Дольщик Москва

Правительство Москвы внесло в Госдуму предложение разрешить участие властей всех уровней в завершении жилищных долгостроев, со степенью готовности не ниже 70%. Напомним, ранее соинвестирование частных проектов за счет региональных бюджетов допускалось федеральным законодательством, но еще пять лет назад было запрещено. Как коррупциогенное. Оправданно ли?

Правительство Москвы считает предлагаемую норму оправданной. По словам первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрия Росляка, из-за финансово-экономического кризиса, низкого спроса на жилье и падения уровня инвестиций объем строительства в Москве в первом полугодии 2009 года снизился на 17,7%: «Там, где есть доля привлеченных ресурсов, есть соинвесторы, но жилой дом не достроен, надо дать возможность муниципальным, региональным и федеральным властям дофинансировать строительство жилья. Эти наши предложения внесены в Госдуму России». При этом часть площадей в таких домах должна переходить в собственность властей, которые могут ими распорядиться для реализации государственных нужд. Для поддержки строительных компаний и в условиях кризиса городские власти выкупили у них более 400 тыс. кв. метров жилья для социальных нужд, передает слова вице-мэра агентство Интерфакс.

Предложение было почти сразу раскритиковано, причем, не со стороны инстанции-адресата, а петербургскими коллегами. Фонд имущества Санкт-Петербурга, пишет газета «Коммерсантъ», направил городскому правительству, законодательному собранию и ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» обращение, в котором содержится резко негативная оценка «антикризисных» поправок в 94-ФЗ «О размещении заказов <...> для государственных и муниципальных нужд».

Такой порядок расходится с практикой, принятой в Санкт-Петербурге, и является «менее выгодным как для государства, так и для строителей», говорится в обращении Фонда имущества Санкт-Петербурга, а «указанные в законопроекте параметры существенно ужесточают принятый в Санкт-Петербурге порядок закупок и ставят под вопрос перспективы участия города в долевом строительстве». Например, условия конкурса, запланированного на 24 июля, предусматривают оплату 70% стоимости после подписания контракта; 25% — по факту 70-процентной готовности дома; 5% — после сдачи дома в эксплуатацию, на которую отводится год. При этом последний платеж застройщики в Питере получают именно после сдачи дома в эксплуатацию, а не после регистрации госсобственности на жилые помещения, которая может занимать до полугода. Согласно же предложению столичных властей аванс при заключении контракта не может быть выше 30%. При этом на достройку и регистрации прав собственности на жилые помещения застройщику отводится не более шести месяцев с момента заключения контракта, а его оплата производится лишь после регистрации госсобственности.

По мнению замгендиректора Фонда имущества Санкт-Петербурга, Надежды Варжиной, нормативной базы достаточно для закупок властями еще недостроенного соцжилья. Власти Петербурга закупают недостроенные квартиры в рамках 94-ФЗ и 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»: 94-ФЗ регламентирует общие принципы закупок для госнужд, а 214-ФЗ гарантирует соблюдение интересов города в качестве дольщика.

Свое мнение относительно иницативы столичных властей высказывают эксперты КДО daily.

«Данная инициатива выглядит загадочной, — считает руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин, — поскольку уже действующее законодательство позволяет городу организовать достройку замороженных объектов. Это показал опыт решения проблемы обманутых дольщиков в Восточном административном округе, где права на застройку от нерадивых девелоперов перешли, к более надежным, которые и завершили объекты. Возможно, в правительстве Москвы считают, что достаточно надежных застройщиков не осталось и лучше участвовать в достройке самим. Возможно, считают, что процесс смены застройщиков слишком длителен и сложен. Однако, как показывает опыт, внесение поправок в законы может занять еще больше времени. Возможно, это попытка намекнуть застройщикам, что правительство Москвы постарается поддержать их в критической ситуации».

«Наверное, это разумное предложение, — заочно возражает директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. — Не думаю, что какой-нибудь чиновник рискнет своей карьерой и спокойствием, чтобы профинансировать ненадежного застройщика. А если бюджетные деньги не будут потеряны, тогда чего противиться? Сейчас все, что поможет сохранить темпы строительства, должно представлять интерес».

«В период кризиса данный шаг выглядит оправданным: в условиях отсутствия кредитного финансирования он действительно позволит избежать большого количества недостроев, равно как и избежать резкого дефицита площадей на этапе выхода из кризиса», — добавляет Константин Ковалев управляющий партнер компании Blackwood

«Даже в условиях временного снижения спроса со стороны частных лиц, девелоперам не выгодно продавать на аукционах городу готовое жилье, — продолжает обсуждение заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Павел Епихин. — Более привлекательным для коммерческих строительных компаний представляется участие города в финансировании возведения новостроек уже на ранних этапах строительства. Девелопер, которому удастся привлечь в качестве соинвестора проекта город, получит необходимое финансирование уже на старте проекта.

Возобновление практики привлечения города к софинансированию строительства жилых домов, в текущих рыночных условиях представляется целесообразным, поскольку позволит увеличить объемы строительства в московском регионе и избавиться от возможных «долгостроев».

«Многие девелоперы сейчас находятся в трудном финансовом положении, поэтому на продолжение строительства нужны «живые» деньги, то есть здесь и сейчас, — резюмирует директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — В противном случае компаниям может не хватить собственных ресурсов на завершение строительства объектов, они не смогут выполнить требования закона федерального закона №94, по передаче готовых объектов городу. В данной ситуации соинвестирование бюджетом Москвы недостроенных объектов по графику было бы максимально удобным для девелоперов, которым таким образом будет оказана поддержка».

Однако интересно было бы узнать, задается вопросом эксперт, о каких именно замороженных площадках и застройщиках идет речь? Если это проекты в Москва-Сити или элитные жилые комплексы, то уместно ли поддерживать данный сегмент в разгар кризиса? Второй вопрос — когда? Деньги от московского правительства могут не успеть выручить девелопера — нужны более экстренные меры. Может быть, это жилые объекты малых и средних застройщиков? Но в Москве таких немного, да и трудно представить, что именно они принимались в расчет при разработке предложения.

«Вообще попытка московского правительства поддержать девелоперов похвальна, — заключает И. Шульков. — Однако даже в период кризиса не стоит забывать о том, что бюджетные средства это деньги налогоплательщиков. Поэтому интересно, будут ли получатели помощи определяться на аукционе или они уже определены? Также интересно, стоит ли расходовать деньги бюджета на решение проблем некоторых девелоперских компаний, нарастивших долговую нагрузку до критических отметок из-за неэффективного менеджмента?»

Судя по всему, аукционы на покупку жилья по горзаказу, ожиданий столичных властей не оправдали. В то же время, девелоперам даже в условиях кризиса, оказалось невыгодным продавать готовое жилье городу. А вот если город будет покупать квартиры на этапе строительства то есть выступит в качестве «обычного», хоть и оптового соинвестора (дольщика), то для застройщика это станет одной из возможностей профинансировать стройку. Черт, как всегда в деталях: кому будет оказана помощь, когда и на каких условиях. Изобретать дополнительные условия и менять их после заключения сделки городские власти умеют. Не считая того, что компании строительного комплекса делятся на любимых и самых любимых.

Альберт Акопян

Дата публикации: 16:33 06 июля 2009