Ипотека сделала ручкой

Число ипотечных сделок по итогам 2009 года может составить в лучшем случае 10% от объемов 2008 года. До конца 2009 года о рынке ипотеки можно забыть. По крайней мере, в Москве, где жилищное кредитование не выгодно ни банкирам, ни чиновникам, ипотека находится в стабильном состоянии клинической смерти. В регионах, где жилье является объектом потребительского, а не инвестиционного рынка – напротив – возможен рост специальных ипотечных программ, уверяют эксперты.

По данным Банка России, за I квартал 2009 года объем выданных жилищных кредитов составил 24,4 млрд. руб., что в шесть раз меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Данная тенденция сохраняется и сейчас. С апреля по июль текущего года всего 17 банков выдавали жилищные кредиты населению. И то, в основном, на вторичном рынке.

Связываться с «первичкой» не хочет практически никто - процентные ставки по кредитам на нее составляют 22-26% годовых в рублях. На рынке новостроек главными заинтересованными лицами оказались строители.

Дело в том, что девелоперские компании возводили свои дома на 70-80% за счет денег соинвесторов долевого строительства. Перспектива лишиться покупателей, которые не могут зайти на рынок жилья без кредитных средств, может грозить катастрофой для многих игроков.

Немаловажную роль в том, что строители занялись ипотекой, сыграл «производственный» фактор – любой профессиональный девелопер понимает, что если остановится завод или надолго «заморозится» стройка, то это обернется необратимыми последствиями как для завода (который проще будет построить заново), так и для дома (которому обеспечен пожизненный ремонт). Ровно такая же ситуация может сложиться и с ипотечным рынком – если он умрет окончательно, возродить его заново будет очень сложно.

Понятно, что о массовой ипотеке в отсутствии финансовой политики речи быть не может. Жилищное кредитование на «первичке» в настоящее время представлено в формате совместных адресных проектов застройщиков, банков и местных властей, разработанных для конкретных регионов. У каждого из членов данного триумвирата - своя роль и свои интересы.

Банки, со своей стороны, готовы выдавать ипотечные кредиты населению только в том случае, если они сами кредитовали (чаще – до кризиса) девелопера или его объекты. Финансовое учреждение тем самым увеличивает вероятность возврата своих денег. Еще один плюс для банка в таком альянсе заключается в том, что он, как правило, получает монопольное право на выдачу кредитов на покупку недвижимости в данном проекте.

Выгоды застройщика следующие: вступая в союз с банком, он увеличивает ликвидность объекта и объем продаж за счет ипотечных покупателей. Добавим сюда PR-составляющую такого союза – ведь связка "банк-застройщик" увеличивает в глазах покупателей вероятность того, что объект будет достроен в срок.

Роль чиновников в триумвирате самая очевидная – они, называя вещи своими именами, контролируют значительную часть строительных процессов на «своей» земле – начиная от разрешительной документации, заканчивая организацией рынка сбыта в виде прямого выкупа построенного жилья для социальных и прочих нужд.

К настоящему моменту в Москве схема «банкир+строитель+чиновник» оказалась неактуальна. Вместо того чтобы стимулировать покупательскую активность, в Москве просто ждут, когда она «отрастет» сама по себе. В регионах ситуация иная. Во-первых, жилье для граждан российских городов является не столько объектом инвестирования, сколько элементарной крышей над головой. Во-вторых, в отличие от столицы, реальные цены на кв. метр в регионах, действительно, ощутимо упали и приблизились к доходам потенциальных покупателей.

Совместные проекты застройщиков и банков встречаются уже в Подмосковье, где за последние полгода средняя цена кв. метра на ряд строящихся объектов упала почти вдовое. Так, в жилом комплексе "Радужный" (5-й мкр. города Видное) совместно с Газпромбанком реализует жилье компания "Сити-XXI век".

Московский кредитный банк, вернувшийся в июле на рынок кредитования «первички», дает ипотеку под новостройки Долгопрудненской строительной компании, а также компании «Проектсервис», работающей в Люберцах, Красногорске и пр. Сбербанк аккредитовал подмосковные новостройки ГК «Пересвет-Групп» (Люберцы, Лыткарино, Красногорский район, поселок Нахабино). Желающим купить квартиру с помощью ипотеки в «Пересвет-Групп» предлагается кредит от банка по процентным ставкам 13,5 - 15,5% годовых.

Совместно с группой компаний ПИК Сбербанк запустил ипотечную программу в городах Химки и Долгопрудный. Сумма кредита, предоставляемого Сбербанком, составляет до 70% от цены квартиры, для участников программы кредитования «Молодая семья» - до 80%. Процентные ставки до оформления в собственность квартиры - от 15% до 16% годовых в рублях РФ в зависимости, после оформления - от 13,5% до 14,5%. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет.

В других российских регионах реализацию партнерства строитель+банкир+чиновник» можно наблюдать на примере деятельности компании «СУ-155», которая при активной поддержки местных администраций разработала программу «Новая региональная ипотека» для пяти российских регионов. Старт-ап программы состоялся в Тверской области, где за первые месяцы работы она «воскресила» разбудила спрос на первичное жилье. Затем к «Новой региональной ипотеке» присоединились Ивановская и Калужская области. На очереди - Калининградская и Нижегородская.

Все участники «Новой региональной ипотеки» получают возможность приобрести со скидкой 10% квартиры в домах, построенных «СУ-155» в городах, где работает компания. Кроме того, им предоставляются льготные ипотечные кредиты от Сбербанка под 13,5% годовых в рублях, на срок до 30 лет (в зависимости от региона параметры могут незначительно колебаться). Наконец, третий составляющий элемент «ипотеки от СУ-155» - это субсидия, предоставляемая льготным категориям граждан за чет средств областных бюджетов.

Субсидию можно использовать на оплату первоначального взноса или компенсацию процентов по кредиту. Ее размер в разных областях колеблется от 10% до 40% от стоимости жилья. В зависимости от региональной политики субсидию получают молодые семьи, муниципальные служащие, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и пр.

В некоторых регионах под действие данной программы попадает до 80% его жителей. В среднем, участие в программе «Новая региональная ипотека» позволяет сэкономить 30-55% от совокупных трат на покупку жилья и пользование ипотечным кредитом.

Нужно признать, что та форма, в которой сегодня существует ипотека – в виде штучных «заповедников» – может, конечно, послужить примером для подражания, но вряд ли вытянет рынок. Вернуть займам массовый характер – задача государства. Если намерения чиновников снизить ставки так и останутся на бумаге, число ипотечных сделок по итогам 2009 года может составить в лучшем случае 10% от объемов 2008 года. 

Дата публикации: 11:07 31 июля 2009

Источник: bpn.ru