За прошедший год на первичном рынке элитной недвижимости Москвы сложилась парадоксальная ситуация, идущая вразрез с классическими законами экономики. При растущем спросе в первом полугодии 2016 года, цены на жилье снижались. Размер «входного билета» на первичном рынке элитной недвижимости Москвы за год снизился на 26%. При этом впервые за несколько лет с начала года на рынок не вышло ни одного нового проекта. Аналитики компании «Метриум Групп» назвали 5 актуальных тенденций, в результате которых рынок элитного жилья изменился по всем ключевым показателям.

1. Снижение цен

За последние несколько лет недвижимость в элитных новостройках еще никогда не была столь доступной для состоятельных покупателей, как сейчас. По итогам 1 полугодия 2016 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья Москвы составила 674,6 тыс. руб., что на 11,7% меньше относительно конца 2015 года в рублевом эквиваленте и на 6,4% – в долларовом.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», наибольшее снижение среднего бюджета покупки за последний год продемонстрировали трехкомнатные и многокомнатные квартиры. Если в середине 2015 года трехкомнатные квартиры, в среднем, стоили 90,7 млн руб., то в конце 1 полугодия этого года – уже 83,7 млн руб. Таким образом, необходимый бюджет для их покупки уменьшился почти на 8%. Многокомнатные квартиры подешевели с 210,2 млн руб. до 179,3 млн руб. или почти на 15%. Средняя стоимость однокомнатных квартир сократилась с 38,3 млн руб. до 35,5 млн руб. или на 7%. И только двухкомнатные квартиры за год подорожали более, чем на 10 млн руб. – с 51,5 млн руб. до 61,9 млн руб.

2. Уменьшение стоимости «входного билета» на рынок

К настоящему времени размер «входного билета» на первичный рынок элитной недвижимости достиг минимальных значений за последние несколько лет. С конца 1 полугодия 2015 года до конца 1 полугодия 2016 года стоимость самой дешевой элитной квартиры сократилась на 26,5% - с 18,1 млн руб. до 13,3 млн руб. Еще 2,5 года назад, обладая таким бюджетом в долларовом эквиваленте ($202 тыс.), можно было рассчитывать только на приобретение однокомнатной или небольшой двухкомнатной квартиры эконом-класса.

Сокращение размера «входного билета» произошла благодаря появлению в дорогих новостройках компактных лотов. Также как и на рынке массового жилья, в элитном сегменте сформировалась тенденция уменьшения площадей квартир. По данным «Метриум Групп», в настоящее время в 13 из 43 или 30,2% элитных жилых новостроек предлагаются квартиры площадью до 60 кв. м. В конце 1 полугодия 2015 года доля таких проектов была в 1,7 раз меньше и составляла 17,4%.

Площадь самой маленькой однокомнатной квартиры, представленной в настоящее время на первичном рынке элитного жилья, составляет 37 кв. м. Тогда как в середине 2015 года минимальная площадь элитной «однушки» составляла 57,3 кв. м.

3. Отсутствие новых проектов

В 2016 году девелоперы элитной недвижимости приостановили запуск новых проектов. В 1 полугодии не началось строительство ни одного ЖК. Объем предложения в этом году пополнился только лотами в новых очередях проектов, строительство которых было начато ранее: в двух комплексах ЖК «Воробьев Дом» и четырех клубных домах в ЖК «Садовые кварталы». Для сравнения: за аналогичный период 2014 и 2015 года на первичной рынок элитной недвижимости вышло по 5 проектов. «Возможно, во второй половине этого года мы еще увидим начало строительства новых элитных домов, – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Однако достичь показателей прежних лет в этом году вряд ли удастся, когда по итогам 2014 года на рынок вышло 13, а по итогам 2015 года – 8 новых проектов. Для высокобюджетного жилья характерны более низкие темпы реализации, чем в массовом сегменте. Поэтому мы видим, как рынок дешевых новостроек продолжает пополняться новыми масштабными проектами, а девелоперы, работающие в сегменте элитного жилья, не спешат брать на себя повышенные риски до полной стабилизации экономической ситуации».

4. Сокращение ликвидных предложений

В настоящее время на первичном рынке элитного жилья Москвы представлено 1,3 тыс. шт. квартир в 43 проектах. В 12 или 27,9% элитных жилых комплексов подавляющее число лотов уже реализованы, и в настоящее время в продаже в них осталось по 1-5 квартир. Рост спроса в 1 полугодии 2016 года и отсутствие новых проектов постепенно приводят к вымыванию ликвидных предложений. «Дефицита элитного жилья на столичном рынке пока нет, – комментирует Илья Менжунов. – Существующего объема предложения при сохранении текущего уровня спроса может хватить еще на 2-2,5 года. Однако при условии долгого отсутствия новых масштабных проектов, подходящее жилье будет находить все сложнее. Некоторые представленные в продаже квартиры уже не соответствуют требованиям большей части покупателей, например, из-за чрезмерной площади. Кроме того, жилье далеко не во всех проектах в силу различных причин пользуется спросом. Более 65% квартир из числа проданных с начала года находятся в семи самых популярных комплексах».

5. Увеличение спроса

В 1 полугодии 2016 года на рынке первичной недвижимости Москвы был зафиксировано увеличение продаж во всех сегментах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года было заключено на 52,2% больше договоров долевого участия. Рост количества сделок с дорогой недвижимостью отстает от среднерыночных показателей примерно в три раза. Однако положительная динамика свидетельствует о том, что на элитном рынке начался восходящий тренд, и спрос может продолжить расти и в дальнейшем. С начала года в новостройках элитного и премиум-класса было реализовано 216 квартир общей площадью 25 тыс. кв. м. Средний бюджет покупки составил $960 тыс. «В течение всего 2015 года на элитном рынке формировался отложенный спрос, – говорит Илья Менжунов. – Многие покупатели заняли выжидательную позицию. Во втором квартале этого года появились некоторые признаки стабилизации экономической ситуации – рост цен на нефть и укрепление курса рубля. Это подстегнуло спрос в том числе и на элитном рынке, о чем косвенно свидетельствует сокращение сбережений москвичей в валюте и драгоценных металлов с 4,2 трлн рублей до 3,7 трлн рублей». «В первом полугодии на элитном рынке недвижимости сократился разрыв между ожиданиями потребителей и существующим предложением, – резюмирует Илья Менжунов. – Девелоперы стали более гибко реагировать на изменения предпочтений клиентов. Например, если в прошлом году наибольшей популярностью пользовались квартиры площадью 140 кв. м, то в этом – 120 кв. м. В новых комплексах, строительство которых будет закончено в 2017-2018 годах, представлено большее количество лотов с таким метражом. Тоже самое происходит с бюджетом покупки – подавляющая доля покупателей «элитки» заинтересована в приобретении жилья стоимостью до $1 млн или 65 млн руб. Такие предложения сегодня можно найти почти в половине жилых комплексов, а годом ранее – только в трети новостроек. Таким образом, рынок постепенно приспосабливается к новым экономическим реалиям. Если сохранится текущий уровень спроса, а новых проектов не будет появляться, нисходящий тренд по снижению средневзвешенной цены квадратного метра в сегменте элитного жилья может быть остановлен».