Коммерческая недвижимость. Итоги и прогнозы - I полугодие 2009

Что касается финансирования коммерческой недвижимости, перед девелоперами остро встала проблема обслуживания ранее полученных кредитов. Причиной этому послужило падение общего спроса на коммерческую недвижимость со стороны конечных пользователей, и как следствие, резкое сокращение доходов от аренды / продажи помещений.

В результате, решение долговых проблем и оптимизация стратегии дальнейшего развития в целом стали первоочередными задачами для большинства участников рынка в первой половине 2009 г.

Возможности привлечения средств на открытом рынке сегодня практически отсутствуют - в течение первого полугодия ни одна российская компания не провела IPO, да и в целом международные рынки IPO фактически заморожены, говорится в инвестиционном отчете компании Knight Frank. Крупные западные финансово-банковские организации, ранее выступавшие в качестве основного источника заемного капитала для российских компаний, сегодня практически полностью приостановили кредитование проектов недвижимости в России. Существенной активности со стороны российских коммерческих банков также не наблюдается. Пожалуй, единственным источником заемного капитала остаются крупные банковские структуры, поддерживаемые государством - Сбербанк, Внешэкономбанк, ВТБ, Россельхозбанк. Несмотря на то, что Центральный Банк трижды за полугодие снижал ставку рефинансирования, условия банковских кредитов для многих девелоперов все еще остаются неприемлемыми.

Из-за резкого снижения финансовых возможностей ряд девелоперских компаний были вынуждены в счет погашения своих обязательств перед кредиторами передать им права на свои объекты недвижимости, выступавшие в качестве залога. Так, например, компания "Капитал Групп" передала Сбербанку часть недостроенного комплекса "Город столиц" в ММДЦ "Москва-Сити", Альфа банк получил права на БЦ "Северное сияние" и офисное здание на Красной Пресне в счет погашения задолженности компании Kopernik Group.

Многие участники рынка отложили реализацию отдельных своих проектов или вовсе приостановили экспансию в России. Среди таких компаний Parkridge Holdings, Midland Development, Atrium European Real Estate, Europolis, Immoeast, Orco Property Group, Magnat Real Estate Opportunities.

Вследствие финансовых затруднений и по причине общего снижения спроса со стороны арендаторов значительной корректировке подверглись планы по реализации некоторых знаковых для рынка проектов. Наиболее ярким примером можно назвать решение отказаться от строительства башни "Россия" в ММДЦ "Москва-Сити", которое, как ранее предполагалось, должно было стать самым высоким зданием в Европе (более 600 м) - вместо него планируется построить многоэтажную парковку.

Нередко кредиторы не только становятся собственниками объектов, находившихся в залоге, но и получают контроль над компаниями-должниками. Например, ВТБ получил контроль над девелоперской компанией ОАО "Система-Галс" и приобрел 75%-1 акция УК "Динамо", являющейся застройщиком проекта "Петровский парк" на территории стадиона "Динамо".

Спрос и предложение

На протяжении первой половины 2009 г. активность инвесторов на рынке купли-продажи объектов недвижимости оставалась на очень низком уровне. В целом подобное состояние рынка было вполне ожидаемым уже в конце предыдущего года, когда проявились признаки глубокого влияния международного кризиса на российскую экономику и финансовую систему. В качестве основных причин низкой покупательской активности можно выделить следующие:

* Во-первых, продолжающийся экономический кризис в России не дает предпосылок для роста спроса на объекты коммерческой недвижимости со стороны конечных пользователей (собственников или арендаторов).

* Во-вторых, у потенциальных инвесторов практически отсутствуют возможности для привлечения заемного капитала на приемлемых условиях для приобретения объектов коммерческой недвижимости.

* В-третьих, снизившиеся цены сделали недвижимость на западноевропейских рынках относительно более привлекательной для потенциальных покупателей по сравнению с российскими активами. Соотношение "доходность - риски", обеспечиваемое объектами недвижимости на развитых рынках, сегодня - в условиях кризиса доверия - более приемлемо для международных инвесторов. 

Дата публикации: 13:11 27 июля 2009

Источник: bpn.ru