Выгодная масштабность: чем привлекает покупка квартиры в крупном жилом комплексе

Жилые комплексы, возводимые в столице, отличаются по архитектурным концепциям, плотности застройки, свою отметину оставляет местность, где реализуется проект, его территория. Есть небольшие точечные объекты и наоборот – жилые массивы, включающие комплексную застройку целых кварталов. И если единичные объекты представлены практически в любом районе Москвы, то крупных проектов в столице немного. В чем достоинства и недостатки покупки жилья в крупномасштабных жилых комплексах?

Как сообщили журналу Metrinfo.ru в компании МИАН, в Москве сегодня четыре района массовой комплексной застройки: на улице Ботанической, Волжском бульваре, в микрорайонах Кожухово и Солнцево. Преимущественно (исключение «Марфино» на ул. Ботанической) жилые массивы возводятся под социальные программы: для «переселенцев из пятиэтажек» и очередников. Объем поступающего на коммерческий рынок жилья в таких проектах невелик – обычно не более 10-20%, - говорит Инна Игнаткина, заместитель генерального директора МИАН. Но мы сегодня поговорим и об объектах поменьше – не «массовых», но крупных.

Достоинства, которые приносит размах

Крупные проекты выгодны застройщикам. По словам Сергея Лядова, руководителя PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», при сопоставимых объемах строительства, девелопер, ведущий комплексную застройку, значительно экономит время на разработке проектной документации по сравнению с точечной застройкой.

Явный плюс массовых строек - качество инженерных сетей. Зачастую при «посадке» очередного дома в старых районах инженерные системы не выдерживают, и без горячей воды и тепла, а то и электричества остаются близлежащие дома. А при комплексной застройке сооружаются отдельные котельные и подстанции, прокладываются новые надежные сети, рассчитанные на современные нагрузки, - детализирует Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».

Покупатели жилья в масштабных проектах также находят интерес. Так, территория имеет генплан, в котором заложено расположение и соотношение домов, проездов, пешеходных зон, детских площадок. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» считает существенным плюсом комплексной застройки единый архитектурный облик. Даже построенные по разным проектам, дома гармонично смотрятся на одной территории, так как являются составной частью профессионально организованного пространства. При точечном строительстве архитекторы практически лишены возможности обыгрывать в проектах участки, относящиеся к соседним домам, и такие проекты проигрывают по выразительности.

По мнению Елены Рыбкиной, руководителя отдела рекламы и PR компании «АТЛАНТ РИЭЛТИ», крупные ЖК обеспечивают обитателям комфорт: при комплексном освоении территории довольно большие участки отводятся под зоны отдыха, озеленение и благоустройство.

По словам Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), в идеале новым строительством должен устраняться дефицит нежилых объектов даже в соседних микрорайонах. На практике компаниям нередко удается «подрезать» площади под социальную инфраструктуру - построить меньше чем обещано, однако это несравнимо с точечной застройкой, когда жителям приходится пользоваться старой инфраструктурой района. Строительство социально-бытовой, торговой, развлекательной инфраструктуры в проектах комплексной застройки дает возможность практически «не выходить из дома» - говорит Лана Волохина, директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость».

В частности, по словам Марины Дыкиной, руководителя пресс-службы компании «Est-a-Tet», в ЖК «Марфино» будет своя школа, детские сады, первые этажи жилых домов займут объекты социального назначения: магазины, салоны красоты, предприятия бытового обслуживания, отделения Сбербанка и многое другое. По данным компании «Интеко», на прилегающей территории к ЖК «DOMINION» (м. Университет), возводится школа на 350 мест, детский сад на 245 мест, лицей МГУ для одаренных детей на 300 мест. Будет построен общественный досуговый центр, включающий в себя велнесс-центр, кафе и детский развивающий центр.

В состав жилого квартала «Радужный» (г.Видное) войдут школа на 550 мест, детский сад на 180 мест, многофункциональный комплекс (торговля, соц – быт предприятия), магазины и паркинги, - говорит Сергей Лядов («Сити-XXI век»). В ЖК «Лазаревском» (Южное Бутово), помимо развитой внешней инфраструктуры будет еще свой детсад и магазины шаговой доступности на первых этажах домов.

При застройке жилых кварталов срок строительства самих домов меньше. Так, в «Марфино» новый дом появляется месяцев за шесть, а через год он уже готов к заселению. Как объяснила Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») при единовременном освоении площадки нет ограничений по времени строительства, и работать можно круглосуточно. А при точечной застройке в ночные часы строить запрещено.

Еще одно преимущество для покупателя - большой выбор планировочных решений. В частности Сергей Лядов («Сити-XXI век») рассказал, что в ЖК «Радужный», разработано 10 видов планировок только двухкомнатных квартир (от 43 до 73 кв.м.) «При точечной застройке девелопер вряд ли сможет предложить такой ассортимент», - отмечает он.

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») считает, что крупный проект вряд ли обернется долгостроем. Связано это с масштабом деятельности и опытом компании (мелким фирмам строить сразу несколько домов невозможно), и с вниманием со стороны властей. В частности, город-соинвестор в самом крупном на сегодня проекте в черте МКАД - в ЖК «Марфинский» реализуемого компанией «Ведис Девелопмент».

Стройка по этапам - минусы

И все же, по мнению большинства опрошенных экспертов, главное опасение сегодня связано с риском остановки строительства. Как объяснила Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»), крупные проекты требуют значительных инвестиций, а девелоперам, не имеющим необходимых сумм, сложно получить кредиты на приемлемых условиях.

Эксперт также призналась, что зачастую застройщики не оформляют право собственности на сданный дом, пока не достроены другие корпуса. «Бывает, что один дом уже сдан, а на втором работает строительная техника», - уточняет она.

На практике масштабное строительство предполагает несколько этапов (очередей), и жильцам первых очередей приходится мириться с возникающими при этом проблемами, - говорит Елена Рыбкина («АТЛАНТ РИЭЛТИ»). Например, строительство инфраструктуры значительно отстает от жилого сектора и часто ведется по остаточному принципу. И покупатели беспокоятся - не придется ли им несколько лет возить ребенка в школу, поликлинику на другой конец города. Хотя эксперт отметила, что в настоящее время городские власти не принимают микрорайон в эксплуатацию без законченной инфраструктуры.

Лана Волохина («Инком-Недвижимость») обратила внимание увеличение нагрузки на социальную инфраструктуру района. На практике оказывается, что мест в новых детских садах и школах не хватает. Новые поликлиники строятся крайне редко, поэтому попасть на прием к врачу становится сложно и местным жителям, и новоселам.

Немаловажное условие для покупателей жилья - однородность соседей по социальному статусу. Но как отметил Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), в проектах с участием города, почти наверняка предполагается соседство с «социальным жильем». В частности, в ЖК «Марфино» в мкр. 51 большая часть площади – социальное жилье, предназначенное очередникам, переселенцам из сносимых домов и т.п. Поэтому собственники коммерческого жилья могут столкнуться либо с неблагополучным контингентом, либо с «временщицким» отношением к общей собственности со стороны тех, кто получил квартиру бесплатно, либо с нежеланием соседей оплачивать установку домофонов, благоустройство дворика, организацию охраняемых парковок и т.п.

Экономика: почему выгодно

По опыту прежних лет, покупатели жилья, заключающие сделку на стадии строительства, могли приобрести площадь по цене значительно более низкой, чем по завершению стройки. Особенно большой разрыв в ценах наблюдался в комплексных проектах.

Например, в Куркине за время строительства цены поднялись более чем в 10 раз (от $380 за кв. м до $4-5 тыс. за кв. м), в «Гранд парке» на ранних стадиях строительства жилплощадь продавалась в среднем по $1,3-1,9 тыс. за кв. м, сейчас оставшиеся квартиры реализуются по цене от 170 тыс. руб. за кв.м. Поэтому и сейчас многие покупатели, заинтересовавшись выходом на рынок очередного крупного проекта, надеются найти в них заманчивые предложения, - считает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») добавляет, что при повышении степени готовности и продаже более половины объема, цены растут, а скидки - уменьшаются. Например, по данным Est-a-Tet в ЖК «Марфино» на момент начала продаж средняя цена 1 кв.м составила 70 тыс. руб., а на середину сентября 2009 г. – 85 тыс. руб. за кв.м.

По словам Елены Рыбкиной («АТЛАНТ РИЭЛТИ»), обычно на крупных проектах предполагается рассрочка, либо под каждый новый микрорайон разрабатывается собственная схема ипотеки от компании. Так же застройщики часто прибегают к помощи крупных банков и разрабатывают более выгодные для заемщиков схемы ипотечного кредитования.

Руководитель отдела маркетинга и PR Группы Компаний «Пионер» Ирина Романова считает, что в сегодняшних условиях невозможно сравнивать ценовую политику застройщиков крупных проектов - она индивидуальна для каждого объекта на различных этапах его реализации. То же самое касается возможности привлечения ипотеки и предоставления рассрочек. «Скорее это зависит от стадии готовности объекта, от застройщика и его партнерских отношений с банком и подобных нюансов. А объемы застройки здесь не имеют принципиального значения», - говорит она. Тем не менее, эксперт считает, что для покупателя практически любой объект сегодня выгодно приобретать по 100% оплате: в этом случае каждый застройщик готов предложить наилучшую цену, а зачастую и различные дополнительные бонусы. В частности, покупателям квартир в ЖК «Лазаревское»- компания вручает «Подарочный сертификат». Он дает скидку в размере 5% от указанной в договоре суммы при покупке машиноместа или еще одной квартиры в данном ЖК.

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») также соглашается с тем, что сейчас рассрочки и скидки предоставляются практически по всем объектам, независимо от «комплексности». Хотя признает, что по отдельно возводимому дому покупателю будет проще «выбить» индивидуальные условия оплаты, ведь продавец будет заинтересован действительно в каждом клиенте.

Марфино: самый, самый

На сегодня самая крупная площадка в Москве где строится преимущественно коммерческое жилье - микрорайон «Марфино». Он возводится на северо-востоке столицы вблизи Ботанического сада на площади 22 га. Возвести предполагается 280 тыс. кв.м жилых метров и «нежилья».

В «Марфине» на одном участке представлены дома разных типовых серий – это П-44Т, П-3М, КОПЭ и ГСМ-1 с квартирами разных планировок и метража от 35 до 93 кв.м. Каждый корпус спроектирован как самодостаточная жилая зона с внутренним двориком, гостевой парковкой, детскими игровыми и спортивными площадками. Строительство началось в марте 2008 г. За это время полностью закончены и сданы все корпуса мкр. 51 – 60 тыс. кв.м. жилья. Большая часть из них – это 50 тыс. кв.м жилых площадей, отдано под социальные программы города, а 10 тыс. кв.м реализовано. Сейчас продажи идут в мкр. №52. До конца 2009 г. будет сдана I очередь, а застройка всего микрорайона закончится в 2010 г. К этому же сроку в «Марфине» будет построена школа, а первые нежилые этажи дома займут магазины, кафе, аптеки, отделения банков и т.п.

По данным компании Est-a-Tet, на начало сентября продано 126 тыс. кв. м жилой площади. Это около 80% от общего объема жилья представленного в I очереди строительства. Минимальная цена предложения составила от 77 тыс. руб. за кв. м, а средний ценовой показатель по домам всех серий приблизился к 85 тыс. руб. за кв.м.

Уникальность предложения в ЖК «Марфино» состоит в том, что это единственная площадка в Москве, где квартиры продаются с чистовой отделкой. В квартирах сделан ремонт: на полах - ламинат, на стенах обои, установлена сантехника, санузлы отделаны керамической плиткой, также выполнена разводка электричества и тепла по всей квартире.

Наибольшим спросом пользуются квартиры в корпусах серии П-44Т. Когда жилплощадь в домах данной серии поступает в продажу, выстраиваются очереди из желающих приобрести в них квартиры, - говорит Кайдо Карма, генеральный директор Est-a-Tet.

По мере строительства корпусов жилплощадь поступает в продажу. По состоянию на 8 сентября в наличии были одно-, двух и трехкомнатные квартиры в корп. №12 (серия П-44Т). Общая цена однокомнатных квартир составила 3,5-3,9 млн. руб., двухкомнатных – 4,6 – 6,0 млн. руб., а трехкомнатных – 6,5 млн. руб. Корпуса №№13 и 14 – дома серии КОПЭ. В них однокомнатные квартиры продаются по 3,4-3,65 млн. руб., двухкомнатные – по 4,36-4,7 млн. руб., трехкомнатные – по 6,0-6,7 млн. руб. В корпусе №11 (П-3М) оставались свободными только несколько двухкомнатных квартир по цене 4,7 млн. руб. Риэлторы ожидают, что в конце сентября на продажу поступят площади в корпусах №№16 и 17 (КОПЭ) и корп. №15 (П-44Т).

Купить квартиру в ЖК «Марфино» можно по ипотеке, которую предоставляет Банк «Санкт-Петербург». Условия программы – кредит только в зарубежной валюте. Процентная ставка: в долларах США — 14% годовых, в евро — 13.5% годовых. Срок кредитования: от 1 года до 5 лет. Первоначальный взнос: от 50% стоимости приобретаемого жилья.

И остальные проекты

В столице в стадии активного строительства сейчас находится несколько крупных жилых комплексов. По объему возводимого жилья они заметно уступают «Марфинскому», но, по разнообразию представленных квартир могут составить достойную конкуренцию. Дело в том, что все жилые комплексы возводятся по индивидуальным проектам, где разработано несколько вариантов каждого типа квартир, отличающихся и по планировочным решениям, и по метражу.

Каждый покупатель вправе делать свой выбор. Предпочтет ли он дом, построенный точечно в обжитом микрорайоне, или в крупном жилом комплексе, - решение останется за ним. Хотя есть моменты, которые проще решаются, когда территория жилого комплекса – единое целое, а жители в состоянии решить, как лучше организовать свою территорию, чем заполнить дворы, какие объекты инфраструктуры им нужны, а без которых они могут обойтись. Управлять жилым кварталом при точечной застройке – пока малоперспективное занятие.

Людмила Чичерова

Дата публикации: 12:12 21 сентября 2009

Источник: bpn.ru