Точечная застройка — запятой не будет

Главный архитектор столицы Александр Кузьмин отчитался об итогах работы комиссии по «точечной» застройке. Эффективна ли работа комиссии? А если эффективна, радоваться ли этому? Часть специалистов считает, что после кризиса строительство сможет подниматься с точечной застройки, а не комплексной реконструкции кварталов. Так что делать, чтобы и популизм соблюсти и строительство поднять? Об этом рассуждают эксперты КДО daily.

КДО daily: По словам Александра Кузьмина, почти за два года «комиссия рассмотрела» 1015 объектов, из которых признала «неточечными» 506, их строительство разрешено. По 58 объектам «комиссия рекомендовала разрешить строительство с условием уменьшения габаритов здания или их перепрофилирования», по 171 объекту решение было отложено, поскольку инвестор не провел публичных слушаний по проекту. «Точечными», строительство которых было однозначно запрещено, комиссия признала 189 объектов (18,6%). О судьбе 91 объекта главный архитектор умолчал.

Предмет гордости господина Кузьмина не совсем понятен. Но это так, реплика в сторону. Главный вопрос в другом. Часть ваших коллег высказывала мнение, что подъем строительства в Москве после кризиса сможет начаться только с точечной застройки: слишком тяжелый удар получили девелоперы, средств на комплексную реконструкцию кварталов у них не будет...

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Это после того, как банки уже заполучили столько активов? Теперь они — крупнейшие девелоперы. Средства будут. А новость хорошая. Да, сейчас строительство в упадке, но задача по сокращению точечной застройки глобальная. Она и на завтра, и на послезавтра. Она навсегда. Поэтому хорошо, что данная работа ведется, да еще в таких масштабах. Это нормальная работа городских властей.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: К точечной застройке город не вернется – это 100%. А то, что отрасли будет якобы сложно выходить из кризиса без точечной застройки — это не повод уродовать город. У нас есть генплан и развитие города должно идти по нему. И абсолютно правильно было принято решение о запрете точечного строительства.

КДО daily: И никакого противоречия с заявлениями властей о поддержке отрасли?

Омар Гаджиев: Никакого. Точечная застройка — это, как правило, не массовое дешевое жилье, а как раз дорогое жилье, которое сейчас на рынке не является наиболее востребованным и в своем большинстве простаивает. Также точечная застройка очень часто — это офисные центры, которых и так уже переизбыток на рынке.

Кирилл Шалин, президент НП «ЦентрРегион»: Хочу обратить внимание, что задача увеличения объемов строительства перед главным архитектором Москвы Александром Кузьминым стоит в значительно меньшей степени, чем перед другими должностными лицами строительного комплекса. Задача главного архитектора — «отсмотреть» каждый проект, представленный инвесторами и застройщиками и принять решение, исходя из большого количества переменных: это и архитектурный облик города, и инфраструктурная составляющая, особенно транспортная, и актуальность данного проекта для города или микрорайона и т.д.

КДО daily: То есть смягчение ограничений на точечную застройку никак не облегчило бы строителям выход из кризиса?

Сергей Сидоров, исполнительный директор НП «Альянс Строителей»: Думаю, снятие ограничения было бы равносильно латанию дыр на лоскутном одеяле. На мой взгляд, жесткая позиция, которую заняли городские власти, совершенно справедлива. Почти половина из заявленных на комиссию объектов не вписывается в архитектурный стиль или дает излишнюю нагрузку на инфраструктуру. Около 170 проектов даже не прошли публичных слушаний. Все это явное нарушение градостроительной политики.

КДО daily: «Слушали-постановили»? И масса сообщений о том, что жители узнали об этом постфактум. Игра, скажем так, «популярная для масс». Но есть и другое видение проблемы. Либо на рынок приходит много небольших строительных компаний, которые, скажем так, закрепят цены, сложившиеся к концу кризиса. Либо на рынке останутся три-четыре крупнейших девелопера и вскоре после кризиса мы получим то, что уже проходили — взлет цен. Да, прекрасный показатель окончания кризиса, но не для всех радостный.

Сергей Сидоров: Ну, давайте на минуту представим, что в силу тяжелого положения строительной отрасли власти откажутся от своих заявлений и разрешат строительство всех объектов, признанных точечными. Проекты точечной застройки начнут «вклиниваться» в полноценные районы со сложившейся инфраструктурой. Часть из них будет возведена на территории детских площадок и зеленых зон. Предположим, за счет этого рынок получит в ближайшие несколько лет 500-700 тысяч квадратных метров дополнительно, но вряд ли это спасет отрасль. Все-таки дома строятся не на 1-2 месяца, а на десятки лет, и после кризиса их нельзя будет просто взять и переставить в другое место.

Омар Гаджиев: Не могу согласиться с тем, что после кризиса строительство сможет подниматься с точечной застройки, а не комплексной реконструкции кварталов. Точечное строительство — не значит более дешевое. Когда речь идет о развитии кварталов, то город берет на себя часть финансовых обязательств, которые существенно помогают застройщикам реализовать тот или иной проект. То есть комплексная застройка реализуется не только за счет инвесторов, но и за счет городской казны. А вот точечная застройка — всегда только за счет инвесторов. При этом она, как правило, обременена очень большими ограничениями, которые удорожают строительство примерно на 20%. Например, нельзя строить по ночам, значит, у тебя не может быть трехсменной работы, а это увеличивает сроки строительства. Почти всегда при точечной застройке встает вопрос посадки домов на уже существующие сети. Москва и так уже «трещит по швам» с инженерией и не факт, что частный инвестор сможет потянуть перекладку этих сетей. Таким образом, комплексное строительство как раз выгоднее. Поэтому говорить о том, что город или отрасль что-то потеряет от запрета точечной застройки неверно. Скорее несколько инвесторов потеряют недополученную прибыль и только лишь. По этой же причине не могу согласиться с тем, что запрет на «точку» был популистским решением властей.

Сергей Сидоров: Для восстановления стройкомплекса есть и другие меры. Хотя их эффективность пока тоже вызывает множество споров и дискуссий. Например, программа сноса некомфортного жилья, на которую городские власти возлагают большие надежды. Предполагается, что под снос пойдет ни много ни мало 30-40 млн квадратных метров, а на их месте появится современное комфортное жилье. То есть строительные компании получат свободные участки с инфраструктурой под застройку, а часть компаний получит еще и бюджетное финансирование.

Вообще, кризис это не время для поспешных решений и отказа от планомерных действий. Если сейчас пойти на поводу у обстоятельств, то можно сразу поставить крест на усилиях, затраченных на борьбу с точечной застройкой.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком»: Существенно облегчить жизнь строительной отрасли могло бы решение правительств Москвы и РФ за счет бюджета обеспечивать участки под застройку необходимой инфраструктурой: прокладывать дороги, подводить газ, воду, электричество. Девелоперы с гораздо большим энтузиазмом вкладывались бы в новые проекты, если бы у них была возможность выходить на полностью подготовленные площадки. Проблема в том, что сейчас в Москве наблюдается критический недостаток инфраструктуры. В последние два-три года перед кризисом на волне эйфории от уверенно дорожавшей недвижимости был строительный бум. Однако строились только дома — миллионы квадратных метров, которые можно было быстро и выгодно продать. А про необходимость строить километры новых дорог, прокладывать километры новых трубопроводов, возводить новые подстанции как-то забывали. В результате на сегодняшний день городская инфраструктура просто не справляется с возросшей нагрузкой.

Илья Шкоп: И обязательно разработать эффективный механизм привлечения, участия мелкого и среднего бизнеса, небольших девелоперских компаний в комплексной реконструкции кварталов.

КДО daily: В общем, «признать работу комиссии удовлетворительной»?

Кирилл Шалин: Без иронии. В данной ситуации для Кузьмина и всего департамента архитектуры города Москвы наступил период, который можно охарактеризовать как «весьма полезная передышка». Ввиду того, что объемы строительства сокращаются, у московских чиновников и архитекторов есть возможность более тщательно рассмотреть каждый проект, дать ему оценку, принять правильное решение. Ведь известно, что во время строительного бума в Москве в 2006-2008-х годах, количество решений, принимаемых, в том числе, московскими архитекторами, было столь велико, что теоретически можно было бы задуматься о возможном несоблюдении некоторых важных условий при согласовании проектов.

КДО daily: Вот даже как... Опыт показывает, что и прежние крупные девелоперы не слишком охотно подпускали к своему пирогу мелкие компании. Не думаю, что «новые девелоперы» изменят эту практику. Между тем, в Москве проблема часто не в плотности застройки, а в ее нерациональности...

Омар Гаджиев: Вообще согласно Градостроительному кодексу, застройка в уже существующих границах микрорайона возможна только после публичных слушаний. Это значит, что решение данного вопроса во многом зависит от желания самих граждан. Пожалуйста, если сможете убедить граждан в необходимости такой застройки, то нет вопросов.

Альберт Акопян 

Дата публикации: 16:06 16 июля 2009

Источник: bpn.ru