Справедливая цена

Во второй половине сентября перестали снижаться цены на жилую недвижимость в российских городах-миллионниках, а власти все чаще упоминают слово "дно". Какова на самом деле «справедливая» цена жилья, пытались определить за круглым столом в рамках Гражданского жилищного форума. Консенсус есть: жилье стоит ровно столько, почем его покупают, даже если себестоимость вдвое меньше. А вот почем и почему, - здесь и заключается самое интересное.

Для стоимости строительства разрабатываются госнормативы. Руководитель ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов» Евгений Ермолаев сообщил, что к началу будущего года будут готовы Сборники нормативов цен строительства и конструктивных решений. Нормативы будут содержать предельную стоимость для бюджетных объектов.

Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин назвал среднюю полную себестоимость строительства для страны – 34,2 тыс. руб. за кв. м, для Петербурга – 48,2 тыс. руб. за кв. м, для Москвы (только панельные дома) – 58,8 тысяч. Тогда как цена предложения в Москве для новостроек эконом-класса в середине сентября составляла 115 тыс. руб.

Но Павел Горячкин отмечает, что цены в крупных городах страны прекратили снижение. И полагает, что с большой долей вероятности факт можно расценивать как достижение рынком «дна».

Евгений Ермолаев же видит для московского жилья огромный резерв для удешевления - до 1,5-2 раз. Поскольку полная себестоимость строительства составляет в Москве не более 25% от текущей цены предложения (в среднем по всем сегментам).

Этот вывод потребовал уточнений: будет ли государство нормировать также и рыночную цену? Или инвестиционную стоимость для застройщика? Регулирование дефицитного рынка ведет к появлению рынка черного, напомнил модератор круглого стола главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.

Правда, мнения о дефиците разошлись. Руководитель аналитического агентства RWAY Александр Крапин считает, что дефицита нет: на 50 млн домохозяйств в стране приходится почти 60 млн объектов недвижимости. Но ведь почти две трети жилья не соответствует современному понятию комфорта.

На что хватает

При рыночных отношениях прямой зависимости между ценой продажи жилья на открытом рынке и себестоимостью строительства нет, и все попытки сделать это беспочвенны, напомнил главный аналитик ГК "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашев. Поэтому жилье стоит столько, сколько за него платят.

Объем кредитных средств на рынке жилья упал на порядок. Рассчитывать на обещанные 6-8% по ипотеке, по мнению заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в ближайшие 3-4 года сложно. Сейчас, например, внешние рынки для привлечения денег неинтересны из-за валютных рисков, а на внутреннем стоимость покупки денег для банка - 14%, как он может продать их (выдать кредит) дешевле? Субсидировать процентные ставки сейчас мешает бюджетное законодательство, напоминает Игорь Жигунов: бюджет планируют на год, а кредит выдают на 25 лет.

В отсутствие ипотечных денег, которые, по оценке Сергея Бобашева, составляли 30% «живых денег», участвовавших в сделках с жильем в Петербурге до кризиса, покупатели могут тратить на жилье только накопленное.

Если ориентироваться на текущие доходы, то, по данным директора по профессиональной деятельности Knight Frank С.-Петербург Николая Пашкова, сейчас среднее домохозяйство должно в течение 16 лет откладывать 50% своих доходов для покупки квартиры в 60 кв. м. По этому дисбалансу Петербург «опередил» весь мир, поэтому цены должны снизиться до европейских показателей, а это 6-8 лет накопления.

Еще одну, тоже не абсолютную формулу расчета справедливой цены объекта предложил Александр Крапин: ее следует определять ее как 100 арендных платежей за объект или как сумму, равную трем среднегодовым доходам среднего домохозяйства до налогообложения.

Что берут

По данным генерального директора Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Михаила Бимона, объем продаж квартир на первичном рынке в III квартале увеличился. За I и II кв. 2009 года продавалось по 300 тыс. кв. м жилья. Это втрое меньше пиковых значений (900 тыс. за 1 квартал 2008 года) и вдвое - показателей стабильного рынка (500-600 тыс. кв. м).

За два месяца III квартала 2009 года продано 280 тыс. кв. м жилья, и, по мнению Михаила Бимона, к концу квартала объем продаж достигнет 400 тыс. кв. м. Покупательский спрос на 60% сосредоточен на одно- и двухкомнатных квартирах в полностью готовых домах эконом-класса в обжитых районах Петербурга.

Причем, по данным «Петербургской недвижимости», за 9 месяцев сократилась доля клиентов среднего возраста (30-45 лет). По формулировке Дмитрия Синочкина – покупают окончательно состоявшиеся бизнесмены и их дети.

Увеличилась и плотность заселения квартир: в двухкомнатных квартирах намеревается селиться в среднем почти по 3 человека (2,39 в 2008 году) и 3,5 вместо 3 - в трехкомнатных.

Самые популярные объекты практически раскуплены, утверждает Павел Горячкин. Этому помогла и кредитная политика банков. Как сообщил Игорь Жигунов, максимальные суммы выдаваемых сейчас кредитов – 1,4 -1,8 млн руб. Их хватает на покупку небольших квартир в почти готовых домах.

Что будет

Активность спроса обусловила стабильность цен: популярное жилье, по данным Сергея Бобашева, не продают дешевле 80-90 тыс. руб. за кв. м. Но в обозримом будущем, считает он, даже при сокращении предложения быстрого роста цен не будет. В долгосрочной перспективе недвижимость для россиян останется практически единственным понятным и надежным способом сохранения накоплений. Поэтому, если не введут налоговое регулирование для владения второй и последующими квартирами, жилье будет дорожать с небольшими остановками.

Анна Александрова

Дата публикации: 10:20 05 октября 2009

Источник: bpn.ru