеса доходных домов важен такой социальный фактор, как мобильность населения. В США люди готовы перемещаться из города в город на разных этапах своей карьеры, меняя свое место жительства по пять-шесть раз каждые восемь-десять лет. То же самое ждет и Москву, когда в регионах появится большое количество квалифицированных специалистов, готовых сюда переехать. Что же касается эксперимента ДИПСа, то цены в его доходном доме существенно выше, чем в среднем по США, однако сравнимы с арендными ставками в Нью-Йорке. А учитывая, что город позаботился о качестве жилья и вопросах безопасности жильцов, несомненно, что, даже несмотря на дороговизну аренды, подобные проекты отберут долю рынка у частных владельцев квартир. 

Дата публикации: 00:02 09 марта 2005

Источник: bpn.ru