Рынок элитного жилья: выбор есть, а спроса нет

В начале июля компания IntermarkSavills провела пресс-конференцию, посвященную итогам I полугодия на рынке первичного жилья Москвы и Подмосковья в классах премиум и бизнес, а также прогнозам развития ситуации.

Снижение спроса и цены предложения, а также резкое сокращение новых проектов — основные тенденции I полугодия 2009 г. на рынке элитного жилья. Руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин сказал, что за шесть месяцев заморожено 15–30% проектов, к реализации которых приступили еще до кризиса. С начала года объем предложения жилья сократился на 5–10%. За первые шесть месяцев в столичном регионе на рынок вышло всего четыре объекта высокого класса.

В Москве это ЖК Versis на ул. Вавилова (девелопер «Пересвет Девелопмент») и «Баркли плаза» на Пречистенской набережной (девелопер «Баркли»). В Московской области — элитные поселки Резиденция Рублево, 1 км от МКАД по Новорижскому шоссе (ГК «Снегири), и Ноттинг Хил, всего на шесть домов, в 24 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Значительная часть проектов проходит реконцепцию с понижением классности (премиум — на бизнес, а бизнес — на эконом). Д. Халин сообщил, что сейчас в компании в работе находится десять подобных проектов.

В I полугодии 2009 г. по сравнению с докризисным периодом спрос на объекты стоимостью более 1 млн сократился в два раза, а среднемесячное количество сделок снизилось в три — шесть раз. Но если в сегменте городского жилья на март пришлось наиболее активное время на рынке, то за городом, напротив, зафиксированы самые низкие темпы продаж.

Всего за первые шесть месяцев на первичном рынке Москвы заключено порядка 110–130 сделок в классе премиум и 500–600 — в бизнес-классе. Что касается загородного жилья, то за полгода было продано примерно 80–100 коттеджей в элитных поселках и 270–300 — в классе бизнес.

За указанный период времени заметно увеличился объем нереализованной жилплощади. По состоянию на июнь 2009 г. доля непроданного жилья высокой ценовой категории составляет 42%, а средней — 17%. В загородном сегменте — 36 и 35% соответственно. В IntermarkSavills подсчитали, что при нынешних темпах продаж, даже если на рынок не выйдет ни одного нового проекта, существующего предложения элитных квартир в Москве хватит на четыре года продаж, а бизнес-класса — на шесть с половиной лет. В Подмосковье и вовсе запас в сегменте премиум на 10 лет, а в категории бизнес — на 13.

Широкий выбор предложения и низкий спрос сказались на стоимости объектов. За I полугодие снижение долларовых цен составило от 7 до 25%. В московских проектах de luxe 1 кв. м подешевел на 18% и составляет 15 200 долл., в классе бизнес — на 7% (6570 долл.). В загородных поселках падение цен было более заметным. Элитный сегмент подешевел на 20% (5150 долл. за 1 кв. м), а бизнес-класс — на 30% (3240 долл. за 1 кв. м). Средняя стоимость квадрата, по которой заключаются сделки на первичном рынке городского жилья, —12 200 и 5080 долл. для двух рассматриваемых сегментов. В компании IntermarkSavills определили ценовую вилку между наиболее дорогими и дешевыми предложениями в рамках одного класса в зависимости от места расположения недвижимости. Так, для элитных объектов максимальные цены действуют в районе Якиманка, а минимальные — в Красносельском; разница в средних величинах достигает 83%. Средняя стоимость объектов класса бизнес в ЦАО на 123% выше, чем в ЮАО.

В начале 2010 г. можно ожидать появления на рынке проектов, прошедших реконцепцию. Большинство их них адаптировано к условиям сложившегося спроса: меньшие площади, более скромная отделка мест общего пользования и пр. Кроме того, на продажу будут выставлены значительные объемы жилплощади в уже сданных новостройках. Как раз на такое предложение сейчас и ориентированы покупатели. В IntermarkSavills к осени прогнозируют повышение спроса в полтора-два раза.

Елизавета Шольковская