Тонкости аренды коммерческой недвижимости: до кризиса и сейчас

Экономический кризис изменил расстановку сил на рынке аренды коммерческой недвижимости. Сначала на смену безоговорочному "рынку арендодателя" пришел не менее безоговорочный "рынок арендатора". И только в последнее время наметились границы компромисса, на который стороны готовы пойти, отстаивая свои интересы.

По мнению экспертов, сейчас острая фаза кризиса уже позади, и можно говорить, что рынок постепенно стал нащупывать новые "правила игры", в той или иной степени удовлетворяющих как арендаторов, так и арендодателей.

Например, договор аренды содержит ряд пунктов, по которым между арендатором и арендодателем всегда возникают споры. До кризиса рынок аренды коммерческой недвижимости был рынком арендодателя. Сейчас правила игры поменялись, и если арендодатель намерен сдать помещение в аренду, то он вынужден принимать условия арендатора, - отмечают в компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".

До кризиса величина арендной ставки устанавливалась арендодателем, и, как правило, разговор о предоставлении скидок не возникал. В начале кризиса определить уровень арендной ставки, соответствующей рыночной ситуации, было практически невозможно. Арендаторы запрашивали скидки до 50% от предлагаемых арендных ставок. Помещения с аналогичными характеристиками могли предлагаться по значительно отличающимся друг от друга ставкам. Практика скидок сохраняется и сейчас, однако их уровень в большинстве случаев уже не превышает 10-15%, что говорит о достижении определенного уровня понимания на рынке.

В течение кризиса договоры аренды все реже и реже заключались в иностранной валюте, и в настоящее время до 95% договоров на офисные помещения класса В и С и помещений формата street-retail заключается в рублях. Однако, если же все-таки одна из сторон заинтересована в заключении договора в долларах или евро, риски изменения курса валюты целесообразно нивелировать внесением в договор пункта о страховке валютных рисков.

Еще один спорный момент между арендодателем и арендатором - величина и метод индексации арендной ставки. До кризиса наиболее распространенным вариантом была ежегодная индексация на жестко зафиксированный процент. В последнее время все больше клиентов выбирают следующую схему - фиксация величины арендной платы на срок в 2-3 года, после истечения этого срока ее индексация либо на определенный процент, либо исходя из величины инфляции. Этот вариант защищает интересы, как арендодателей, так и арендаторов.

Год назад срок арендных каникул не превышал 2-3 месяца. Сейчас арендодатель готов предоставлять арендные каникулы на весь срок отделки помещения; в зависимости от сложности ремонта он может достигать 6 месяцев. Также собственник компенсирует время и затраты арендатора на ремонт. Это справедливо, поскольку учитывает всю суммы реальных затрат арендатора.

Размер депозита до кризиса составлял 2-3 месяца, с началом кризиса арендаторы часто настаивали на его отсутствии. Сейчас постепенно распространяется понимание о необходимости и возможности 1-месячного депозита в качестве обеспечительного платежа.

И еще один, крайне важный пункт договора - длительность отношений. В настоящее время собственники заинтересованы в стабильном денежном потоке, поэтому предпочитают заключение длительных договоров аренды. Это сейчас устраивает и многих арендаторов, которые перестают ожидать постоянного падения арендных ставок. Следует отметить, что до кризиса ситуация была совершенно иной - из-за постоянного роста арендных ставок, как правило, арендаторы предпочитали заключать длительные договоры аренды.

"Год спустя после начала кризиса я бы не стал говорить о безоговорочном рынке арендатора. Скорее рынок стал более сложным и неодномерным. Кризисная ситуация и снижение спроса заставила собственников нежилых помещений пересмотреть арендную политику, и на сегодняшний день они используют более гибкий подход по отношению к арендаторам.

Но и арендаторы, объективно оценив ситуацию, поняв, какие объекты всегда будут в цене, а какие еще долгое время не будут пользоваться спросом, стали идти навстречу собственникам, что еще полгода назад трудно было представить. Практика показала, что, диктат любой из сторон рынка - будь то арендодатели и арендаторы, - не идет на пользу рынку. В настоящее время рынок постепенно нащупывает новые правила игры, удовлетворяющие все его стороны. И в этом залог его будущего развития", - комментирует директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов.