Большие возможности для маленького бизнеса

Для владельцев малого и среднего бизнеса сегодня открываются новые возможности на рынке коммерческой недвижимости. Кстати, во многом благодаря тому, что некоторые собственники крупных офисных зданий стали продавать свои площади по частям.

Причины у каждого свои: кто-то стремится таким способом выручить средства и расплатиться по кредитам, кто-то пытается реализовать объекты, чтобы профинансировать проекты, находящиеся на завершающих этапах строительства и т. д. Естественно, что наиболее приемлемый вариант — поиск одного покупателя и продажа объекта целиком. Однако на практике реализуется прогнозируемый профессионалами сценарий — продажа по частям, и такие примеры на рынке уже существуют.

Распродажа по частям

Директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов рассказывает, что не так давно к ним обратился владелец офиса площадью 2 тыс. кв. м с просьбой продать актив. По рекомендации специалистов помещение было поделено на части по 40–50 кв. м. В результате на каждую из них нашелся покупатель. «Владелец же соседнего помещения аналогичной площади, отказавшийся разбивать его на блоки, до сих пор пытается реализовать объект», — констатирует эксперт.

В принципе осторожное поведение второго собственника вполне оправданно, поскольку деление помещения на небольшие части связано с определенным риском. Например, можно найти покупателей только на часть площадей, а остальные «повиснут», или же успешно продать помещения на наземных этажах и при этом остаться с подвалом. Преимущество такой сделки для собственника в том, что меньшие площади реализуют по более высокой цене.

Примеры распродажи объекта по частям сегодня не единичны. Управляющий партнер компании Blackwood Константина Ковалев сообщает, что недавно компания Н-Транс, владеющая проектом «Северная Башня» в Москва-Сити, приняла решение продавать этот объект (135 тыс. кв. м) частями. «Сегодня это, пожалуй, единственный способ реализовать крупные активы, поскольку найти покупателей на офисный объект площадью более 30 тыс. кв. м вряд ли возможно», — поясняет эксперт.

Впрочем, предлагать объекты блоками, площадь которых составляет менее 100 кв. м, соглашаются далеко не все. Некоторые владельцы идут на уступки, но незначительные. «Если раньше собственник рассматривал продажу БЦ площадью в 50 тыс. кв. м только целиком, то сегодня он готов делить его на части по 1–3 тыс. кв. м, но такой диапазон не отвечает потребностям малого и среднего бизнеса», — утверждает К. Ковалев.

Однако ситуация постепенно меняется. Эксперты отмечают, что в кризисные времена офисные площади 50–300 кв. м являются наиболее ликвидными, и владельцы малого и среднего бизнеса, как считает Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG, активно пользуются возможностью приобрести такие объекты, тем более что дисконт зачастую достигает 40% от прежней цены. «Повышенный интерес к таким площадям подтверждается количеством оферт, полученных нашими специалистами на офисы, продающиеся в одном из бизнес-центров в Москве», — подчеркивает эксперт.

В то же время специалисты отмечают, что покупка одной из частей не очень выгодна в том плане, что в дальнейшем это лишает собственника возможности единолично контролировать функционирование объекта. Да и для бизнес-центра это не очень хорошо. У него появляется сразу несколько хозяев, что резко ухудшает потребительские характеристики БЦ, так как накладывает определенные ограничения на его дальнейшую эксплуатацию и возможные последующие сделки с самим зданием. «Будь сейчас аренда в предлагаемых бизнес-центрах прибыльным делом, никто бы их не продавал частями», — считает Константин Королев, генеральный директор компании Smart property.

Несколько иная ситуация складывается на рынке торговой недвижимости. По данным компании Blackwood, здесь подобная практика не распространена, поскольку наличие многих собственников существенно осложнит процесс принятия решений и управление комплексом. Тем не менее существуют примеры, когда у объекта несколько инвесторов и после окончания строительства они получают соответствующие доли. Несколько собственников у ТРЦ «Атриум». В числе недавних сделок специалисты отмечают приобретение компанией «НАФТА Ко» у группы компаний АСТ 50% многофункционального комплекса «Военторг» на Воздвиженке. Однако все это — крупные активы.

Выбор есть…

До кризиса объем предложения коммерческих площадей на продажу был незначительным. Директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова объясняет это стабильным финансовым положением собственников, а также высокими арендными ставками, что делало невыгодным продажу объектов. «Основным ресурсом для продажи оставались небольшие помещения в сегменте стрит-ритейла (для торгового сегмента), бизнес-центры на этапе строительства, а также объекты, не генерирующие существенных доходов. В сегменте отелей преобладали гостиницы старой постройки, требующие от владельцев большого объема инвестиций», — рассказывает эксперт.

Теперь выбор гораздо шире и возможностей у предпринимателей появилось больше. Сегодня можно приобрести не только мелкие объекты коммерческой недвижимости в Москве, но и более существенные активы в области, а также в городах-полумиллионниках и менее крупных поселениях.

«Такое приобретение может оказаться весьма привлекательным в долгосрочной перспективе, но нужно учитывать, что время, которое пройдет до того, как объект станет приносить прибыль, может быть слишком продолжительным для среднего и тем более малого бизнеса», — утверждает К. Королев.

Если говорить о финансовой стороне, то для многих потенциальных покупателей объекты коммерческой недвижимости стали более доступными, поскольку цены снизились на 50–70%, но это с одной стороны. С другой, как считают аналитики компании Blackwood, необходимо понимать, что в первую очередь на продажу были выставлены наименее привлекательные предложения. Собственники ликвидных объектов не торопятся, они ожидают восстановления рынка и нового витка цен. А вот предложение торговых объектов на продажу возросло по большей части за счет проектов, находящихся на начальной стадии реализации.

…хватило б денег

Между тем при всех благоприятных условиях на рынке коммерческой недвижимости представители малого и среднего бизнеса справедливо отмечают, что, «вложившись» в помещение, придется значительно уменьшить свои оборотные средства. В результате снизятся заработки (меньше товара — меньше прибыли от продаж).

Кстати, власти понимают проблему и идут навстречу предпринимателям. В этом смысле показательна позиция законодателя, который с 1 января 2009 г. предоставил преимущественное право покупки арендованных муниципальных помещений малому бизнесу.

Что касается списка объектов, на которые нацелен мелкий предприниматель, то, как утверждает М. Трофимова, он формируется в зависимости от заявленных средств. До 1 млн долл. — чаще всего данный тип инвесторов интересуется квартирами и небольшими объектами стрит-ритейла (100–150 кв. м.). До 5 млн долл. — покупка объектов стрит-ритейла или офисных помещений. От 5 до 10 млн долл. — в зависимости от специфики основного бизнеса компании-инвестора спросом пользуются, во-первых, объекты редевелопмента с существующим арендным потоком по ставке CapRate не ниже 15% и возможностью создания добавочной стоимости в будущем. Дополнительным критерием является местоположение и потенциал площадки. Во-вторых, небольшие здания (особняки) площадью 1,5–2,5 тыс. кв. м с арендным потоком и ставкой капитализации от 15 до 18%.

«Говоря об объектах редевелопмента, инвестор должен обладать достаточным ресурсом (не только финансовым, но и техническим, а также опытом реализации проектов и т. д.). При этом необходимо отметить, что цена за 1 кв. м таких объектов, в том числе промышленных зданий, стрессовых активов в зависимости от местоположения может быть опущена до 0,8–1,5 тыс. долл. и ниже», — считает эксперт.

Яна Володина

Дата публикации: 14:02 24 сентября 2009

Источник: bpn.ru