Отельный коктейль

Принято считать, что кризис сделал проблемными даже высокодоходные проекты в сфере недвижимости, поэтому объекты с длительными сроками окупаемости, например гостиничные, почти не имеют шансов на реализацию. Рынок это доказывает на примерах. Впрочем, в столичном правительстве отмечают и другую, совершенно новую тенденцию.

Дефицит надолго

По данным компании Praedium Oncor International, гостиничный номерной фонд на конец первого полугодия 2009 г. составил 37,2 тыс. номеров. За оставшиеся несколько месяцев с вводом всех запланированных отелей он может увеличиться еще на 1300 номеров.

На сегодняшний день уже состоялось открытие двух объектов: Hyatt Moscow Residences and Spa под управлением сети Hyatt (18 резиденций) в комплексе «Федерация», а также «Аквариум» («три звезды») на территории МВЦ «Крокус Экспо». Введена первая гостиница сети Accor Ibis Moscow Paveletskaya. Решена судьба «России», которую правительство Москвы собирается строить своими силами. Заканчиваются, пусть и с задержкой, работы в гостинице «Москва». Но при этом дефицит с номерами огромен. На данный момент городу нужно как минимум 1500 гостиниц, а их чуть более 400. Причем самая большая нехватка мест сохраняется в сегменте эконом.

Вице-президент компании Jones Lang Lasalle Hotel Марина Усенко считает, что дефицит все эти годы ощущался во всех категориях гостиниц. Так что строить можно было в любом месте гостиницу любой звездности. Теперь в связи с создавшимися финансовыми сложностями, замедлением и даже отменой выхода на стройплощадки новых объектов, по ее мнению, в 2010 г. рынок ожидает провал: то, что достраивают, скорее всего, будет завершено, а вот новое долго не появится. Это совпадает с оценками компании Praedium: девелоперская активность сосредоточена на объектах высокой степени готовности. Все, что находилось на начальных этапах, из-за кризиса заморожено. К таким проектам можно отнести сафари-парк «Подосинки» в Дмитровском районе Московской области. Отложена реализация проекта Freestyle Park — горнолыжного комплекса, включающего гостиничную часть.

По словам М. Усенко, банкиры, несмотря на дефицит отелей, выдают деньги на гостиничные проекты с такой же неохотой, как и на любые другие. Для них договор от компании, которая готова взять гостиницы в управление, не является безрисковым: просчитать перспективы этого бизнеса в связи с падением спроса на услуги, а следовательно, дохода отеля невозможно.

В Praedium Oncor International отмечают, что на ситуацию с гостиницами влияет и уменьшение туристических потоков. Причем всех категорий. Снижение активности актуально и для тех, кто совершает бизнес-туры, пользуясь услугами дорогих отелей, и для демократичной публики, довольствующейся отелями уровня «две — три звезды». Выходит, что прибыль недополучают все: и суперкомфортабельные, и скромные заведения.

Если в Москве все эти годы у организаторов гостиничного бизнеса были в руках неоспоримые козыри — низкая конкуренция на рынке и высокие тарифы на проживание, то теперь заоблачными ценами ситуацию не спасешь. Пик стоимости проживания пришелся на 2008 г. С осени того же года наблюдался стремительный спад спроса. Он был настолько значительным, что операторы снизили цены в среднем на 23%. Сейчас ситуация улучшается, загрузка отличается от прошлых лет примерно на 14%. Однако тарифы пока не растут. Администрации боятся взвинчивать цены и рады любым гостям, в том числе и таким, не слишком желанным ранее, как группы спортсменов или школьников, выезжающих на каникулы. Заполнение отелей для руководства — задача приоритетная по сравнению с повышением тарифов, ведь на стабильном потоке уже можно зарабатывать.

Планы и намерения мэрии

В мэрии ситуацию с гостиницами оценивают не столь драматично. Здесь отмечают наличие кризисных явлений — это и отсрочка ввода гостиниц, изменение планов по инвестированию некоторых проектов, но в целом считают, что городские программы выполняются и даже набирают обороты. Появляются новые позитивные тенденции, о которых еще недавно даже не помышляли.

Задача увеличить номерной фонд в столице была сформулирована правительством Москвы еще в 2000 г. И не только сформулирована. Если с 2000 по 2005 г. ввод новых гостиниц исчислялся всего 19 объектами, то уже в 2006 г. их появилось 15. Именно в 2006 г. вышло Постановление № 516 «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы». Согласно документу с учетом существующего дефицита соотношение вводимых гостиниц выглядело примерно так: 10% — «пять звезд», 20% — «четыре звезды», 70% — «три» и «две звезды».

Затем было опубликовано Постановление столичного правительства № 305 «О генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве». Согласно данному документу количество отелей в городе должно увеличиться до 535, а номерной фонд — удвоиться.

Постановлением определены 64 земельных участка, за которыми закреплены реальные правообладатели, получившие все документы на строительство новых объектов. Некоторые компании уже приступили к реализации планов. В ближайшем будущем этот список расширится за счет тех, кто уже высказал желание участвовать в этой программе, но пока не получил акт разрешенного использования участка, или, как теперь это называется, ГПЗУ — градостроительный план земельного участка.

Согласно требованиям закона в дальнейшем участки будут распределяться через земельные торги. В текущем году проведут 12, три уже объявлены. И, как говорят чиновники, на сайте тендерного комитета побывали уже более тысячи посетителей. Дело это выгодное, считают в Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, потому что схема выглядит просто и прозрачно.

Внеся определенную сумму, можно прибрести пакет документов на строительство объекта. Это не только описание проекта, но и бланки, заполнив которые, вы будете участвовать в торгах. Земельные участки выставляются без обременений. Стартовая сумма может увеличиваться, но, победив на конкурсе и выплатив всю сумму, инвестор уже не производит никаких отчислений в городскую казну. Например, стартовая сумма по объекту площадью в 5600 кв. м составляет 24 млн руб. В дальнейшем на выигранный участок оформляется договор аренды сроком на 49 лет.

Лоты на строительство формируются с учетом заявок префектур города. Согласно планам выделения участков активное гостиничное строительство будет вестись в ЦАО, на севере, юго-востоке столицы.

Городские программы доказали свою эффективность еще в прошлом году: из 28 гостиниц 27 были введены в строй. Если бы не кризис, темпы могли быть еще выше. И, по мнению чиновников, разговоры о медленной окупаемости проектов, невысокой рентабельности вряд ли можно воспринимать всерьез.

Новая тенденция

Самыми востребованными оказались проекты реконструкции. Наибольшее развитие они получили в периферийных районах города. Причем практика согласования вопросов с мэрией проходит в упрощенном порядке, и власти настроены в этом отношении вполне благожелательно к бизнесу. Об этом рассказал заместитель начальника управления Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Владимир Ермолаев.

Обычная схема выглядит следующим образом: собственник здания, например общежития, считает, что объект будет приносить больше дохода, если его переоборудовать под гостиницу. Иногда перепрофилируется лишь часть объекта. Правительство Москвы не препятствует таким решениям. В результате получаются вполне приличные двух-, трех- и четырехзвездочные отели. Из 21 заявленного проекта по перепрофилированию шесть уже функционируют.

Правда, бывает, что гостиницы не получают ожидаемого финансирования и по этой причине пребывают в замороженном состоянии, но таких случаев немного. Один из них — Центр Райкина. Новая сцена театра уже построена, на гостиницу средств не хватило. Всего, по данным Департамента, подобных объектов в Москве пять.

Появился новый формат гостиниц — бутик-отель. Это маленькие, но очень изысканные заведения. Причем появляются они и среди реконструированных. Например, на Садовом кольце подобный объект открыла фирма, вообще не связанная с гостиничным бизнесом. Номерной фонд — 16 комнат, и для этих целей было выкуплено жилое здание. Однако чаще реконструируют здания из фонда общежитий. Например, на ул. Старообрядческой после проведенных работ часть здания отдали под спа-отель с бассейном для аквааэробики.

Есть интересный пример в Капотне. Несмотря на близость к знаменитому капотненскому факелу, гостиница «три звезды» с названием «Сити-Отель» пользуется большой популярностью, в том числе и у зарубежных гостей города. Однажды ее посетил даже мэр Юрий Лужков. Он был немало удивлен такой предприимчивостью организаторов проекта и предложил помощь. В ответ он выслушал просьбу передать и другие технические помещения для переоборудования под новые корпуса гостиницы. В дальнейшем весь комплекс планируют накрыть стеклянным куполом, чтобы сделать заведение еще более привлекательным.

Переоборудовали технические помещения и в другом гостиничном объекте, который находится во дворе универмага «Московский». Там появился небольшой номерной фонд, причем оформить бронь можно даже через Интернет.

Разнообразие видов

Самый громкий проект, который переживает сейчас свое второе рождение, это гостиница «Украина», построенная в 1957 г. Ее здание долго считалось самым высоким в Европе. Сейчас она продана частной компании, которая ведет реконструкцию. Управлять ею будет знаменитая сеть Hilton, так что название скоро изменится.

В результате реконструкции внешний облик гостиницы сильно не изменится, но к ней будет пристроен большой конференц-зал, что позволит проводить здесь довольно крупные бизнес-мероприятия. Кроме того, намечено расширить ресторанную зону — за счет десяти теплоходов, пришвартованных на Москве-реке рядом с «Украиной».

Есть у столичных властей планы по переоборудованию столичных общежитий. Вместо них появятся небольшие апарт-отели экономкласса. Для решения этого вопроса даже создана специальная межведомственная комиссия, которую возглавляет руководитель Департамента муниципального жилья и жилищной политики Петр Сапрыкин.

В исторических местах, парковых зонах могут быть возведены совсем другие гостиницы — более высокого класса и нестандартные. Например, в Коломенском планируют построить гостиницу на манер русского подворья. Трактир, избы, баня — таким станет отель в этом старинном месте Москвы.

Наталия Крол

Дата публикации: 10:06 22 октября 2009

Источник: bpn.ru