Подготовлены новые правила застройки исторических зон

9 марта в зале инвестиционных проектов на площади Островского КГИОП представили схему корректировки объединенной охранной зоны Петербурга. Новые правила призваны упорядочить отношения города с застройщиками исторических кварталов. По замыслу чиновников, это в разы увеличит приток инвестиций в преобразование пригородов, одновременно положив конец череде громких скандалов. С подробностями Александра Грицкова.

В настоящее время в городе действуют регламенты охранных зон, утвержденные еще решением исполкома Ленсовета в 1988 году. В 2002 году вышел федеральный закон "Об объектах культурного наследия народов РФ". Он ввел понятия охранной зоны (ОЗ) и зоны регулирования застройки (ЗРЗ). Самый высокий статус у охранной зоны: в ее пределах запрещено любое новое строительство, за исключением так называемых лакун -- участков, где здания были разрушены или исторически предполагалась некая застройка. Например, если вдруг обнаружится, что рядом с Эрмитажем в XVIII веке стоял флигель, спроектированный Растрелли, его можно будет восстановить. К ОЗ относится почти весь исторический центр Петербурга (территории Адмиралтейского, Василеостровского, Петроградского и Центрального районов) -- в общей сложности 3068 га.

К территориям охранных зон прилегают ЗРЗ, где можно строить с определенными ограничениями. Споры о том, что можно и чего нельзя возводить на этих участках, идут давно. Напомним, что особенно строителям не понравился принятый в апреле прошлого года правительством Петербурга временный высотный регламент. В соответствии с ним город делится на 6 зон, для каждой из которых установлена предельная высота зданий. В частности, в центре высота внутриквартальной застройки не должна превышать 28 м, а в районе Черной речки -- 42 м. В ноябре прошлого года Ассоциация домостроителей Петербурга и Ленобласти (возглавляемая президентом группы ЛСР Андреем Молчановым) предлагала отменить жесткие ограничения и рассматривать каждый проект индивидуально. Но в начале января вице-губернатор Александр Вахмистров положил конец этой дискуссии, заявив, что никаких изменений в регламент, который необходим как сдерживающий фактор, пока вноситься не будет.

Вместе с тем еще в конце 2003 года тогдашний председатель КГИОПа Никита Явейн признал, что в условиях активного освоения строителями центра города корректировка охранных норм неизбежна. "Жизнь показала, что нужно уменьшить площади территорий, на которых запрещено строительство, все равно люди там строят", -- объяснил господин Явейн. Новые руководители строительного сектора Петербурга охотно подхватили мысль о либерализации строительных норм. Так, вскоре после своего назначения новый главный архитектор Александр Викторов заявил, что в старых районах города обязательно будет не только реконструкция, но и новое строительство. "Город -- это живой организм, и он должен нормально развиваться", -- объявил господин Викторов.

О том, что в отношении Смольного к охране исторического центра наступил перелом, говорит и то, что в последние несколько месяцев дискуссии развернулись вокруг целого ряда проектов, о реализации которых лет пять назад невозможно было даже помыслить. Речь, в частности, идет о возведении жилого дома с фондохранилищем за Этнографическим музеем и о застройке части Таврического сада (Ъ подробно писал об этом). Примечательно и то, что спорные с точки зрения охраны культурного наследия проекты появляются именно сейчас -- когда действующие нормы признаются чиновниками устаревшими, а новые еще не действуют. Желание строителей создать как можно больше градостроительных прецедентов в период подготовки нового Генплана понятно. Несмотря на то что по себестоимости строительство в центре города обходится инвестору не менее чем в $2,5 тыс. за квадратный метр, это самый доходный сегмент рынка -- цены за квадратный метр элитного жилья здесь достигают $5-10 тыс.

Схема корректировки объединенной охранной зоны Петербурга, которую сегодня представит КГИОП, призвана положить конец этим дискуссиям и упорядочить отношения города со строителями. Согласно проекту этого документа охранная зона, где будет разрешено заниматься только регенерацией исторической среды, сокращается в 4,5 раза. Она остается в границах, охватывающих главные ансамбли центра города, вошедшие в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Таким образом, под охраной остаются набережные центрального русла Невы, включая Университетскую набережную, Петропавловскую крепость, частично -- территорию от Адмиралтейства до Мойки, а также отдельно расположенные ансамбли Смольного монастыря, Таврического дворца, Александро-Невской лавры, Елагина острова.

Границы ЗРЗ, которая теперь будет называться "буферной" зоной, значительно расширяются. За счет каких объектов это произойдет, в КГИОПе пока не уточняют. Но зато уже известно, что на территории ЗРЗ будет установлен поквартальный режим регулирования градостроительной деятельности -- чтобы строителям было изначально ясно, в каком квартале возможны преобразования, а в каком -- нет. Новые правила коснулись и пригородов Петербурга. Сейчас, например, в Петродворцовом районе около 80% территорий не подлежат застройке. Не менее жесткие требования действуют в центральной части Царского Села, где инвесторы должны вписывать свои проекты в исторический ландшафт.

В Петродворце, Ломоносове, Стрельне, Пушкине, Павловске охранная зона, где новое строительство запрещено, будет сокращена на 70% и переведена в зону регулирования застройки. Опробовать новую схему предполагается в ходе подготовки к празднованию 300-летия Петергофа. В частности, Московская инвестиционно-строительная корпорация намерена построить в центре Петродворца четырехзвездочный отель, а корпорация "Петербургская недвижимость" -- комплексно реконструировать исторические казармы и прилегающую к ним территорию (всего 35,2 га) по соседству с Верхним парком. Кроме того, город подыскивает инвестора для реконструкции 27-го квартала Петродворца (между улицами Никольской, Константиновской, Михайловской и Аврова), где на месте аварийного и ветхого жилья предполагается возвести 12,8 тыс. кв. м жилья и торговый центр.