Аренда дорогих офисов в центре Москвы стала дешевле

Ставки аренды на рынке офисной недвижимости Москвы в III квартале снизились. На рынке первичной офисной недвижимости средняя реальная ставка аренды на офисы класса В составила $480. В отношении офисов класса А она зафиксировалась на уровне $510, падение за квартал составило всего 6%, что существенно меньше, чем за II квартал, в котором падение составило около 20%, отмечают аналитики компании «Новое качество» в обзоре рынка офисной недвижимости класса А и В в Москве за III квартал.

На рынке вторичной офисной недвижимости прослеживались схожие тенденции: к осени 2009 г. средние реальные арендные ставки на офисы класса В составили немногим менее $470 за 1 кв. м. Эффективные ставки в классе А просели приблизительно на 3,5% и вплотную подошли к отметке в $600/кв.м.

По данным компании GVA Sawyer, по итогам III квартала 2009 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $600-800 за 1 кв. м в год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) — ЦАО, $500-650 — вне делового центра города, в классе В+ $350-500/кв.м в год, В- $200-350/кв.м. Конечно, есть объекты, которые предлагаются по демпинговым ценам, но это отдельные виды предложений со своими плюсами и минусами, ориентированные на определенный сегмент клиентов, поэтому не могут рассматриваться как общий тренд на рынке.

В центре Москвы падение арендных ставок на офисы происходило намного стремительнее, чем за пределами Садового кольца. В начале кризиса первыми упали ставки на дешевые офисы на окраинах Москвы, а в III квартале зафиксировано падение на более дорогие офисы, расположенные в центре города. По данным RRG, арендные ставки на офисную недвижимость больше всего упали в сентябре внутри Садового кольца (падение на 56%), а за пределами Садового кольца — на 49%.

При этом ставки аренды «бюджетных» офисов — класса С (до 250 кв. м) — выросли на 13%, на площадь которых в настоящее время приходится 54% от всего объема. Стоимость аренды таких офисов составляет в год за 1 кв.м 9000-10 000 руб., включая НДС. По данным компании «Новое качество», арендовать можно и дешевле, за Третьим транспортным кольцом, на бывших промтерриториях. Некоторые собственники «дают пережить кризис» и предлагают бесплатную аренду в течение года, раньше срок составлял 3-6 мес. бесплатно.

Несмотря на то что цены на офисы упали, отмечают аналитики компании «Новое качество», продаж на рынке очень мало, информация поступает только по единичным объектам, что указывает на сохраняющийся спекулятивный характер купли-продажи коммерческой недвижимости.

В первой половине года основной спрос на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости формировался со стороны спекулятивных игроков, объясняет Антон Любин, руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество». По его словам, они «выходили» на девелоперов, нуждающихся в срочной финансовой поддержке, и выражали готовность приобрести их объекты. «Приоритетный интерес привлекали наиболее качественные и удачно расположенные объекты. При этом запрашиваемая покупателем цена на такие объекты была, как минимум, вполовину ниже рыночной. Основной целью таких покупателей являлось не получение дохода от эксплуатации здания, а выгодная перепродажа активов. Как правило, такие сделки на рынке не афишируются», — отмечает он.

В III квартале наметилось некоторое оживление со стороны долгосрочных инвесторов. По данным аналитиков компании «Новое качество», потенциальные покупатели офисных помещений, которые воздерживались от покупок в первом полугодии, ожидая дальнейшего сокращения цен, видимо, сочли, что рынок находится вблизи дна и настало время для покупок.

Людмила Виноградова