Столичные особняки офисного назначения

Офисный рынок с каждым годом пополняется новыми качественными площадями. Однако многие компании по-прежнему предпочитают бизнес-центрам класса А старинные особняки в центре Москвы. Для них представительский офис в таком здании — вопрос престижа, необходимая составляющая ведения бизнеса.

Особняки — довольно специфический сегмент офисного рынка: он не имеет ни единой классификации, ни точного определения. Отчасти это связано с повышенным спросом и недостаточным предложением офисов такого типа на рынке. Иногда собственники некоторых зданий, желающие продавать их в более престижном сегменте, позиционируют свои строения как особняки, хотя по большому счету их объекты таковыми не являются. В итоге даже некоторые административные здания 1960–1970-х годов постройки с небольшой прилегающей территорией называют особняками.

Ведущий специалист отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Кермен Мастиев считает, что особняком может считаться отдельно стоящее здание с общей площадью от 500 до 5 тыс. кв. м, обладающее рядом исторических и архитектурных особенностей, которые подтверждены городским или федеральным законодательством. Оно располагается на огражденной и охраняемой (зачастую закрытой от посторонних глаз) территории, как правило, в престижном деловом районе.

Площадь самых «ходовых» особняков составляет от 500 до 2,5 тыс. кв. м, на ней могут разместиться от 50 до 300 сотрудников (из классического расчета 10 кв. м общей площади на одного человека).

Относительно классификации особняков мнения специалистов рынка расходятся. Одни эксперты считают, что к таким зданиям применимо общепринятое разделение по категориям А, В и С (с оговоркой, что у особняков, как правило, нет профессионального управления). При таком подходе основная часть московских особняков попадает в категорию В, поскольку здания класса А должны иметь площадь не менее 5 тыс. кв. м, а особняки подобных размеров — большая редкость.

Другие специалисты выделяют особняки в отдельную категорию, внутри которой классифицируют их в зависимости от возможности адаптации отдельно стоящих строений под офисы. «Общепринятая классификация офисов по классам А, В и С подразумевает наличие в здании сложного инженерного оборудования: системы кондиционирования, пожаротушения, бойлерной и т. п., — говорит начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Русский дом недвижимости» Наталья Жаренова. — По техническому оснащению особняки проще, их оценивают по другим критериям. К тому же каждое предложение индивидуально, поэтому особняки сложно стандартизировать».

Желание держаться особняком

По наблюдению специалистов рынка, особняками интересуются, как правило, российские и некоторые европейские компании, тогда как американцы предпочитают иметь офисы в современных качественных бизнес-центрах. По статистике, каждая вторая крупная российская компания хотела бы иметь офис в особняке. Но позволить себе это могут немногие.

Собственниками или арендаторами особняков обычно являются преуспевающие компании среднего и крупного бизнеса: банки, иностранные представительства, сырьевые, финансовые и туристические компании, а также юридические конторы. Этим компаниям важно подчеркнуть свой статус, а иметь в качестве офиса особняк всегда считалось престижным.

Некоторые организации выбирают такие офисы для того, чтобы в прямом смысле «держаться особняком». Безопасность и секретность необходима всевозможным международным и общественным организациям, посольствам и консульствам. Ведь в небольшом здании с одним владельцем гораздо легче, чем в огромном бизнес-центре, следить за безопасностью: наладить пропускной режим, видеонаблюдение и т. п. Дополнительным плюсом в этом случае становится то, что к особняку почти всегда прилегает огороженная территория.

Но в целом при выборе места для размещения офиса каждая компания руководствуется собственными предпочтениями, которые прежде всего базируются на финансовых возможностях фирмы.

Организации, которые могут позволить себе особняк, хотят иметь офис внутри Садового кольца или в непосредственной близости от него. Следующие по популярности районы — Юго-Запад, Запад и Северо-Запад.

Ломать нельзя реконструировать

Стоимость аренды и продажи особняков, как правило, немного выше по сравнению с помещениями в бизнес-центрах. Известны случаи, когда стоимость 1 кв. м особняка доходила до $3–5 тыс., в то время как в обычном офисе класса А цена продажи не превышала $2 тыс. Самые дорогие офисные помещения находятся на улицах Тверской, Арбате и Новом Арбате — они стоят порядка $4–5 тыс. за 1 кв. м. Там же фиксируются самые высокие арендные ставки. Аренда особняка с высококлассным ремонтом в пределах Садового кольца обходится порядка $700 в год за 1 кв. м.

Сегодня особняки интересны потребителю и не слишком выгодны инвесторам, для которых значительно привлекательнее вложения в новые бизнес-центры. Имея дело с особняками, они обычно рассчитывают получить разрешение на реконструкцию с увеличением площади. Реконструкция особняков предполагает значительные затраты, превышающие стоимость покупки современного здания.

Несмотря на свою престижность и даже элитарность, старинные особняки имеют целый ряд существенных недостатков. Особенно это касается зданий, являющихся памятниками архитектуры. «Эксплуатация таких особняков предполагает их содержание в соответствии с охранным договором, — рассказывает ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. — При этом органы контроля из Москомархитектуры постоянно проверяют соблюдение условий этого договора. В нем может, например, оговариваться сохранение цвета фасада и его элементов или невозможность изменения планировки и интерьеров. Например, в Малом Гнездниковском переулке есть особняк с дубовым потолком, который сам по себе является несущей конструкцией. Если его разобрать — здание рухнет».

Пожалуй, одно из самых простых условий — сохранение фасадов. Хуже, когда есть ограничения по сохранению внутренних интерьеров — это создает определенные трудности. Скажем, если в какой-то комнате должен быть сохранен паркетный пол, то ксерокс или сейф на него ставить нельзя, что не всегда удобно обитателям особняка. Исторические интерьеры практически не приспособлены для современных офисов.

***

Юлия НИКУЛИЧЕВА, Заместитель директора компании Jones Lang LaSalle:

— Спрос и предложение на рынке особняков сегодня достаточно сбалансированы. Ажиотажный спрос на них наблюдался в 2001–2002 годах, теперь компании предпочитают новые бизнес-ценры. Кроме того, представительские офисы нужны далеко не всем организациям.

В ближайшем будущем, думаю, появятся новые предложения на рынке аренды особняков. Дело в том, что некоторые посольства сейчас строят для себя новые здания: например, ими уже обзавелись посольства Англии и Кореи. Следовательно, особняки, которые они занимали, будут освобождаться для последующей сдачи в аренду.

Владимир КУДРЯВЦЕВ, Ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard:

— В центре Москвы практически любой особняк, в котором не висят шторы на окнах и не стоят цветы в горшках, является чьим-то офисом. К сожалению, эксплуатация большинства из них находится на низком уровне, и внимание государства к ним очень ослаблено. А ведь многие старинные здания являются украшением города, частью его истории. В результате многие из них мы утрачиваем в силу каких-то инвестиционных амбиций. В столице достаточно много особняков, которые находятся в плачевном состоянии, часть из них — памятники архитектуры, истории и культуры. Есть также особняки, которые не представляют в этом смысле никакой ценности, но по определенным причинам пока невыгодно ни их восстановление, ни строительство на их месте новых объектов.

Михаил ГЕЦ, Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— Особняк — отдельно стоящее здание, которое обладает архитектурной ценностью, или новое здание, построенное в центре города, органично вписанное в архитектурную среду. Оно должно быть низкоэтажным (не выше пяти этажей) и компактным.

Сейчас на рынке особняков присутствует около 100–125 таких зданий, из них около 80% предназначены для размещения одной компании. Количество строящихся ежегодно зданий, которые можно отнести к особнякам, не превышает 10–15. Все они возводятся в центре. Ожидается, что со временем количество новых особняков будет только уменьшаться: не так много площадок в Москве подходит для подобного строительства.

Кермен МАСТИЕВЮ, Ведущий специалист отдела офисной недвижимости компании Knight Frank:

— В вопросе покупки или аренды особняка под офис надо правильно определить потенциального владельца или арендатора. Безусловно, уровень арендных ставок особняков выше ставок аренды помещений такой же площади и качества в офисных центрах и административных зданиях. При этом надо учитывать еще одну составляющую: коэффициент полезной площади в особняках, в том числе и заново построенных, значительно ниже (составляет в среднем 65–80%), чем в офисных центрах и административных зданиях (в среднем 80–90%). Таким образом, реальная цена 1 кв. м полезной площади в особняке увеличивается.

Наталья ЖАРЕНОВА, Начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Русский дом недвижимости»:

— Всего на сегодняшний день в Москве предлагается порядка 20 особняков, из них в центре находится не более трети, что для столицы не много. Со временем новых предложений становится меньше, поскольку им просто неоткуда взяться.

Ведь что такое особняки? Это либо реконструированные здания, либо построенные на месте снесенных. Что касается реконструкции, то немало особняков находится в государственной собственности: в них, как правило, размещаются различные государственные организации. Подобные здания крайне редко выставляются на продажу.Если говорить о строительстве нового здания на месте снесенного, то на освободившейся площадке инвесторы по понятным причинам предпочитают возводить не особняки, а крупные бизнес-центры. От того, сколько строить — 1 тыс. или 10 тыс. кв. м — количество согласований и трудозатрат не меняется, чего не скажешь о доходах. Бизнес-центры значительно выгоднее для инвесторов в силу своей масштабности.

Дата публикации: 09:58 14 марта 2005

Источник: bpn.ru