Собственники офисов не готовы прогибаться. А придется

Офисная недвижимость. Одна из отраслей рынка, которой кризис нанес наибольший урон. Анализ текущей ситуации и прогнозные оценки развития рынка офисной недвижимости в кризисных условиях предлагает директор по развитию департамента коммерческой недвижимости компании «КРЕДИТ МАКС» Елена Перлова

Елена Перлова: Сегодня ситуация на рынке недвижимости характеризуется глубокой рецессией, причем в большей или меньшей степени это определение применимо ко всем сегментам недвижимости. Ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от влияния макроэкономических факторов. И говорить о скором оздоровлении рынка без предпосылок к оживлению всей экономической системы нельзя.

КДО daily: Давайте все же поговорим. Макроэкономика наука, конечно, авторитетная, но что-то ведь зависит и от поведения участников рынка?

Елена Перлова: Сегодня мы можем только констатировать, что условия взаимодействия на рынке между его участниками изменились, это факт нужно четко понимать и научиться играть и выживать уже в изменившихся условиях. Главное событие — изменение вектора развития рынка недвижимости. Из рынка продавца рынок стал рынком покупателя, но пока не все собственники, готовы принять новые условия игры и продолжают терять возможную прибыль, в надежде на будущие более высокие доходы. Одним словом, занимают выжидательную позицию в надежде на чудо. Это касается в первую очередь собственников, которые не готовы прогибаться по коммерческим условиям аренды или продажи помещений.

КДО daily: Отсюда поподробнее, пожалуйста. Эта формула — превращение рынка продавца в рынок покупателя — прозвучала еще прошлой осенью. Что именно случилось? Что было легко вчера, и стало трудно или невозможно сегодня? На примерах, если можно. Как лично Вы столкнулись с новыми правилами игры? Как осмыслили новую ситуацию и решили проблему? Один-два примера.

Елена Перлова: Случилось следующее. Резко увеличилось число предложений объектов от собственников, как на аренду, так и на продажу. При этом спрос сократился в разы, особенно на покупку. Сейчас можно выделить две основные категории потенциальных покупателей: те, кто готовы и хотят покупать только и исключительно на кризисных демпинговых условиях и те, кто хотят купить объект под арендный бизнес с минимальными сроками окупаемости и приемлемым уровнем доходности, как правило, не ниже 20-25% годовых. До кризиса практически каждый объект гарантированно находил своего покупателя. Поэтому были нередки случаи, когда собственники устраивали неформальные торги между несколькими потенциальными клиентами, которые уже заявили о своих намерениях, и повышали, таким образом, цену или ставку аренды на 10-20% процентов от заявленной. Сегодня сделать это практически невозможно, за исключением тех случаев, когда заявленная цена существенно ниже рыночной.

КДО daily: Понятно. Наступил час расплаты. Но что именно происходит сегодня?

Елена Перлова: Сегодня мы видим кардинально обратную ситуацию, когда на одного клиента приходится несколько собственников, и теперь уже клиент может позволить диктовать свои условия и заключать сделки с теми, кто предложит лучшие условия. Типичный пример, когда одному офисному арендатору подходят несколько подобных помещений, и это становится предметом переговоров с собственниками о снижении арендной ставки. И многие собственники реально на это идут, понимая возросшую конкуренцию в борьбе за арендатора. Наши эксперты проводят работу с собственниками по вопросу того, как в текущих условиях эффективно реализовать свой объект. Те собственники, у которых объекты безрезультатно выставлены на рынке уже несколько месяцев — более сговорчивы. Но очень часто собственники, которые только что решили реализовать свое помещение, еще живут вчерашним днем. Не все понимают, что недополученная прибыль лучше, чем не полученная вообще.

КДО daily: Чем одна категория собственников отличается от другой? Неужели только уровнем IQ? Извините, бабки на рынке быстрее перестраиваются: пошел поток — цены вверх, схлынул поток — цены вниз. Может быть, дело в условиях, в которых оказались собственники помещений? Какую именно работу проводят ваши эксперты? Просто проводят с менее сговорчивыми собственниками лекции по популярной экономике или изучают их конкретный случай и дают соответствующие рекомендации? Если можно, на примерах.

Елена Перлова: Уровень IQ здесь ни при чем. Просто некоторые уже пытаются реализовать свой объект несколько месяцев и устали терять время и деньги, поняв, что с потенциальными клиентами нужно занимать гибкую позицию. Одни еще не испытали на себе все трудности реализации объектов, другие вложили в свои помещения много средств и не хотят опускаться ниже понесенных затрат. Но для потенциальных покупателей это не имеет никакого значения, они рассматривают только те предложения, которые являются привлекательными именно в кризис. Что касается работы наших экспертов с собственниками, то мы внимательно разбираем каждый конкретный случай, анализируем уровень цен на подобные объекты, существующий спрос и уровень конкуренции со стороны аналогов, и даем подробные рекомендации, на какую группу потенциальных клиентов собственник может сейчас ориентироваться, как нужно выстроить политику по продвижению.

КДО daily: Как насчет непосредственно переговоров?

Елена Перлова: Роль специалистов-переговорщиков сегодня повышается в разы: они лично, не меньше владельца и покупателя заинтересованы в сделке, сглаживают острые углы, при необходимости служат неким громоотводом, и в конце концов помогают достичь компромиссных решений. У нас был случай, когда мы намеренно запретили собственнику и покупателю обсуждать вопрос цены на переговорах, они обсуждали только технические параметры здания и остались довольны встречей. Вопрос цены обсуждался только через нашего специалиста, нам удалось заключить успешную сделку к удовольствию обеих сторон.

КДО daily: Интересная методика. А в чем главная проблема помимо той, что связана с кризисом?

Елена Перлова: Как и всегда, большинство собственников при определении цены продажи или ставки аренды отталкиваются от аналогичных предложений на рынке. А сейчас нужно четко разграничивать цены предложения и цены реальных сделок.

КДО daily: Насколько различаются эти цены? Примеры. Как удавалось убедить клиента?

Елена Перлова: Есть примеры, когда цену удается реально снизить на 30-50%, но пока это редкость. Повального снижения цен сейчас все-таки нет. И вопрос размера дисконта – это ключевой вопрос переговоров. Можно сказать, что сейчас в среднем уровень скидки может составлять 10-20% от заявленной цены.

КДО daily: Общие тенденции? Прогнозы?

Елена Перлова: Сегодня потребность в офисных площадях обусловлена не развитием компаний и увеличением числа сотрудников, а напротив, их сокращением. Компании переезжают из больших офисов в помещения поменьше, к тому же по существенно сниженной арендной ставке, при этом качество нового офисного помещения может оказаться даже выше, чем прежде. Стихийное стремление арендаторов к сокращению арендуемой площади ведет к совокупному увеличению доли вакантных площадей на офисные помещения по Москве.

КДО daily: Кстати, о макроэкономике. Не все здесь однозначно. Специалисты отмечают серьезные признаки выхода мировой экономики из рецессии. Возможно, Россия подключится к процессу с небольшой задержкой, может быть, в полгода, но подключится, никуда не денется.

Елена Перлова: Все бы ничего, если бы при этом не ожидался взрывной прирост качественных офисных площадей со стороны новых объектов, которые сейчас активно достраиваются. По оценкам экспертов, до 2011 года будет введено в эксплуатацию еще 2 млн. новых квадратных метров офисов. При этом текущий совокупный объем предложения по офисным помещениям уже приблизился к отметке в 9 млн. кв.м, из которых 600 тыс. кв.м было введено только в первом полугодии 2009 года. Девелоперы продолжают стихийно завершать начатое строительство, и иначе они не могут, так как связаны кредитными обязательствами с банками. При таких факторах даже человеку, далекому от рынка недвижимости, становится понятно, что при космических темпах прироста предложения и постоянно снижающемся спросе со стороны новых арендаторов, следует ожидать продолжения серьезной коррекции арендных ставок вниз. Понятно, что резкое снижение ставок аренды повлечет за собой и уменьшение цен продажи на офисные объекты. В связи с этим собственникам офисных объектов можно посоветовать поспешить сдать или завершить сделки по купле-продаже до осени и быть более гибкими по отношению к своим потенциальным арендаторам или покупателям. Если говорить об аренде, то при возрождении рынка собственник сможет отыграть упущенную сейчас выгоду на росте в будущем.

КДО daily: Если это понимает человек, далекий от рынка недвижимости, то понимают также потенциальные арендаторы и покупатели. Не получится ли так, что они не будет спешить со сделкой? Нервозность продавца, в масштабах рынка, всегда заметна.

Елена Перлова: Конечно, понимают многие, но, к сожалению, не все следят за рынком настолько внимательно. Эти данные являются открытыми, но по-прежнему вызывают удивление у той или иной стороны, когда мы им озвучиваем реальные конкретные цифры.

КДО daily: Недавно власти столицы призвали размещать в офисах гостиницы. Может быть, это выход? Сейчас также начинает обсуждаться возможная программа массового строительства съемного (доходного) жилья для повышения мобильности населения, для молодых семей и т.п. Насколько реально «превращение» офисов в гостиницы и доходные дома? На какой стадии строительства? Какие проблемы здесь возможны и неизбежны?

Елена Перлова: Безусловно, на гостиницы уровня 3* сейчас присутствует высокий уровень неудовлетворенного спроса. Но размещение гостиниц такой категории на месте офисных пространств должно быть в первую очередь оправданным с экономической точки зрения для девелоперов.

КДО daily: Это технически возможно?

Елена Перлова: Вариант перепрофилирования новых офисных площадей под гостиничные номера можно рассматривать как рабочий, однако, это несет за собой ряд возможных трудностей. Во-первых, нужно собственнику сразу определиться будут ли такие изменения носить временный характер, например, на период кризиса, или же гостиничная функция в новом комплексе останется на постоянной основе. Если рассматривать этот вариант как временный, то лучше всего это осуществлять на начальном этапе строительства, когда можно еще внести изменения в конструктивные решения объекта, сделать их более универсальными, соответствующими требованиям, как со стороны офисного сегмента, так и со стороны гостиничного. Таким образом, это позволит собственнику, в зависимости от рыночной конъюнктуры, оперативно адаптироваться к изменениям. Но здесь нужно понимать, что объект уже не сможет претендовать на офисный центр класса А или на уровень гостиницы в 4-5*.

КДО daily: А если проект зашел достаточно далеко?

Елена Перлова: Если собственник офисного объекта решает перепрофилировать его под гостиницу на более поздних этапах строительства, то здесь ему придется гораздо сложнее. Во-первых, это несет за собой дополнительные растраты, которых можно было избежать на ранних этапах стройки. Во-вторых, есть высокая вероятность увеличения доли потерь площадей полезного использования. Так объект, который был спланирован под размещение офисов с открытой планировкой open space, будет уже крайне сложно вписать в рамки коридорной планировки под гостиничные номера. К тому же для гостиницы может не хватить выделенных на офисный центр мощностей и коммуникаций. При таком подходе многие номера могут получиться, например, без окон или санузлов. Плюс, при ориентации на временные изменения, нужно понимать, что оснащение гостиничных номеров это дополнительные, не малые инвестиционные затраты, которые просто не успеют отбиться за короткий период.

КДО daily: И никаких возможностей «слепить» нечто гибридное?

Елена Перлова: Можно. И не гибридное, а вполне органичное, но опять же, если у собственника есть возможность произвести изменение концепции объекта на этапе проектирования или начальном этапе строительства. Здесь уже можно спроектировать объект как многофункциональный комплекс с гостиничной и офисной составляющей высокого класса. Такие меры позволят сохранять объекту свою экономическую эффективность вне зависимости от изменения рыночных тенденций. Таким образом, вариант перепрофилирования офисов под гостиницы рассматривать можно, и для многих девелоперов это будет реально являться выходом из текущей ситуации, однако, нужно понимать, что это решение приемлемо далеко не для всех.

КДО daily: А может, ну его все? Не сдавать, а взять, да продать?

Елена Перлова: Здесь ситуация сложнее. Нужно понимать, что сейчас не время продавать недвижимость, особенно офисную без крайней на то необходимости. Если собственник понимает, что в ближайшие 2-3 года ему понадобятся средства и решает продавать свой объект, то лучше это делать сейчас. При этом он должен понимать, что без дисконта объект не удастся продать вообще, желающие найдутся вряд ли. Если сейчас и есть клиенты на покупку, то они непременно хотят купить какой-нибудь дефолтный объект по демпинговой цене, их даже не пугает ситуация с долгами по нему, недостроем, плохим состоянием и проблемами с документами. Самое главное — вопрос цены. Нужно также заметить, что наметилась тенденция активизации российских и зарубежных частных инвесторов и фондов, созданных для скупки недвижимости по демпинговым ценам в инвестиционных целях. Фраза, которая легко произносилась в начале кризиса, а затем вызывала только раздражение, все-таки верна: кризис — период новых возможностей для участников рынка.

Альберт Акопян

Дата публикации: 14:56 10 сентября 2009

Источник: bpn.ru